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【蓝房说法第一期】解析厦门新政后买卖双方出现的问题

蓝房视野 | 来源:蓝房网2017-04-26 17:24:13 作者:徐杰0条评论
[导读]4月26日下午,蓝房网携手北京盈科(厦门)律师事务所律师许东在蓝房网厦门站演播厅对于最近出现最多的房产纠纷进行答疑解惑,并和网友进行了互动。

蓝房厦门(记者 徐杰)4月26日下午,蓝房网携手北京盈科(厦门)律师事务所律师许东在蓝房网厦门站演播厅对于最近出现诸多的房产纠纷进行答疑解惑,并和网友进行了互动。
    近几个月以来,厦门出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及,尤其是首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧,几十万元甚至上百万元的资金缺口的情况,此外还包含医社保要满三年才能买房等等一系列问题。对于这些纠纷到底要怎么解决呢?

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首先从厦门之前的一个代表性案列说起。在2012年某开发商起诉朱先生在2011年6月买的房子没有如约缴交剩余房款,要求解除住房合同并且支付5%的合同违约金。朱先生同意解除合同但是不同意缴交违约金,最后把开发商告上了法庭。他认为:开发商在买房前有跟他约好只要交2000元就可以优先选房,是开发商违约。最后经过法院调查审核,朱先生不具备在厦门买房的条件,他是福州人也查不到相关社保缴交记录。购房合同有效,但是不具备买房资格,所以不存在违约金说法,双方可以直接解除合同。

律师许东表示,上面的案例是很多人遇到的相似经历,厦门的限购政策是2017年3月份出台,这个案例是政策出台前签的合同,是政策导致合同无法履行,法院最终判决解除合同,所以合同的违约金不存在,双方都不负违约责任。这个案例是很有借鉴意义,很多合同都是政策出台前签订的,导致很多合同无法履行,不符合政策的要求,这种是重大的政策变更,形式变了,导致合同目的无法实现最后合同解除需要双方协商解决,退还缴交款项,这种纠纷法院会同意解除合同。

蓝房网厦门站从众多网友中筛选出了以下六个问题进行了解答。

问题1、早在二月份的时候,我就已经看中了一套房子,签了合同也付了一半的钱,后来因为对方的原因,一直拖着没去办过户,结果3月25日出台了新的政策,要求要满三年才能买房,我只有满两年,导致我失去买房资格,给我造成了很大的损失,对方除了把原来我交的钱退给我之后,就没有再补偿了,但是我毕竟花了时间,而且也是因为他拖得太久导致我没有购房资格,我该怎么解决才能让自己得到合理的补偿?

律师许东说,问题关键在于签合同时间没有明确,约定过户是政策出台之前还是之后?政策出台之前,就要承担违约责任,是当事人自己没有按时去办理,导致合同无法履行,之前是不受政策影响,拖延到现在就受政策影响,卖方拖延时间导致。政策出台之后,我们没办法强制合同履行,是政策导致无法买房卖房,双方就可以协商处理。如果买房人差三个月医社保符合三年条件,那开发商就可以同意顺延三个月后继续履行合同。如果时间太长,就没办法履行条约,双方可以协商解决,退还缴交款项。

问题2、之前准备买一套二手房,本来和卖家已经签好合同下了定金,也给了中介人员中介费,可是结果没想到最后没有资格买不了房,我想请问律师,关于中介的钱,我可以全部要回来吗?

律师许东解答,如果二手房买卖由中介参与,一般都会把违约责任写的比较明确。一般法定政策是三大块。一个是要有支付定金,就是定金双倍惩罚。另一个是定金违约金是购房总价的百分多少。还有一个是房价上涨,房屋差价差额损失,购房人要明确的,哪一个约定能符合自己的利益。

中介地位和买卖方是不同的,是居间的法律关系,不管是谁支付?买卖由居间方介绍,帮助审核资格协助办理相关手续,促成合同签订。要看中介有没有履行到义务,只要促成了买卖交易,没有出现瑕疵,双方还是要协商支付的。

问题3、新政之前跟房东订了一套房子,后来首付提高(我原来有过贷款记录),被伤到,我买不起不想买了,但房东要我赔偿违约金,这个不是我能控制的因素,我需要赔偿给他吗?

律师许东解答,最高人民法院有出台了关于《房屋买卖纠纷适用若干问题的意见》第23条就指出买卖双方,贷款的方式买房,由于政策出台的影响,本来可以贷款多,首付低。现在的政策后,贷款少了,首付高了,导致自己没有能力买房。如果事实真实没办法履行,跟房东协商可以解除合同,退还之前缴交的款项。如果不行,就要走司法程序。

另外主持人还从直播的互动中,挑选了三个问题来解答。

问题4、我手上有钱但是没有买房资格,没办法想通过借用别人名字在厦门买房。想问下律师,这样的话会不会存在什么风险?我该如何更好的保障自己的利益?

律师许东解答,风险很大,不鼓励这样的行为,借用他人名义购房,对合同履行中出现的纠纷和问题,是非常复杂的,不建议这样买房。

问题5、律师你好,我有个问题想问下,年初时候我向一个卖家买房,因为对方房产证还没有拿到手,所以我们就去做了公证,我也交了一半的房款。可是现在那个人却突然跟我说不卖了,会把原来我所交的房款全部退给我,我想问的是,我可以要求对方给我一定的补偿吗?还有都已经公证了,对方可以说不卖就不卖吗?

律师许东解答,问题中没有提到是否受政策影响,卖家没有产权证就卖房,双方必须按合同履行,如果没有正当理由不卖,卖家要承担违约责任,可以追究定金或者违约金看哪个对买家自己有利。

问题6、律师好,我是厦门本地户口,前不久和老婆离婚了,现在带着一个孩子,原来结婚后我们共同买了一套房子,现在房子分给她了,我想再买套房子,还有资格吗?

律师许东解答,政策出台是针对单身买房的限制,可以买。

许东律师给了我们对于各种问题准确详细的解答,也帮助我们解答了很多买卖房屋的疑惑和政策的理解,让我们更好的投资买房、卖房,怎样规避更多的风险,以及怎样合法的买卖房产。

蓝房网下一期还有更精彩的关于购房问答直播,敬请期待!

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