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2017厦门常住人口或达515万人 平均房价预计27197元/平

要闻 | 来源:读地 2015-02-07 10:42:54 0条评论
[导读]从厦门各年度的常住人口、户籍人口、城镇人口的数据可以看出,厦门的常住人口总规模与大城市相比相对较小,但常住人口的增速较为迅速,净流入人口在人口总规模中占较大的比重。

1.人口规模

净流入人口比重全国第四,支撑市场供应

从厦门各年度的常住人口、户籍人口、城镇人口的数据可以看出,厦门的常住人口总规模与大城市相比相对较小,但常住人口的增速较为迅速,净流入人口在人口总规模中占较大的比重。

2014年非官方统计常住人口总数为425万(厦门网——厦门日报2014年12月讯),净流入人口预计有220万。未来厦门的净流入人口将呈现持续上升的趋势,这成为厦门房地产市场的重要支撑。厦门人口的另外一个较大的特点是,人口主要集中在岛内区域,城市人口密度很高,未来厦门的人口和房地产市场必然向岛外区域转移。

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人口净流入比重高  未来市场价值可期

常住人口的不断上扬为厦门房地产市场提供支撑。厦门是一座典型的人口净流入城市,2013年,厦门的常住人口为373万人,净流入人口为176万人,净流入人口在常住人口中所占的比重高达47%,排在全国第四,仅次于东莞、深圳、佛山(分别为77.56%、71.64%、48%)。这一数据也标志着厦门已经步入“完全移民城市”。人口净流入城市的自身魅力足以提升其房地产的价值。

厦门是一座人口吸附力较强的城市,虽然其经济总量在其它一二线城市中没有优势,但其优越的城市环境、城市公建配套吸引了外地人口进入,正是这些因素支撑着厦门房价。而与厦门相邻的泉州,其经济总量位居福建省第一,民营企业十分发达,也吸引了不少人口流入,富裕群体十分庞大。而在房价方面,泉州市区房价一万出头,还不到厦门的一半,其主要原因是厦门作为福建的中心城市,在城市建设、教育等公共配套的供给方面都是福建最完善的,厦门的楼市也吸附了周边城市的购买力。

从厦门2006年至今厦门商品住宅购买群体的比例来看,厦门本地的客户比例仅约一半甚至不到一半,福建省其它地区及省外地区的客户比例合计占去了约一半的份额。特别是2010年之前,楼市限购政策还未推出, 来 自 厦 门 以 外 地 区 的 客 群 超 过 了50%,2010年之后来自福建省外的客群比例有所下降。2014年,厦门楼市放开限购,加之其外向型的城市特点,未来还将吸引大量的人口流入,为厦门房地产可持续发展带来支撑。

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城市人口密度高  人口逐步迁移岛外

人口规模对房地产市场走势的正面影响,通过城市人口的密度得以佐证。从2013年全国主要城市人口的密度对比可见,厦门的城市人口密度仅次于深圳和上海,高于广州和北京。由此也可见,厦门的人口基数虽不及其它城市,但主要人口还是集中于城市区域,为城市的房地产市场提供了有力的支撑。

值得一提的是,在“六普”数据中,厦门岛内人口的密度是13192人/每平方公里、岛外1166人/每平方公里,岛内岛外人口密度高低差距加大,差距从“五普”的4.6倍扩大到11.3倍,这也说明岛外尚有较大的人口和房地产增长空间。目前,厦门的住宅用地基本都分布在岛外,岛外优质楼盘遍地开花,也深受市场追捧。

厦门岛内外的商品住宅市场呈现不同的特点:岛内供不应求,平均价格高涨至30269元/平方米,库存较低,特别是湖里区的存库全市最低;岛外成主战场,成交量和价格齐升,平均价格达到14755元/平方米,目前岛外的库存较高,但从长远来看,岛外区域依然是未来厦门房地产发展的主要阵地,目前厦门岛内外的土地供应已呈现“二八”比例局面,未来厦门的人口也将逐步向岛外迁移。

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2. 人口结构

人口红利支撑楼市  养老地产是方向

正如国家信息中心预测部副研究员张茉楠所言,“人口红利”不是永久性的增长因素,人口结构才是影响房地产市场的“铁律”。根据“六普”的数据,厦门常住人口中,劳动人口的比重与“五普”相比略有上升,人口年龄结构相对优化,而这几年的房地产市场还在享受这一“人口红利”期。2 0 1 0 年, 厦 门 的 劳 动 人 口 比 重 达 到82.60%,比2000年上升了2.16%;但二者相比,0—14岁和65岁以上人口分别都下降。2000年到2010年也正是厦门房地产高速发展的期间,这其中人口结构的优势为其提供了很大的支撑。

目前,厦门的劳动人口比重高使得首次置业和改善型置业是市场的消费主力。2014年厦门商品住宅成交依然以80-144㎡产品为主,占比68%。改善性户型成为市场成交主力,其中,120-144㎡面积段表现突出,占比达23%。这也说明,目前厦门的供需结构特点是首次置业的刚需和改善型置业是主力,而随着未来人口的老龄化,改善型置业将成为市场主力军。

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另外值得一提的是,长期来看,厦门人口的老龄化将为厦门老年住宅提供发展空间。与全国的人口特点相似,厦门的老年人口比重也呈现上升的趋势,目前60岁以上户籍人口约29万人、占户籍总人口的占比逼近15﹪。长期来看,厦门老龄人口抚养比上升,老年人的住房需求也处于向上的发展态势;加之厦门宜居的环境气候和成熟的生活配套,更是成为全国各地人民养老的首选。因此,在这一市场需求和探寻房地产产品差异化的背景下,老年住宅产品也是未来的发展方向。

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3. 人口城镇化

城镇化推动刚需上升

目前,厦门的城镇化率已高达88.6%,城镇化质量位居全国第八位,与国际先进城市相比也不落下风。从厦门的人均GDP、城镇居民可支配收入(2013年厦门的城市人均可支配收入位居全国第四)等各方面因素来看,足以见证厦门城镇化的质量之高。

狭义上讲,厦门的城镇化水平代表着厦门人口的城镇化水平。从厦门城镇化进程的推进与房地产市场的发展轨迹可见,这二者存在着相辅相成的必然关系——厦门的城镇化率高速提升,其城镇人口对城市住房的需求也相应提升,厦门的房地产市场正是依靠存量城镇人口和增量城镇人口共同支撑而起。

近几年厦门的城镇化建设对房地产市场的发展具有很大的推动作用,2010年厦门启动岛内外一体化建设,岛外的城镇化建设拉升了整个厦门的城镇化水平,常住人口中的城镇人口迅速增加,岛外的房地产市场如同雨后春笋般成长,城市品质提升。

4. 人口预测

未来三年人口和房价或将突破500万和27000元/平方米综合近十年的厦门人口数量及其增长速度,可以得出厦门人口的复合增长率为6.57﹪,根据人口向上增长的趋势,以这一复合增长率计算,未来三年厦门的常住人口将突破500万人,比近期公示的《厦门市城市总体规划(2010—2020)》所估计的2020年厦门常住人口将达500万人,这一目标提前两年实现。

2015年、2016年、2017年的常住人口预测数量分别为453万人、483万人、515万人。图智认为,随着厦门城市配套的不断完善、厦门城市的发展政策优势以及厦漳泉的进一步融合、厦门自贸区建设,未来三年厦门常住人口目标或可实现。根据近十年的厦门商品住宅均价及其增长速度,可以得出厦门商品住宅均价的复合增长率为13.8﹪。未来厦门城市配套日益完善,城市价值将不断提升。

2014年开始,厦门地铁“三线齐发”,其中1号线有望在2017年提前建成通车;厦漳泉一体化持续推进,2016年将形成市域半个小时交通圈,这也将进一步促使三地人口的流动和融合;福建自贸区成为现实。这些因素也将对厦门的人口和房地产市场带来较大的利好。未来三年,剔除宏观经济及调控等其它因素,根据近十年的复合增长速度,2015年、2016年、2017年的厦门商品住宅均价预测值为21000元/平方米、23899元/平方米、27197元/平方米。

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[编辑:翁晓琼]

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