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全国楼市分化时代:“进亦忧退亦忧”的房价纠结

全国要闻 | 来源:金融时报  2014-05-19 15:47:09 0条评论
[导读]国家统计局5月18日发布的数据显示,新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%,比3月份收窄0.2个百分点;二手住宅价格环比综合平均涨幅与3月份相同。

4月份,70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升,但涨幅收窄。

国家统计局5月18日发布的数据显示,新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%,比3月份收窄0.2个百分点;二手住宅价格环比综合平均涨幅与3月份相同。

环比数据最能真实反映房价近期的走势,当前房价数据再次验证了楼市观望氛围的加强。此前国家统计局发布的4月房地产运行报告透露,房地产投资增速下滑,商品房销售面积回落,房企资金持续放缓,综合考虑这一系列数据来看,当前我国楼市继续调整,行业仍处于降温的过程中。

此外,今年前4个月土地价格整体延续了去年以来逐步上行的态势,显示近期虽然土地市场成交量有所回落,但价格仍处于上升阶段。

虽然目前楼市降温预期增加,持续进入调整期趋势明显,但是从土地市场来看,房企对优质地块的热情依然较高,房价涨幅趋缓并不意味着楼市“崩盘”来临。长期来看,新型城镇化的推进,刚性需求的逐步释放是支撑房价平稳运行的主要因素。

目前,在房价涨幅趋缓的同时,一些城市个别楼盘降价抛售,表明当前我国楼市分化特征日趋明显。同策咨询研究部总监张宏伟认为,表面上看,70个大中城市房价仍然上涨,但是,现在市场基本面受到银行信贷影响而出现一些变化,热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓,大中城市环比下跌的城市数量增加,各类城市市场基本面已经呈现出明显的分化特征。

比如,京津冀一体化带动关联城市房价上涨,而常常处于楼市风暴眼的杭州,房价出现下降,说明库存压力偏大的城市,降价现象较为严重。伴随预期发生变化,房企在一些城市的投资布局也将随之变动。

房价下降的城市大多属于三、四线城市。张宏伟分析指出,三、四线城市仍然面临普遍性的去库存压力,但也出现分化。其中,经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小,而经济基本面一般或没有好转的城市则面临较大的去库存压力,尤其是对于资源依懒性较大的城市和民间资本过于活跃的城市,房地产市场仍然存在较大问题,甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象,比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

目前正处于楼市的敏感时期,影响后期楼市走势的主要因素在于楼市宏观调控,根本因素在于市场供需关系的变化。

从宏观调控政策来看,中国社科院此前发布的《2014房地产蓝皮书》预计,今年调控难度增大,可能实施双向调控。调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标,既要防止房价过快增长,也要防止房价振荡下跌。调控政策将进一步强化差异化和多元化。具体的调控措施将强化城市分类条件,根据各分类城市标准实施差异化的调控政策,调控措施也将更多体现针对不同人群的多元化方向。

在楼市分化日益加剧的情况下,楼市宏观调控“一刀切”的时代已经结束。当前一些地方开始对限购政策松绑,虽然松绑限购将释放此前受到抑制的消费需求,但是总体来看,放松限购的城市很少,对处于调整期的楼市影响不大。

此轮楼市调整的一个主要因素在于信贷环境的变化,商业银行房贷放款节奏有所放慢,对房企资金链以及首套购房需求的及时入市带来一些影响。日前管理层重申落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。这些举措将从需求层面上对楼市产生作用,强调对首套房的信贷支持,有助于房屋回归商品属性,利于民生改善。总体来看,后期消费型自住住房需求有望继续快速释放。

从供给层面来看,土地市场价格并未出现大幅下降,表明市场预期相对稳定,从土地开发到市场供应需要一定的时间,考虑到前两年房地产开发投资相对低迷,新增供给可能略有下滑或与上年大致持平。但是,存量供给存在进一步快速释放趋势。

综合考虑多方面因素,市场大多预计,受房企资金链紧张的影响,短期内楼市调整的态势难以出现大的变化。张宏伟预计,楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会。(记者 庞东梅)

 

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