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首创置业半年业绩不佳 40亿永续债风险剧增

全国要闻 | 来源:中国经营报 2014-09-21 11:49:08 0条评论
[导读]随着内地信贷日渐收紧,永续券成为在港上市房企融资的新兴渠道。

随着内地信贷日渐收紧,永续券成为在港上市房企融资的新兴渠道。

永续债券指没有到期日,投资人可按票面利息永久取得利息的债券。香港粤海证券投资银行董事黄立冲称,永续债最大的优点是不计入债务,从而给财务报表“美容”;永续债的资金用途也比银行开发贷更为灵活,因此能在国内银根紧缩的大环境下受到房地产企业的追捧。

在这样的情况下,让在18个月时间净资本负债率提升了4倍的首创置业也开始将目光投向了永续债。截止到2014年上半年,首创置业共发行永续债40亿元。在永续债的包装下等因素影响下,首创置业的净资本负债率由2012年6月30日的102%迅速下降到2014年6月30日的77%。

对此,一位不愿具名的房地产资深人士告诉《中国经营报》记者,对于房地产企业来说,大量的发行永续债,房地产企业面临的风险很大。“假如项目结算不理想或其他融资渠道收紧,又或者出现楼盘滞销或者政策变化的消息,永续债的价值将会大幅度缩水,更为重要的是,发行方或将面临支付更高利息的风险。”而颇为巧合的是,记者在翻查首创置业的财报时发现,今年上半年,首创置业销售增幅几近陷入停滞。公开资料显示,首创置业今年前6个月累计签约面积约73.1万平方米,同比上升1.1%,签约金额约人民币67.7亿元,同比上升2.8%。也就是说,首创置业今年上半年所斩获的销售金额仅完成了全年目标的1/4,下半年将有3/4的销售任务需要集中完成。

对于首创置业今年债务状况及永续债对其影响,记者致电首创置业,对方未予正面回应。

40亿元永续债意在降低净负债率

与土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一步恶化。国家统计局最新数据显示,1~5月份,房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%,增速比1~4月份回落了0.9个百分点。其中,国内贷款9379亿元,增长16.5%;利用外资150亿元,下降24.5%;自筹资金18222亿元,增长9.8%;其他资金18977亿元,下降6.4%。整体而言,房企的资金压力明显加大。

负债率居高不下,令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道,“永续债”被认为是很好的解决方法。

除此以外,首创置业加速转型,特别是加快城市综合体项目的布局速度,这使得本来就资金紧张的首创置业负债率迅速上升,财务数据显示,首创置业2009年负债总额为157亿元,2010年猛增72亿元达到229亿元,2011年达到295亿元,2012年虽然债务总额下降到185亿元,但其净资本负债率在2012年6月30日攀升至惊人的102%。

换句话说,首创在2010年的净资本负债率还仅为26%,在“地产+产业”的转型过程中,用了18个月时间就将其净资本负债率提升了4倍,“高负债”扩张之忧十分明显。

在这样的情况下,连续多年净资本负债率攀升的首创置业也选择了发行永续债。

公开资料显示,2013年3月,首创置业发行的高级永续证券为4亿美元,利息率为8.375%。值得注意的是,首创置地在2011年发行了2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券;于2012年发行2015年到期的7.60%的有担保债券。而2013年8.357%的利率比上一次要提高0.775个百分点,而比2011年初则要提高近4个百分点。截止到2014年上半年,首创置业共发行永续债40亿元。

某大型股份制银行房地产金融部相关负责人告诉记者,一般来说,都是数十亿资金借道基金子公司设立资管计划,再通过委托贷款发放给港股上市的房企。该笔贷款不设固定期限,根据境外会计准则可计入“永久资本工具”,计入权益项;同时,资管计划通过“利率重置条款”,前两年发行人获得较低的融资利率,第三年开始息率大幅攀升,便以高息促使其在两年内还款。

业内专家表示,发行永续债会让公司的负债率有一定的下降,虽然不敢确定能下降多少幅度。数据显示,到2014年年中,首创置业的债务总额进一步上升,到期净资本负债率却迅速下降至77%。

首创置业2014年半年报显示,2014年6月30日,集团银行贷款及公司债券共计256.01亿元,其中长期贷款及债券为168.33亿元。该集团于2014年6月30日的净资本负债率约为77%。

销售业绩不佳,永续债或令首创风险剧增

由于其销售业绩不佳,永续债在带给首创置业较为好看的财务报表的同时,也在让其风险进一步加大。

“永续债有助于降低企业的净负债率,但并不一定意味着发行成本降低,有时甚至会带来收益的下滑。”一位业界专业人士告诉记者,“如果房地产企业出现楼盘滞销等不良现象,对于房地产企业来说,无疑是一大硬伤。”与此同时,花旗银行认为,在上半年业绩中看似不错的杠杆率背后,他们注意到有更多的开发商报告了永续债券的发行情况,这种工具对投资者带来不利影响,因为发行方可以通过会计手段掩盖真实的杠杆水平和盈利能力。如果把永续债重新划归为债务而不是权益,部分公司的真实净负债率超过100%甚至达到200%,杠杆率会急剧上升。

颇为巧合的是,本报记者在翻查首创置业的财报时发现,今年上半年,首创置业销售增幅几近陷入停滞。公开资料显示,首创置业今年前6个月累计签约面积约73.1万平方米,同比上升1.1%,签约金额约人民币67.7亿元,同比上升2.8%。也就是说,首创置业今年上半年所斩获的销售金额仅完成了全年目标的1/4,下半年将有3/4的销售任务需要集中完成。但自7月份以来,虽然多地频现限购松绑,可楼市观望情绪依然不减,这为房企下半年销售冲量蒙上了一层阴影。

与此同时,据公开资料显示,近年来首创集团在房地产板块的业绩乏善可陈。作为首创集团地产板块的平台企业,首创置业最新公告显示,该公司2013年签约金额196亿元,基本完成200亿元的全年目标。

但事实上,2011年之后,首创置业一直业绩不振。据记者了解,首创置业2010年的销售额就达到了125亿元,在2011年初,提出了150亿元的年度销售目标,但当年的实际完成量只有75%。到了2012年,鉴于限购政策的密集出台,首创提出120亿元的年度销售目标,首创置业一方面加快销售消化库存,另一方面在土地市场大幅收缩,才超额完成全年目标。

链家地产市场研究部分析师张旭此前就曾表示,首创置业下半年销售压力会比较大,房企大批量出货可能过于乐观,因为楼市趋于理性,未来一段时间还处在一个观察阶段。

“但由于今年房地产形势的下滑,首创置业也面临销售上的压力,如果预期销售无法完成,或者出现滞销等情形,对于首创置业来说,负债率将极有可能加大。”一位地产界专业人士表示。

面对不断提高的融资杠杆率,部分房企的真实净负债率甚至接近200%的警戒线。“假如房地产市场的低迷期超出了预期,巨大的偿债压力有可能成为压垮企业的最后一根稻草。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者。

除此以外,记者还注意到,在CRIC研究中心发布的今年上半年房企TOP50排名中,首创置业已跌出了销售金额50强榜单,而在销售面积50强榜单中,首创置业排名仅为第49位。与该机构发布的2012年、2013年同期业绩相比,当前首创置业的相关指标排名已明显处于“掉队”状态。

 

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