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【蓝房特约】买的店铺未过户被人私自抵押 该如何要求赔偿?

要闻 | 来源:蓝房网2017-05-16 10:17:29 作者:盈科律师事务所 许东0条评论
[导读]张某与杨某是夫妻关系,二人有一间门市,是夫妻二人的共同财产,但是却只登记在杨某的名下。2005年8月18日,申某向杨某租赁了该门市,做点小生意,租期为三年。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第24期《买的店铺未过户被人私自抵押 该如何要求赔偿?》

【正文】

张某与杨某是夫妻关系,二人有一间门市,是夫妻二人的共同财产,但是却只登记在杨某的名下。2005年8月18日,申某向杨某租赁了该门市,做点小生意,租期为三年。

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兴许是申某对所租赁的房屋很满意,也或许是该店铺经营的不错,租赁期满后,申某略一思量,便决定把它买下来。与杨某协商过后,二人便于2011年11月3日签订了《门市买卖协议》,以65000元的价格将其购买下来,并分两期支付购房款。

然而过分的是,杨某虽然是将门市出售给了申某,却仍趁着门市还没办理过户登记的情况下,偷偷的将门市抵押给了某农村信用合作社用以担保借款。期满后,由于杨某无法偿还借款,某农村信用合作社遂将其诉至法院,法院于2013年8月18日判令:某农村信用合作社对杨某用于借款抵押的案涉房屋折价或拍卖、变卖享有优先受偿权。并于四个月后对案涉门市予以了查封。

申某见此情形,觉得有必要采取措施保护自己的权益,便于2014年2月14日将杨某、某农村信用合作社也诉至法院,要求杨某给其办理过户并支付违约金。然法院的审理总是需要时间的,为了避免自己的房屋被法院拍卖、变卖,导致经营的好好的生意就此毁于一旦,万般无奈之下申某只好先代杨某向某农村信用合作社偿还标的款10万元,比购买门市的价格还高!2014年年底,法院作出判决,支持了申某的诉讼请求,但杨某不服提起了上诉。

且不论杨某的行为如何,在杨某提起上诉后不久,杨某的妻子张某也向法院起诉,以杨某与申某之间恶意串通,未经张某以不合理的低价转让案涉门市,损害了其权益,要求撤销杨某与申某签订的《门市买卖协议》。

杨某辩称张某确实不知情,同意张某的诉讼请求。

申某则抗辩称:1、其有理由相信杨某有处置权;2、对于《门市买卖协议》张某是知情的,买卖价格也是当时的市价,不存在不合理低价的情形;3、张某的撤销权已过诉讼时效。

法院经过开庭审理后认为:结合申某租赁期满后,双方既未继续订立租赁合同,申某继续使用门市至今也未再交纳租赁费的事实,申某有理由相信杨某作出出卖门市的决定是其夫妻双方共同的意思表示,根据《最高人民法院关于审理<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》,该《门市买卖协议》合法有效,且只有在申某有理由相信张某同意出卖案涉门市的情况下,《门市买卖协议》才能约束张某,张某才享有撤销权。但张某既未能举证存在《合同法》规定的可撤销的情形,亦未在法定的一年期间内行使撤销权,因此对张某的诉讼请求不予支持。

张某不服一审判定提起上诉,二审法院认为:只有张某否认了《门市买卖协议》系其与杨某的共同意思表示,该协议便不能约束张某。而作为案外人张某欲要撤销该协议的,应当符合《合同法》第七十四条的规定,因张某既不是杨某的债权人,也未能举证证明杨某与申某之间系低价转让案涉门市并对其造成了损害。因此综上所述,张某上诉理由不能成立,遂判决驳回上诉,维持原判。

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本文作者:许东律师  北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:翁晓琼]