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【律师深度解读】毕业生租房 不懂这些怎么行?

蓝房视野 | 来源:蓝房网 2017-06-14 21:40:01 0条评论
[导读]6月14日下午,蓝房网携手北京盈科(厦门)律师事务所律师许东在蓝房网厦门站演播厅对于大学生租房会出现的问题进行答疑解惑,并和网友进行了互动。

蓝房厦门(记者 高以理)暑假即将来临,有一大批毕业的大学生们也将面临找工作和找房的问题。那么对涉世未深的大学生而言,租房时需要注意什么?如何辨别网上的真假房源?如何发现合同里的“小猫腻”?

6月14日,北京盈科(厦门)律师事务所律师许东做客《蓝房说法》,为大学们破解租房困局,支招自身权益如何维护。
案例分析

陈某与于某是毕业生,两人欲合伙创业,在学校附近居民楼开办一个餐饮公司。合同约定:租期五年,合同签订后,陈某和于某如约缴纳了半年租金55000元、房屋押金28000元、装修补偿金45000元等费用,闰某也依约将房屋交付给了二人使用,还提供了房屋的产权证、个人身份证协助他们办理营业执照。然而令陈某、于某二人没想到的是,因居民住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、异味污染的饮食业经营场所,二人无法办理营业执照,无法实际经营。无奈之下二人只好退房,并向房东要求退赔相关损失。但房东闰某则以二人违约行为导致合同无法履行为由拒绝退赔。无奈之下他们只能起诉到法院要求解除合同并赔偿相关损失。

对此,许东认为案涉合同系合法有效的,现因陈某、于某二人不愿意继续履行合同,且已将房屋交付给了闰某,合同已丧失了继续履行的基础,故陈某、于某二人诉请解除于法有据。而针对合同的订立和履行,闰某作为房屋所有权人,应对房屋能从事何种用途有所了解,陈某、于某也应对办理营业执照的流程和条件予以了解,故双方对因无法办理营业执照致合同解除均有过错。

陈某、于某于2015年1月29日向闰某返还了房屋,故扣除承租期间所需费用,闰某还需向陈某、于某退还部分租金、物业费、暖气费、网费若干元,并返还押金。对于装修补偿金,酌定闰某返还20000元。而陈某、于某主张的装修损失,因二人提供的收据和发票抬头不是同一家公司,且二人未能对此作出合理解释,所以无法获得补偿。

厦门租金高,因此中介的佣金也跟着水涨船高。有不少单纯的大学生为了避免支付中介费,私下与所谓的房东联系,签订条约,缴交租金。却不料对方是二房东,卷钱走人,租金无奈打水漂。那么出现问题的根源在哪里?

许东认为,房产中介的作用越来越关键,因为信息不对称,大学生房源信息少,而中介手头上掌握较丰富的房源信息,因此大学生找中介租房有很大的便利性,节省了时间和精力。另一方面,中介的参与,也可以降低租房的法律风险,因为大学生毕业之后,社会经验有限,中介参与能够对所租赁的房屋、还有签订的合同,甚至到后期合同履行等过程,进行把控,而这也是中介应该起到的作用。

但是现象市面上“黑中介”广受大家诟病。其实“黑中介”有两种定义,第一不具备相应资质,如缺乏相应的人数、固定的经营场所等,很多“中介”只是闲散人员,并不是专业的中介机构,他只是手上掌握一些房源,此类人只能称为租赁物的居间人,不具备相关的专业知识。大学生如果通过此类人来寻得房源,一些权益无法得到保障。简言之,黑中介,黑在他不是中介。

其次有一部分中介有中介资质,但他在给学生提供中服务的时候不诚信,存在违规行为,所以也称他们为“黑中介”,比如他们黑在未明确中介费价格、只注重促成交易、不注重风险防范以及委托人的利益等,

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北京盈科(厦门)律师事务所律师许东

节目过程中,许东律师也特别针对网友的七个问题进行了解答:

1.我毕业前租了一套房子,后面发现自己的房子已经又转租给另外一个人了,我打房东的电话始终打不通,租金和押金拿不回来,您觉得我要采取什么方法来维护自己的合法权益?

律师许东解答,这属于房东严重违约的情况,法律上称之为一房数租,这涉及到三方的关系,所以许东律师建议可以向辖区派出所寻求帮助,在派出所协调下决定是否继续履行合同。如果解决不了,就需要走法律途径。

2.本人第一次找房子,因为怕麻烦所以想通过中介来租房子,那如果找中介的话应该重点注意哪些问题呢?网上说现在黑中介比较多,我想问我要怎么去鉴别是不是黑中介?如果自己不慎上了黑中介的当,我要怎样挽回自己的损失?

律师许东解答,黑中介有两种情况,一种是没有资质的,一种是有资质而乱作为。第一种要到该中介所在营业场所看基本情况,核实中介人员的资质。对于第二种中介,首先许东认为要明确告知租赁需求,其次在看房前讲好中介费,并且通过电话录音等方式取证留底,之后要跟房东核实房屋基本情况,最后要认真核对合同内容。

3.本人是刚毕业的大学生,在签订房屋租赁合同时并不知道房子属于违章建筑,现在被告知租赁合同无效,我也搬了出来而且房东也不退还押金,我该怎么样维护自己的合法权益?

律师许东解答,这种情况我们也遇到过,就是出租方要出租的房子根本不符合要求,所以需要和房产中介确认是不是违章建筑,一般正规中介,是不敢向出租房租赁不正规的房源,其次可以和房屋周边的邻居问询一下出现这种问题的原因,因为会出现这种问题,是因为租赁房子之前没有进行深入了解,而一些大学生存在侥幸心理,比如房租便宜,或者觉得住了也不会出现什么问题,这种心理应该摒弃。要怎么解决这个问题呢?首先明确地和房东提出来解除合同的原因,如果能协商就先协商,不能协商,就要拿起法律这个武器来保护自己,虽然标定的可能性比较低,但是法院也是会叫上双方来调解,对于有第三方介入的情况,问题是比较容易能够解决,法院把传票送到他手上,他就愿意把钱退给你。所以大学生在租房前不能存在侥幸心理图方便。

4.本人刚毕业在网上看到了转租的房子,但是担心对方是以转租的名义骗取租金,请问我要怎样识别对方是真正具有转租资格的房东?还有就是在转租合同中我要特别注意哪些条款呢?其实我比较担心的是,转租成功之后房子的真正主人如果不认可转租合同并叫我搬出去的话,我又该怎么办?

律师许东解答,需要明确合同里是否有同意转租的条款,如果可以的话,真正的主人就没有依据赶人,若协议当中没有明确二房东有权利转租,我们就只能找二房东追究违约责任。如果转租超过半年,一房东都没有提出异议,法律上视为一房东已经默许转租行为,也不能赶人。

5.本人在临近毕业时仓促的签了租房合同,住进去时才发现漏水、墙壁出现裂痕等问题,在与房东交涉退租时,房东不肯退还押金,我该怎么办?

律师许东解答,这个问题涉及到租赁中出租方的附随义务,即出租方要提供符合居住条件的房屋,像出现上述网友这样的问题,虽然不影响居住,但是有瑕疵的,这肯定要由出租方解决。如果房东不维修,许东认为也可以自行维修,保留相关票据,以便以后向房东追查。若是修不好的情况,就可以提出解除合同,并追究房东的违约责任。

6.我租了套三室的房子,结果住进去后没多久热水器出了故障,洗澡都用冷水洗很不方便,房东拖了1个月总是说过两天就派人过来了,结果一等再等,气的不想租了,想退房会不会违约?

律师许东解答,首先要催告房东,给房东一个期限,若房东没在期限中修好坏的电器,就可以解除合同。若是修不好的情况,也可以提出解除合同,并追究房东的违约责任。

7.我在10个月前在某地租了一个单间,签的是1年的合同,可是10个月里房东已经连涨3次房价了。我感到很苦恼,怎么办?

律师许东解答,这种情况需要看看租赁合同里是否有约定租期内能调价,若合同里没有明确规定,那么房东便无权利涨价,在这样的情况下租客可以拒绝接受房东单方面涨价的要求。

总结:作为刚踏入社会的大学生们要懂得维护自身权益,识破骗局,不要轻易的上当受骗,凡事要多动脑筋想一想。

相关链接:

【蓝房说法第一期】解析厦门新政后买卖双方出现的问题

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[编辑:高以理]

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