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人均土地出让面积为上海3倍 鞍山库存消化需51个月

全国要闻 | 来源:每日经济新闻 2014-05-26 08:55:50 0条评论
[导读]近两年,中国楼市总体仍在上涨,但东北钢铁重镇鞍山的房价早已原地踏步。

近两年,中国楼市总体仍在上涨,但东北钢铁重镇鞍山的房价早已原地踏步。

据中国指数研究院提供给记者的数据显示。2011~2013年,鞍山的平均房价基本没有变化,分别为每平方米4161元、4072元与4120元。

2014年以来,鞍山市多数地产项目开始通过打折、送数万元礼品、开发商垫首付等手段降价促销。而在政府层面,早在2012年,鞍山市便开始在“鞍山市房屋交易展示大会”期间对完成交易的新建商品房予以15元/平方米契税补贴。

今年,鞍山还取消了对多套房的贷款利率限制。但当地银行对此似乎并不“感冒”,部分商业银行甚至停止发放个人房贷。

数据显示,今年前4个月,鞍山的土地招拍挂成交仅有3.79万平方米,同比下降97.3%。

早在2005年,鞍山便谋求走向由生产型城市向消费型城市的转型之路。

然而,面对转型的巨大资金需求,数年来在房地产市场上的狂奔,却让其现在陷入了尴尬境地:当前鞍山市市区楼市去化周期已经达到51个月。

鞍山现“零首付”优惠

“3000多块钱?不可能!铁东怎么可能有低于4000元的房子呢?”听闻“东亚第一城”新楼盘的房价在4000元/平方米以下,鞍山当地的出租车司机表示不可思议。

铁东区是鞍山市的政治、经济、文化中心区,市内的高价商品住宅也大多集中在此。

“东亚第一城”的项目位于铁东区最南端。记者从该项目销售人员处了解到,新开盘的四、五期期房项目售价大多在3500元/平方米左右。而该项目的前三期期房,两三年前的售价则在4000元/平方米上下。

在鞍山搜房网2014年楼市一季度专题中的“2014年第一季度房价涨跌Top10”榜单里,“东亚第一城”以“-700(元/平方米)”的涨幅排名第一。

700元/平方米的降幅在目前的鞍山算不上最显眼的。

位于鞍山市高新技术产业区的国内某龙头房企的地产项目,其2013年末新开盘的一个楼盘平均楼面价标注为6705元/平方米,在5月16日销售人员写给记者的房价计算里,全款购买可以在房价八八折的基础上再打九五折,相当于不到八四折,算下来均价为5605元/平方米。

恒威(鞍山)置业有限公司的“滨江国际”项目,则在今年推出了由开发商垫付购房首付款的“0首付”优惠措施。

记者从该项目销售人员处了解得知,“0首付”是在今年春季房交会后推出的优惠活动。如果购买该项目的商业住宅,购房的首付贷款可由开发商垫付,消费者1年内还清即可,且无需支付利息。

该项目位于鞍山市立山区,5月14日下午4点多,记者在现场看到,售楼大厅内空无一人,几位销售人员在一个房间里坐着聊天。刚过5点,她们便匆忙下班。

政府补贴千万“救市”

2008年后,鞍山开始举办“鞍山市房屋交易展示大会”,每年两到三次。

在鞍山市不少地产项目的售楼处里,都贴着一张“鞍山市2014春季房屋交易展示大会公告”。公告中写到,“3月15日~4月23日期间购买新建商品房可享受以下优惠政策。契税补贴:按建筑面积补贴15元/平方米;缓交维修资金:按应交存数额的70%收取,缓交30%;购房补贴(由开发企业垫付):按建筑面积补贴100元/平方米”。

多位销售人员向记者证实,补贴活动早在2012年便已开始,已经持续两年多。

公开报道显示,鞍山市2013年的三届房交会里,房产交易面积总计达到130.89万平方米,按照公告中的额度计算,仅在2013年,鞍山市对房地产交易中的契税补贴至少达到了1963万元。

此外,今年以来,鞍山的公积金政策也发生了变化。鞍山市住房公积金管理中心官方网站上的一条通告中指出,“2014年1月1日后,只要家庭成员目前没有购房贷款的,自己出示证明后,可享受首套房贷款优惠政策。”

记者就此条款咨询鞍山市公积金管理中心的工作人员得知,目前通过公积金购买住宅的消费者只要在鞍山没有贷款,就可以享受相应的优惠利率。

在上述网站上,鞍山市已经两次提高公积金的贷款额度,由2008年时单职工贷款最高限额15万元提高至2012年的40万元。

不过,鞍山市银行的热情似乎并不是太高。

据记者了解,去年,不少商业银行对个人首套房贷都有优惠利率,今年2月以来,鞍山市的银行对个人首套房贷的利率优惠都逐渐取消。

广发银行鞍山分行则已经暂停首套房个人贷款业务。记者询问原因时,其业务人员表示是因为“银行接到沈阳的通知后停办业务的,暂停(首套房贷)已经有一段时间了。”

华夏银行鞍山分行的工作人员则高速记者,20年个人房贷的利率已经调整至7.2%,并且利率“年初就提了上来”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,从契税补贴的做法可以看出,鞍山市政府在救市方面心态比较着急。但对于鞍山楼市来说,随着库存的增加,当地房产价值缩水的可能性比较大,所以当地商业银行反而不愿意将资金借贷给房企和购房者。

市区库存压力巨大

数据显示,近几年鞍山市区楼市库存一直高居不下。截至2013年末,市内四个区的库存已经达到773万平方米,去化周期达到了51个月。而鞍山市的人口在近3年不增反降,楼市未来的去化情况堪忧。

英国TESCO集团开发的“英伦汇”项目位于火车站南部不到1公里的位置,是铁东区最核心的区域。记者在该项目的楼盘外看到,多数楼层的房间仍然空置。

在鞍山市房地产交易中心的网站上查询得知,上述项目早在2011年6月30日便竣工,总套数为3115,目前可售套数为1964,也就是说,这个竣工将近3年的项目,去化率却不到四成。

该项目销售人员则称,项目开发商实力雄厚,因此并不着急卖房。“从鞍山这两年的市场来看,我们的房子不降价就够可以了,而且这地段也不能降。”

尽管声称没有降价,该项目仍然推出了买房赠礼的活动。上述销售人员提供给记者的清单上显示,一套48平方米的住宅,购买后会赠送包括iPad、iPhone5s等在内价值3万元的礼品。

由鞍山好房365提供给记者的数据显示,鞍山市区的商品房在过去5年平均每年去化量为179.9万平方米,截至2013年末,市区楼市库存已经高达772.89万平米。据此计算,即便今年鞍山市区内商品住宅新增供应为零,从2014年开始,消化已有库存也需要51个月。

此外,根据当地政府公报,近年来鞍山的人口几乎没有变化,一直维持在350万人上下,近3年鞍山的人口不增反降。

钢城转型阵痛

鞍山作为我国铁矿石储量最丰富的地区,其第二产业一直在经济中占有较大的比重。为了摆脱这种局面,鞍山市政府谋划鞍山由生产型城市向消费型城市转型。2005年鞍山市政府发布的《关于调整我市工业区域布局加速城区工业企业搬迁改造实施方案》中提出,“将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区,形成产业集群”,同时“腾出城区工业用地,发展第三产业”。

克而瑞信息集团城市运营事业部总经理高晓伟认为,地方财政如果被单一产业或企业影响过大,很容易导致地方经济被“绑架”,从而影响城市未来的发展,这是鞍山寻求转型的最主要原因。“在鞍山市的情况下,地方财政有限,没有外来购买力,通过改善居民的居住需求,来刺激房地产发展,是一个必然的选择”。

2005年至2010年,鞍山市将城区内180户工业企业搬迁至城郊工业园区,其中不少地块被用来开发地产项目。

工业企业的搬迁为鞍山的房地产市场提供了不少土地,此外,近两年鞍山通过拆迁也为发展房地产市场腾挪了不少土地。数据显示,鞍山市在2005年到2009年的5年间,动拆面积一直在50万平方米以上。

鞍山市的土地出让也一直处于高位。搜房网数据显示,2012年,鞍山通过招拍挂的方式出让土地53宗,总面积达到365万平方米;2013年,鞍山通过招拍挂的方式出让土地54宗,面积超过357万平方米。

对此,严跃进认为,相比鞍山350万的人口,其2013年的土地出让规模“令人咋舌”。上海有2415万的人口,2013年土地出让139块,成交面积为780万平方米。而鞍山土地出让面积的人均占比达到1平方米的水平,是上海的3.1倍。“大规模的土地出让可能在未来导致土地闲置,或是城市资源得不到凝聚利用。”严跃进说。

2013年,鞍山市的GDP与第三产业增加值都出现下滑,而第二产业增加值与去年基本持平。尽管鞍山全市的房地产开发投资在2013年仍然同比增加了18.5%,其施工面积仅同比增加了5.3%,但竣工面积则罕见地大幅下滑了44%,从2012年的462.1万平方米滑落至2013年的259.3万平方米。

“通过土地刺激经济是一把双刃剑”,高晓伟告诉记者,“地产是短期收益最高的选择,如果节奏控制得好,地方经济可以像滚雪球一样循环起来。”在他看来,鞍山现在的高库存以及回迁房停工等现象,说明鞍山市在房地产发展上操之过急。

 

 

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