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【蓝房特约】限购政策影响无购房资格 能诉请解除合同?

要闻 | 来源:蓝房网2017-04-28 11:24:11 0条评论
[导读]政策对于合同的履行有何影响呢?由于政策原因导致房屋买卖合同无法履行的,能否诉请解除合同呢?

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第22期《受限购政策影响不具备购房资格,能否诉请解除合同?》

【正文】

2012年,厦门集美法院(以下简称“一审法院”)受理A公司的起诉,A公司诉称其与朱某于2011年6月27日签订了一份购房合同购买案涉房屋,合同中约定若朱某未向银行申请贷款或贷款申请未获采纳的,应当在合同签订后30日内付清全部购房款,否则A公司有权解除合同,并有权要求朱某按总房价款的5%支付违约金。因多次催告朱某仍未支付全部购房款,故诉请法院要求解除合同并判令朱某支付违约金。

按照故事的一般情节发展,一方诉请解除,另一方大多数都是要求继续履行的,然而“真理往往掌握在少数人手上”,朱某对于解除合同并不排斥,反而积极提起反诉,要求解除合同并判令A公司支付违约金。朱某诉称A公司不仅没有保障其最初支付2万元入会基金时承诺的优先选房权,也没有按照合同约定给其办理房屋的预告登记,基于同时履行抗辩权,其有权不支付全部购房款,并追究A公司的违约责任。

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双方你来我往,雄辩滔滔。一审法院在庭审中查明,朱某户籍所在地属福州市鼓楼区,截止到一审法院庭审辩论结束前,朱某在厦门市五险合一管理信息系统中没有查到缴交社会保险记录,其属于《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》的限购对象,不具备购房资格。

基于庭审查明的事实和审查判断双方当事人提供的证据,一审法院认为:购房合同系当事人真实意思表示,应为合法有效。但是,因朱某属于限购政策的限购对象,致使合同中约定的产权登记等相关权利义务无法履行,合同目的亦将无法实现,双方亦均提出了解除合同的诉讼请求,因此予以支持。A公司应当退还朱某为履行合同所支付的首期购房款和产权登记费,并应支付相应利息。对于违约金问题,由于案涉合同的解除是因为双方的行为违反政策规定导致的,而非双方中任何一方存在过错,因此双方提出的违约金诉求没有事实与法律依据,不予支持。遂作出如上判决。

然而,该判决并未获得A公司与朱某两人的认可,无论是A公司亦或是朱某,均认为对方应向自己支付违约金,且A公司认为自己不应支付首期购房款、产权登记费的占有使用利息。

在二审法院庭审中,双方言辞交锋更为激烈,A公司称在订立合同时朱某谎称其在厦门市已经缴纳社会保险,并提供了他人的社保缴交证明,以证明其具有购房资格,因此A公司并不知道其不具备购房条件,且“限购令”只是“暂停”向限购对象出售房屋,而非禁止向限购对象出售房屋。朱某则辩称提供他人的社保缴交证明是在A公司的恶意诱导下进行的,且A公司存在着广告宣传欺诈的情形,要求A公司向其支付双倍赔偿金。

面对双方的各执一词,二审法院在经过审理后认为,无论是A公司主张朱某谎称其在厦门市已经缴纳社会保险,还是朱某称A公司存在着广告宣传欺诈,均无证据予以证明,法院不予支持。朱某因不符合购房条件合同无法继续履行,故A公司要求朱某承担违约责任亦不予支持。因此,综上所述,双方的上诉请求不能成立。遂作出判决,驳回上诉,维持原判。

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本文作者:许东律师  北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:高以理]