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中国房地产:地产告别盛夏 但谈论寒冬为时尚早

全国要闻 | 来源:投资时报 2014-05-11 08:46:33 0条评论
[导读]在传统的五一旺季,就连北京都出现了降价150万仍无人问津的新闻,而近来疯传的万科毛大庆讲话,更是让唱空声音空前升温。

去年底以来,中国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑,然后是量价齐跌。最初是二三线城市出现降价,如今一线城市房价也摇摇欲坠。在传统的五一旺季,就连北京都出现了降价150万仍无人问津的新闻,而近来疯传的万科毛大庆讲话,更是让唱空声音空前升温。

中国房地产市场未来去向何方?我们认为,如果把上世纪90年代末(房改)比作中国房地产市场开始萌芽的春天,过去10年比作野蛮生长的夏天,那么现在我们可能正处于夏秋交替的时刻。

换句话说,最阳光明媚的时期已经过去,短期下行压力不减,中长期上行动力不足。我们已不能再奢望像春夏般的温暖,但谈论寒冬似乎也为时尚早。未来10年甚至20年,中国房地产可能进入逐步降温、但算不上寒冷的秋天。

短期来看,在供给端,房企面临资金和库存的双重压力。

首先是资金压力。尽管一季度银行间流动性异常宽松,但主要源于实体经济疲弱和金融机构风险偏好下降,受制于非标收缩、外资撤离等因素,房地产企业面临的资金压力并没有明显缓解。3月房地产开发资金累计增速已经从去年底的26.5%进一步降至6.6%,其中外资大跌33.9%。短期内央行不会采取总量宽松,而是以定向宽松方式降低部分战略领域的融资成本,比如三农。这个过程中,房地产企业很难直接受益。

其次是库存压力。由于销售受阻,房地产库存居高不下。截至2014年3月,商品房待售面积已达5.22亿平方米的历史高位,与房地产销售增速的剪刀差持续扩大。这反映出房地产企业销售压力增大,销售回款难度上升,从而导致资金链愈发紧张,不得不通过降价促销的方式获得现金流,缓解流动性压力。

在需求端,购房者也面临资金和政策的双重打压。

首先是房贷成本和申请难度持续加大。自去年以来,由于负债端成本不断提高,银行被迫减少收益相对较低的房贷的配置,同时提高房贷利率,个人住房贷款平均利率水平已从去年年中的6.3%显著上行到6.7%,相当于加息40个BP。其中,部分银行甚至将房贷利率的八五折优惠上调到基准利率上浮10%~20%,几乎相当于加息160~220BP。回顾历史,2004—2007年加息导致深圳、广州房价大幅下跌,2011年加息导致温州、杭州、宁波房价大跌,本轮房贷利率的持续上行也已导致很多地方的房市量价齐缩。

其次是税费成本居高不下。去年国五条推出之后,虽然对市场上的增量投机需求产生了一定的抑制作用,但更直接的影响是让购房者的税费成本急剧攀升。以北京为例,300万元的房,卖主的成本价普遍在100万~200万元之间,国五条之后要多交20万~40万元税。即便是满五唯一的房子,也会把同等幅度的免税溢价折入房价中。

而从中长期来看,过去十年支撑房地产市场的上涨动力都明显减弱,房地产市场的野蛮生长也已接近尾声。

一是人口动力不足。劳动力人口即15至64岁人口是所谓“刚需”的主要来源,对房地产需求的基本面具有重要影响。美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向;日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。中国劳动力人口占比从1973年开始一路攀升至74.5%,但2011年之后触顶回落,目前已降至72.8%,2013年绝对规模减少70万人,未来几年还将继续下降,刚需增长随之放缓。

二是资金动力不足。中央政府宏观管理思路发生根本转变,从过去的大投资、宽货币转向定向投资、稳健货币。未来国内不会再搞总量宽松和大规模刺激,国际上随着美联储QE逐步退出直至加息,外资流入也将持续放缓,廉价资金时代已经结束。再加上利率市场化大背景下,银行负债成本上升、久期变短且极不稳定,银行长期限资产配置意愿大幅减弱。银行纷纷弃按揭贷款而去,居民申请房贷难度增加,使购房需求受到明显抑制。

不过,尽管如此,我们对房地产市场并不过度悲观,尽管房地产上涨的动力在减弱,短期调整的压力在加大,但崩盘的可能性几乎为零,至少10年之内还看不到。主要原因在于以下几个力量的对冲。

1.城镇化对冲人口老龄化压力,支撑刚需。

城镇化对冲人口老龄化压力。尽管劳动适龄人口增长带来的刚性需求正在放缓,但农村人口向城市转移带来的刚性需求依然强劲。截至2012年,中国的城镇化率仅为51.8%,如果按照户籍人口计算,这个比率不足30%,远低于发达国家80%的平均水平,未来提升空间巨大。相比之下,日本、美国等国在人口老龄化导致房价下跌时城镇化率已分别高达77%和81%。

2.政策调整对冲市场压力,稳定预期。

政策调整对冲市场压力。除了逆周期的货币政策之外,房地产政策也会适时松动。眼下就是典型的例子。近来房地产量价齐缩的情况下,中央政府的思路已经从一刀切转向“双轨制”,开始分层、分城施策,这实际上给局部政策留出了放松的余地。事实上,很多地方也已经开始预调微调,托底房地产。广西(楼盘)南宁的限购已部分松绑,安徽铜陵也出台了“救市”措施,预计后面会有更多城市跟进,限购、限贷都有很大的放松空间。当然,除非房地产市场出现大波动,否则政府不会轻易出手,以免重燃投机需求。

3.市场分化加大,不会全面崩盘。

我们认为,未来房地产市场将呈现分化特征,虽然三四线城市的压力相对较大,但对于类似北京这样具有人口吸引力的一二线城市,长期以来形成的上涨预期短期内很难扭转,全面崩盘的可能性不大。而且,由于房产税体系不健全,持有房地产基本没有成本,还可以获得稳定的房租收入,房主降价出售的动力有限。再加上中国并没有执行美国那样的零首付政策,所以负债率相对较低,由资金压力造成的抛售力量也很有限。综合来看,现在房地产市场虽然告别了盛夏,但谈论寒冬也为时尚早。

 

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