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杭州楼市卷入“限降令”漩涡:防大涨转为防大跌

全国要闻 | 来源:每日经济新闻 2014-05-27 08:49:57 0条评论
[导读]经历“首降风波”后,杭州楼市又卷入“限降令”漩涡。近日,有消息称,从5月22日开始,如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将无法实现网签。

经历“首降风波”后,杭州楼市又卷入“限降令”漩涡。近日,有消息称,从5月22日开始,如果杭州商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将无法实现网签。

不少业内人士认为,限制网签的行为实为限制开发商降价。不过,杭州市物价局等相关部门随即通过媒体解释称,上述要求是规范商品住房销售价格申报备案行为,并非禁止降价。

“限制网签是不是限制降价,目前还难说,但现在关心的是被限制网签后,如果重新进行价格备案,该怎么操作?尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15%,会不会被准许预售?”杭州当地一较为知名的地产商负责人向 《每日经济新闻》记者表达了他的困惑。

值得注意的是,杭州市区目前可售商品房达12.5万套,居历史高位,而土地资产更是出现了连续几个月成交金额下降的现象。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这其实反映楼市预期出现变化,地方政府从防暴涨转为了防暴跌,尤其是杭州这类库存量较高的城市。

降价超15%限制网签

近期,各种关于楼市调控政策将放松的消息不时传出,尤令市场关注的是杭州推出的降价备案制度。5月23日,杭州市物价、房管部门联合出台规定,凡是房企降价超过备案价格15%的,将无法进行网签,需要重新报备价格,此举被市场解读为“限降令”。

不少人认为,限制网签实际上就是限制开发商降价,以挽救楼市。不过,杭州市物价局与杭州市住保房管局通过杭州当地媒体表示,这一要求是规范商品住房销售价格申报备案行为,促进房地产市场规范有序的一项措施,并不是限降行为或“限降令”。

杭州市物价局办公室主任方亚春表示:“目前楼盘的定价主体仍然是开发商。(这一要求)并非是禁止降价,也不是不允许降价。”

杭州当地一开发商向记者表示,上述规定如果实施,不会对其带来实质性的影响,其楼盘入市时就比较理性,降价幅度不会超过15%,影响比较大的是一些降价超过15%的楼盘。按照流程,开发商需要重新申报,期间无法签约,“会增加许多工作量”。

另外一开发商负责人向记者表达了担忧,现在关心的是被限制网签后,如果重新进行价格备案,该怎么操作,尤其是重新申报的价格低于此前备案价格超过了15%,会不会被准许预售?如果准许这中间需要多长时间?

实际上,今年3月25日,杭州市政府召开房地产企业座谈会,会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时,杭州市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享,防范系统性风险。

另据杭州当地媒体报道,4月22日,杭州市发改委在2014一季度经济形势分析会上建议,要对房地产市场的风险积极防范,出现重大的市场谣言时,第一时间澄清,稳定市场预期。另外,将建立房地产企业重大调价政策预报制度,房企在重大调价发布前,必须通报市有关部门。

防止楼盘大幅降价?

在张大伟看来,杭州此次出台的设置15%降价上限,与其当前较为纠结的楼市状况不无关系。5月17日~19日,素有楼市风向标之称的杭州人居展举行,本届参展房地产开发企业有39家,展位数达1400多个,相比去年规模上有所减小。据当地媒体报道,杭州人居展四天成交商品房32套。

眼下,随着传统销售旺季的带来,各开发商推盘增加,市场库存量不断增加。数据显示,截至5月24日,杭州主城区的库存达到59132套,较上周的57553套(5月17日)新增1579套。

就整个杭州市区(包括余杭和萧山两区)而言,杭州透明售房网数据显示,截至5月25日19时,杭州市区目前可售的商品房房源高达12.50万套,其中住宅8.38万套,两者都居于历史高位。

张大伟认为,杭州限制网签的举措,反映了当地政府想稳定房地产市场的心态,目前杭州楼市库存居高不下,政府担心房价出现断崖式暴跌,“防止个别楼盘突然大幅下降,给市场带来恐慌”。

如今杭州面临房价不断下行的风险。据国家统计局18日公布,在全国70个大中城市中,4月共有8个城市的新建商品住宅价格环比下跌,其中有4个在浙江省。杭州降幅最大,下降0.7%,金华下降0.4%,宁波下降0.2%,温州下降0.1%。

市场分析人士认为,在库存量居高不下,市场观望情绪浓厚的情况下,房价正面临加速调整的风险,未来一段时间内,房地产市场将持续低迷。5月23日,杭州当地的最大房企绿城被融创收购,在新闻发布会上,绿城董事长宋卫平表示“现在是房地产最低谷的时候”。

杭州土地依赖度较高

“如果持续降价,一定程度上会影响到土地出让,尤其是开发商的积极性。”有业内人士对此向记者分析称。

数据显示,杭州土地市场经历1月份的 “高潮”后急转直下。2月份,杭州全市土地成交总金额为92亿元,环比下跌72.8%;进入3月,全市仅8宗土地出让,成交总金额约38亿元,同比和环比数据均出现大幅下降,成交总额更是缩水至上月的四成。

与此同时,土地溢价也出现下降。数据对比可见,杭州主城区土地平均溢价率为9.3%,比去年平均的20.9%的溢价率出现较大回落。

4月份同样不容乐观。杭州透明售房市场研究院公布的数据显示,4月,杭州土地市场跌入谷底,杭州市区(主城区、余杭区、萧山区)仅有4宗地块成交,且全部以底价直接出让。其中,市区共成交土地1宗,出让面积3.4公顷,可建面积27万平方米,成交额14.9亿元,创2013年以来单月成交额新低。

土地市场这种冷清状况延续至5月份。5月5日,杭州市区迎来了5月首场土地拍卖,出让的两宗商地由于均只有一家单位报名,因此加价100万元直接成交。

“至今,政府没有出台明显改善市场的政策,想等等再看。”对于杭州楼市当前状况,浙江省内一地产商负责人向 《每日经济新闻》记者称。年初,该负责人曾向记者表示,公司计划今年拿地供后续开发。

张大伟称,杭州土地市场冷清,一方面由于整个房地产市场处于低迷状态,开发商拿地兴趣不大;另一方面则是受当前居高不下的库存量和新增供应量影响,基于市场供需平衡的考虑,当地政府也一定程度上主动放缓了出让土地的节奏。

日前,第三方市场机构同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》,2013年土地财政依赖度超过50%的城市共31个,杭州为限购城市中土地财政依赖度最高的城市,依赖度高达156.4%。(记者 徐杰)

 

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