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【蓝房特约】购房合同中的违约责任 法院是如何支持?

要闻 | 来源:蓝房网 2017-06-23 11:09:43 作者:盈科律师事务所 许东 0条评论
[导读]购房合同中关于违约责任,不仅约定了定金罚则、约定了违约金,且赋予了守约方择一主张的选择权。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第28期《购房合同中的违约责任 法院是如何支持?》

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【导语】

购房合同中关于违约责任,不仅约定了定金罚则、约定了违约金,且赋予了守约方择一主张的选择权。看似十分人性化的条款,在违约情况真实发生的情形下,又会对守约方的赔偿主张造成什么样的影响呢?法院又会如何支持守约方的索赔请求?

【正文】

2015年4月29日,李某与黄某在A公司的居间服务下,签订了《房屋买卖合同》,由李某向黄某购买案涉房屋。合同约定,李某应在合同签订时向黄某支付定金与房屋解押款,同时约定:1、李某可以指定第三人作为新产权人,房屋过户至第三人名下,若需要以第三人作为该房屋买受人签订登记机关指定的《存量房买卖合同》的,不视为对本合同的变更,仅为履行本合同过户义务的手续;2、一方违约的另一方有权按定金罚主张违约责任则或购房款的20%主张违约金。

合同签订后,李某如约向黄某支付了购房定金及房屋解押款。然而如同大家预想的一般,黄某“毫无疑问”的违约了。临近过户时,黄某以“家人不同意,户口不太好放、太低被坑、人家出1450000元、留着空着也无所谓”等各种理由,拒绝给李某办理过户,并主动退回定金及房屋解押款。后来李某才发现,原来黄某已将房屋以1400000元卖给了其他人,而且也已经进行网签。

此情此景之下,李某便将黄某诉至法院,要求解除合同、赔偿违约金248000元并承担中介费、李某支付的律师费。

法院审理后认为,李某与黄某签订的《房屋买卖合同》,系李某与黄某的真实意思表示,内容合法,应为有效,合同双方都应当严格依照合同履行。黄某作为房屋买卖合同中的房屋出卖人,应当有义务依照合同的约定及时进行解押及过户,但黄某未能依约将案涉房产过户给李某,致使李某无法实现合同目的,黄某的违约行为属于根本违约。李某作为守约方,有权要求解除合同。同时,李某有权选择适用违约金条款要求黄某支付违约金。案涉房屋的交易总价为1240000元,违约金为房款总额的20%,即为248000元。但是黄某认为约定的违约金数额远高于李某的损失,要求进行调整。李某在黄某要求调整违约金的情况下,并未提供证据证明李某损失的具体金额,因此,对黄某应付的违约金依法予以调整。违约金的目的在于填补李某的损失,虽然李某未能提供证据证明其具体的损失,但违约金的调整也不应当低于定金罚则。因此,确定相当于一倍定金的数额作为黄某的违约金。李某请求黄某支付违约金248000元,仅支持50000元,其余不予支持。《房屋买卖合同》有约定违约方承担律师费用,因此,李某请求黄某承担律师费用20000元,有相应的合同依据,予以支持。关于居间费用31800元,属于李某的损失范围,该居间费用的损失并未超过黄某支付的违约金数额,因此,李某要求黄某赔偿居间费用31800元,没有相应的法律依据,不予支持。

故笔者在此也给大家一个小提示,诚然订立合同时大多数合同当事人都相信自己会按照合同约定严格履行,但即便如此也应对于违约的风险有个相当的把握,在约定违约金时应充分考虑本身违约的可能、造成的损失、负担能力等等,从而约定适当的违约责任。

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本文作者:许东律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

律师注:作为特约稿件,版权归蓝房网所有。未经蓝房网的书面许可,其他网站不得擅自引用、复制。如需咨询相关法律问题或转载本文,请致电:0592-5638362。

 

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