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开发商预测楼市“失准” 押宝城镇化担忧资金链

全国要闻 | 来源:新华社 2014-05-20 09:24:33 0条评论
[导读]“进入2014年后,有关中国房地产业发展趋势的论调频现,众说纷纭。”一家上市房企的年报写道。

“进入2014年后,有关中国房地产业发展趋势的论调频现,众说纷纭。”一家上市房企的年报写道。

确实如此。今年以来,房地产市场的走势愈加扑朔迷离——多个城市的楼盘频频传出降价的消息,开发商资金链断裂也变得屡见不鲜。鉴于此,有专家预测“房价面临全面崩盘”。与此同时,不乏唱多的声音。

上市房地产企业的年报,集中于今年的三四月份发布。这些行业巨头们,将观察年初市场表现后得出的判断,写进了年报。

乐观者与悲观者并行。有地产商自信“年内市场一片繁荣”,而也有地产商哀叹,楼市黄金期已经过去。

梳理过去的预测和结果,即便是业界最顶尖的开发商,也无法完全读懂中国楼市这门“玄学”。

乐观与悲观并行

4月1日,恒大地产旗下的一座楼盘,在微信公众平台上,向业主们推送了许家印对2014年的房价预测。

“我认为,一线城市到年底将达到10%以上的上涨,二三线城市将达到5%以上的上涨。”这位恒大地产的董事局主席,是在业绩说明会现场作上述判断的。

许家印的观点与恒大地产年报所述“如出一辙”。对于今年的市场前景,恒大地产的分析是,2014年,国内房地产市场“大者恒大、强者恒强”的趋势将日益明显,“市场前景合理且一片繁荣”。

新京报记者梳理国内近40家上市房企的年报发现,恒大地产属于“最为乐观的”。泰禾集团也是为数不多抱有乐观心态的,“房地产的重要性,未来10—20年都不会发生改变”。

虽然另有多家房企赞同“房价上涨的大趋势”,但同时亦流露出“时不如昔”的担忧。

冠城大通写道,房地产市场需求将保持平稳发展势头,但价格涨幅或有所放缓;深振业A则告诉投资者,量价齐升的市场走势短期内难以再现,“谨慎乐观是我们新一年应有的基本态度”。

另有几家上市房企的表述,弥漫着些许的悲观。

比如,亿城股份认为,“房地产行业和公司高度发展的黄金期已经过去”;苏宁环球的表述与此类似,“房地产快速增长的时代已经过去”;此外,上海的城投控股直言,2014年开发商实力将接受更大考验。

还有些开发商,“看低当下,却愿相信未来”。“行业短期走势充满不确定性。”中粮地产称,中长期来看,房地产行业存在不少利好;银亿股份一面说要“对面临的困难有充分估计”,一面为自己打气“坚定做强房地产主业的乐观信心”。

此外,部分上市开发商还不约而同地提到了“分化论”。它们认为,未来一、二线城市的房价,会因需求强劲而继续上涨;而“需求有限、库存积累”可能给三、四线城市带来市场风险。

区域分化的同时,房企预计行业内也会出现分化。中南建设的观点是,“强者恒强、弱者淘汰”的局势日益明显,大型和超大型房企表现抢眼,而中小型房企则面临巨大的生存挑战。

押宝“城镇化” 担忧资金链

“机遇与挑战并存,困难与希望共生。”阳光城的年报里如此写道。

开发商眼中的“机遇”和“希望”,多是来自两个方面:其一是城镇化和棚户区的改造,带来的机遇;其二则是宏观调控将引入更多市场机制。

众多上市房企的描述中,城镇化被视作支撑未来房地产市场长期向好发展的最大红利。今年《政府工作报告》里的“推进以人为核心的城镇化”,被数家房企的年报浓墨引用。

《政府工作报告》提出,今后一个时期,“促进约1亿农村转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。

“房地产市场的中长期发展,与改革进程及城镇化规划实施密切相关。”华远地产分析称,未来房地产市场的区域机会,将受城镇化规划的指引。金地集团则欢呼道,“城镇化政策会给行业带来巨大的发展空间”。

对城镇化政策红利释放的时间,房企之间有分歧产生。宋都股份的管理层认为,城镇化“不会对房地产市场产生快速而剧烈的影响”,“而是以一种缓慢而深远的方式进行”。

大名城显得有些“迫不及待”。这家福建的开发商的看法是,2014年,城镇化就能起到“引领中国地产新格局”的作用。

“以限购为主的行政手段逐渐退出,以市场为主的经济手段取而代之”,这是另一项政策红利。金科股份从中解读出,“宏观调控长效机制的建立和完善,有助于行业持续健康稳定发展”。

另一方面,前方仍然有“重重困难”。金地集团逐一列举称,眼下经济下行压力较大,土地价格再创新高,保障房和安居房分流市场需求,“房地产市场面临多方面的困难和压力”。

上市房企还担心“钱的问题”。2013年的年报里,多家企业均列出了其可能面临的资金风险。深振业A预计,今年房地产间接融资环境难有实质性改善,融资成本仍然较高。另有房企直言,如果信贷政策持续收缩,将会对其自有资金和外部资金的筹措带来压力。

与此同时,上市房企还对房贷政策保持着高度关注。卧龙地产称,贷款利率的上浮等政策,将降低潜在客户的购买能力,“对公司销售产生不利影响”。

延伸

房企预测楼市也“失准”

房地产市场向来波谲云诡。过去十年间,无数专家、机构和业内人士纷纷折戟“房价预测”。比如,多年来,社科院预测结果的准确性,被指“还不如扔硬币”。

“春江水暖鸭先知”。但作为房地产市场的核心从业者,上市房企的预测,也有“失准”的时候。

以2007年年报为例。在当时房价暴涨的背景下,“进行深入分析和思考”后,中粮地产管理层“对行业的长期向好充满信心”;华润置地认为,房地产市场“将步入稳定发展阶段,市场发展前景良好”;中天城投预计,房地产业“继续呈现稳定的发展势头”。

但接下来的2008年,无异于房地产行业的一场噩梦。受经济危机影响,当年房价出现10年来首次下跌。多数上市房企业绩大幅滑坡,股价几近腰斩。

而预计2009年的行业形势时,上市房企明显底气不足。中粮地产称,2009年房地产市场将继续调整。尽管2009年初市场回暖初现,万科仍谨慎地表示,考虑到宏观经济形势的不确定和住宅市场的复杂,“这一态势能否持续需要进一步观察”。

根据工商联房地产商会发布的数据,2009年全国房价上涨24%。而几乎所有的上市房企,都从这波大牛行情中赚得盆满钵满。

由此可见,正如万科的毛大庆承认“看不懂北京楼市”,一众“靠房地产吃饭”的上市房企,也不能完全参透市场的走向。

而房企对今年或悲观或乐观的预计,已经可以从一季报进行部分验证。《证券日报》的报道显示,截至4月下旬,50家上市房企发布了一季报,结果近60%的企业出现业绩下滑。

其中,华远地产曾在年报中说,2014年房地产行业发展增速会有所降低,“我们要有所降低”,结果一季度其净利润下滑56%;泛海建设曾在年报预计,楼市将回归健康发展轨道,但其一季度业绩却有6%的下滑。

“我们对市场形势,既不盲目乐观,也不过于悲观。”信达地产的年报里,有这么一句话。

 

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