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厦漳泉最严土拍落幕!地价全面回落 竞拍企业锐减是不想玩?

蓝房视野 | 来源:蓝房网2017-06-22 18:31:27 0条评论
[导读]厦门出让的4幅地块,被万科、特工和世茂斥资67.5亿元收入囊中;泉州南安的4幅地块,由华尔顿、九牧和恒大以近13.15亿元瓜分。

拍!拍!拍!

若问本周厦漳泉楼市最大的看点是什么?答案当然是土拍!

6月20日-22日三天时间,厦漳泉共拍卖了10幅地块。其中厦门出让的4幅地块,被万科、特工和世茂斥资67.5亿元收入囊中;泉州南安的4幅地块,由华尔顿、九牧和恒大以近13.15亿元瓜分。在漳州土拍中,万科、中海各拿下一幅地块,共耗资19.81亿元。

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土拍遇冷!

三城十地吸金仅百亿 厦漳地价回落

本周的土拍风潮,由泉州拉开序幕。6月20日,泉州南安推出了四幅商住地块。据记者统计,泉州华尔顿地产以4亿元竟得2017P02号地块,楼面价3630.42元/㎡,项目最高销售均价为7500元/平;九牧以5350万元竟得2017P06号地块,楼面价2869.01元/㎡,最高销售均价为6900元/平。而剩余两幅则被恒大拍下,其中2017P07号地块成交价1.57亿元,楼面价2994.82元/㎡,最高销售均价为6700元/平,2017P08号地块成交价为7.04亿元,楼面价3306.47元/㎡,最高销售均价为6700元/平。

泉州土拍的第二天,厦门也迎来了土地拍卖。在6月21日的同安土拍会上,万科上演了一场“两次抬手、两地入手”的戏码,以39.58亿元将T2017P01、T2017P03地块收入囊中,楼面价均为2万/平。余下的T2017P02、T2017P04地块则分别被特工和世茂以10.22亿元和17.70亿元拿下,楼面价方面,世茂地块为2万/平,而特工地块则为2.5万/平,为当天最高。

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6月21日厦门同安土地拍卖现场

业内人士曾说过,厦门土拍的冷清会影响周边地区的地价水平,而这一言论也很快得到了证实。在今日(6月22日)的土拍上,漳州同样也以爆冷收场。据悉,中海地产以总价10.6亿元竞得2017P03地块,除去配建面积5000㎡后,实际楼面价11428元/㎡,与周边地价相比,跌幅达4451元/㎡。更令人意外的是,被万科地产以9.21亿元拍下的2017P09地块,楼面价仅8014元/㎡,与4月创下全市地王记录的同板块项目——禹洲2017P07地块(实际楼面价16710元/平)相比,仅是其地价的一半。

政策苛刻!

竞拍企业锐减 是玩不起还是不想玩?

厦漳泉三地土拍遇冷,究其原因还在于过严的政策限制。就泉州南安来说,此次土拍首次出现了“限房价、竞地价”要求,即对建成后商品住宅(毛坯房)最高销售均价进行限定。而这也是环厦门区域首次出现真正意义的“限房价”地块。最终,四幅地块未来最高售价被限制在6700-7500元/平左右。不过,虽然政策令人拍手叫好,能有效控制地价合理,抑制房价快速上涨,但却是弊端明显,或导致开发商的利润被压缩,可能促使开发商通过捆绑精装修,压缩建筑质量等,最终将问题转嫁给购房者。

反观厦门,除了继续采用“限地价、竞配建”的方式外,还特别要求了“受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售”。厦门均和土地评估有限公司董事长王崎曾直言这是本场土拍最大的杀手锏,大大改变了开发商的销售策略,而效果也是立竿见影,竞拍企业大幅减少至7家,成交地价也回落至两万的水平。

泉厦要求严格,漳州也毫不示弱,出台“史上最严”政策。土拍不仅采取“限地价,控房价,竟配建”的政策,同时房管部门也保留了对项目预售及销售价格的“指导”权力,意味着对开发企业的资金实力、价格策略、利润空间等提出更高的挑战。受此影响,竞拍企业的数量也仅有寥寥的8家,而地价也因此大幅回落。

急速扩张!

万科两天落三子 中小企业“曲线”拿地

近几年厦门商住地块供应有限,无法满足开发商的补粮需求,因而不少在厦开发的企业扩大了城市布局。如,已在厦门开发了恒大帝景,且在今年4月以13.3亿拿下漳州地块的恒大地产,本次在泉州拿下两幅地块。而目前同样在厦门开发了华尔顿1275的华尔顿,也在泉州再添一子。

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最近因为“王石退位、郁亮接棒”而闹得沸沸扬扬的万科地产,丝毫不受企业人事变动的影响,在两天时间内拿下厦漳三幅地块,共耗资48.79亿元,加上目前尚未入市的新盘——万科白鹭郡,万科的土地储备粮已然不少。而目前在厦门仅有同安老城区地块为储备量的中海地产,同样也在漳州拿下了一幅地块。

据本网记者了解,在此次厦漳泉拍卖的地块中,有开发商私下“密谋”,以单个企业为名义,低价拿下地块,而后几家企业共同开发和经营。之所以出现这样的情况,主要还在于中小型企业的生存环境日益艰难,一方面是大环境下政府连连打压,另一方面是地价居高不下,同时又要求购地款为企业的自有资金,这些无不给企业带来巨大的压力。在此情况下,中小企业只能对外寻求合作,才能在房地产行业立足。

王崎说道,为避免开发企业“捂盘惜售”,从源头上遏制房价非理性上涨,“取得预售证的房源一次性销售”的规定,未来或将成为常态化政策。毫无疑问,这是一次行业洗牌,实力不足的中小企业要么抱团取暖,要么被淘汰出局,而实力雄厚的企业也将因为政策的压制,更加审慎的拿地。可以说,房地产市场回归理性已是大势所趋。

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[编辑:翁晓琼]