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【蓝房特约】买的房子住着实际占有人 能否要求对方迁出?

要闻 | 来源:蓝房网2017-04-18 10:19:21 作者:盈科律师事务所 许东0条评论
[导读]故事还得追溯到2008年的8月份,臧某原有的房屋被拆迁了,臧某也因此获得了一笔拆迁补偿款,用这笔钱购置了讼争房屋用于居住。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第21期《买的房子住着实际占有人 能否要求对方迁出?》

【正文】

故事还得追溯到2008年的8月份,臧某原有的房屋被拆迁了,臧某也因此获得了一笔拆迁补偿款,用这笔钱购置了讼争房屋用于居住。

3年后,即2011年8月,谢某不知从何处得知讼争房屋要出售的消息,并与一个自称是臧某的代理人李某签订了《房屋买卖合同》,购房总价为人民币80万元,合同签订的当日,讼争房屋的所有权就很顺利的办理到了谢某的名下。但是,谢某购买讼争房屋可不是为了自己居住,而是为了能够转手再卖,从而获取其中的差价,小算盘打的很麻溜。

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很快,谢某便找到了愿意购买讼争房屋的买受人,2011年10月,谢某便将讼争房屋以110万元的价格卖给了连某,这一来一去,谢某便轻易的赚取了30万元的差价,这可比绝大多数投资来的快多了啊!2012年4月,谢某协助连某将房屋所有权登记转移至连某的名下,但是却迟迟不将房屋交付给连某使用,连某情急之下诉到法院,臧某因为案件与自己有利害关系,也以第三人的身份申请参与诉讼,经过法院审理,认定以臧某的名义与谢某签订的《房屋买卖合同》无效,并驳回了连某要求谢某向其交付房屋的诉讼请求,与此同时,也驳回了臧某要求确认连某与谢某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。

连某见自己支付了购房款却仍然无法取得讼争房屋,心中更是不服,便更换诉讼策略,以臧某为被告,基于自己物权请求权,再次诉请法院判令臧某迁出讼争房屋。

一审法院审理后认为,连某系讼争房屋的合法产权人,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,臧某的行为已经侵害到了连某的合法权利,因此支持了连某的诉讼请求,判令臧某与于判决生效之日起两个月内迁出讼争房屋。

案情可谓跌宕起伏,臧某心中更是不服,自己从未出售过房屋,且另外一份判决也已经认定了以自己的名义与谢某签订的《房屋买卖合同》是无效的,怎么自己不仅莫名其妙的失去了讼争房屋所有权人的身份,还要迁出讼争房屋,那自己该何去何从,遂提起上诉。

二审法院经过审理,确认了一审法院查明的事实,但却认为,本案系所有权与占有全能发生分离,因李某以臧某的名义与谢某签订的《房屋买卖合同》已被生效判决认定无效,且该合同亦非臧某的真实意思表示,因此对臧某自始不发生法律效力,其对讼争房屋的占有有合法依据,因此产权人连某在其从未从谢某处获得讼争房屋实际控制权的情况下要求臧某迁出讼争房屋,于法无据,法院不予支持。而连某的损失,因其与谢某签订的合同仍系有效合同,因此可根据合同的约定,向谢某主张无法交付讼争房屋导致合同无法履行的法律责任。

最终二审法院判决,撤销一审判决,并驳回连某要求臧某迁出讼争房屋的诉讼请求。

笔者在最后亦提醒大家,在我们享有一定权利的情形下,向谁主张权利?如何主张权利?都是有讲究的,切不可盲目行使,否则最终便可能导致费时费力事情却无法得到妥善解决的结果,同时,在市场交易中也要讲究诚信,据实向对方陈述买卖标的物的具体情况,避免后续不必要的纷争。

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本文作者:许东律师  北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:翁晓琼]