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专家:十论中国房地产危局 解析房价为何越调越高

全国要闻 | 来源:蓝房网 2014-05-20 10:02:38 0条评论
[导读]近日,中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军发表了十论中国房地产危局的观点,文中指出,银行抵御房价下跌能力很强,此外,还对为何近几年房价越调越高做了解析。

近日,中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军发表了十论中国房地产危局的观点,文中指出,银行抵御房价下跌能力很强,此外,还对为何近几年房价越调越高做了解析。

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中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军

以下为其十论中国房地产危局详细内容:

论一:中国房价泡沫严重吗?如果以房价收入比衡量,中国一线城市30~40倍的房价收入比全球罕见,美国次贷危机之前的房价收入比也不过5倍。如果按照房地产存量价值占GDP比重衡量,中国的比重已经超过美国次贷危机和1997年亚洲金融危机,与日本泡沫经济顶点接近。但别忘了中国房价泡沫的特殊性:首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列,这意味着银行抵御房价下跌能力很强。

论二:过去几年为何房价越调越高?作为一种资产,房价价格受供求关系影响,而高达200%的M2/GDP比例形成了巨大的投资需求,楼市成为吸纳流动性的超级“池子”。中国的资本账户管制,加剧了这一局面。股市的无能,更使得房地产成为投资首选,进入了“买-涨-再买-再涨”的上升通道。

论三:为何这次房价顶不住了?与前几年相比,当下的房地产供需格局并未发生显著变化,货币依然超发、资本账户依然管制、股市依然无能。唯一变化的是房地产企业的资金链。自2010年以来,中央严格限制银行向房地产开发提供贷款,这导致房地产企业被迫从影子银行融资,在不断出台限制性规定导致房地产市场冻结的情况下,过高的影子银行融资成本使房地产企业不堪重负。这才是房地产企业被迫降价的真正原因。最近资金链断裂的“宁波兴润置业”银行贷款24亿元、非法吸收公众存款7亿元。尽管房地产属于高利润行业,但也难以长期承受20%-30%的影子银行债务成本。

论四:房价会崩盘吗?从全球经验看,房地产价格极易形成泡沫,泡沫越大,就越脆弱。一旦形成负面预期,连锁反应就会出现:其一,几乎所有的人都承认房价太贵,因此大多数人会乐于看到房价下跌(多套房持有者毕竟是社会上的少数),并推迟购房计划;其二,过去十年房产牛市形成了惊人的炒房获利者,抛售以保全利润或是明智之举;其三,中央气势如虹的反腐风暴,令官员急于脱手房产,因为房产属于“显性资产”。笔者早在2012年10月就提出,“房价应该这样调控:把贪官抓了,房子拍卖了,房价自然暴跌!”最近王石也承认“反腐就是最大的调控”。因此,中央在推动房产联网等问题是不得不谨慎表态。

论五:政府希望房价下跌吗?中央政府希望房价下跌,以缓解公众对高房价的不满情绪。地方政府显然不希望房价下跌,因为一半左右的地方财政收入来自于土地出让金。楼市冻结,对地方政府而言可是“断奶”之痛。即使在前几年中央不断出台“国x条”打压房价之时,地方政府也是阳奉阴违、见招拆招,利益使然。当然,无论中央还是地方政府,都不会希望房价崩盘。

论六:房价崩盘的后果有多严重?在大多数全球金融危机中,房价崩盘都是一个极其危险的危机触发器。1990年日本金融危机如此,1997年亚洲金融危机如此,2008年金融危机更是如此。这既源于房地产的巨大规模,也源于房地产与金融的串联。在中国当今的三大潜在风险点(地方债务、房地产泡沫、影子银行)中,房价泡沫处于核心位置:1)信托公司约四分之三的资金,其余则来自银行;2)2013年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资四分之一;3)全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产;4)全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。尽管单纯的房价下跌不至于引发金融危机,但中国各种风险已陷入交织缠绕的凶险局面(too connected to fail)。

论七:大中小城市房价泡沫有何不同?目前房地产市场分化趋势日趋明朗:越往基层的城市,房价下跌压力越大。其一,小城市经济结构简单,地方政府更倚重房地产经济。审计署2013年的审计表明,在省、市、县、乡四级政府中,2010年县级政府占债务总额26.53%,至2013年6月已上升至28.18%。政府层级越低,政府负有偿还责任的债务占比越高,截至2013年6月,全国省级、市级、县级和乡镇政府负有偿还责任的债务占比分别为34.23%、66.44%、78.49%和84.18%,县级和乡镇政府债务的刚性偿付压力很大。其二,小城市房地产企业规模小,更难以从银行、股市、信托获得融资;其三,小城市最有购买力的人群(官员、富豪)通常都选择去省会、京沪广深、悉尼加州买房,购买力向大城市集中。

论八:政府该救市吗?从公平角度出发,政府不应救市,因为房价下跌有利于弱势群体。但问题在于,中国房价已经错过了平稳下跌的机会窗,目前的下跌很可能是不跌则已、一跌惊人,带来系统性风险甚至金融危机。政府应该及早出手,稳定预期,防止崩盘。一旦房地产崩盘,经济全盘皆乱,三中全会改革的推进也将失去有利的经济社会环境。

论九:如何救市?由于自身利益与房地产休戚相关,地方政府不待中央发令已经开始救市:安徽铜陵:放宽公积金贷款条件、购房获补贴;广西南宁:广西北部湾经济区内北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍家庭政策在南宁市购房;江苏无锡:在无锡市购买成套商品住宅达60平方米以上,且在本市有稳定工作的人员,准予落户……更多敬请期待。但这些措施效果有限,在普遍看空的大趋势下,难以扭转社会预期。问题的关键依然在于房地产企业的资金链困局。

论十:接下来会发生什么?那些预言中国经济、金融危机的人屡屡落空,关键在于他们习惯性忽视中国政府的力量。政府既有意愿、也有能力做出干预。首先,中国政府极其关注社会稳定,不会容忍事情演变到全国性危机进而不可收拾的程度;其次,中国的政府具有抛开法律程序而快速行动的能力,这与发达国家形成鲜明对比。这种能力不利于创新,但应对危机却是有效的。可以预期以下演变阶段:1)地方政府第一轮救市:以减少过去几年出台的限制性规定(例如限购令)为主;2)地方政府第二轮救市:加大救市力度,给予购房者税费减免的激励(过去就这么做过);3)中央政府开展第三轮救市:降低银行存款准备金,放宽银行对房地产企业贷款的限制。(蓝房厦门 翁晓琼整理)

 

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