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【蓝房特约】遇上以下情况 出卖人会构成“一房二卖”吗?

要闻 | 来源:蓝房网 2017-07-19 22:20:10 0条评论
[导读]由于各种缘由假借他人名义购房的情形并不少见,其中所蕴含的风险亦是颇多。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第32期《遇上以下情况 出卖人会构成“一房二卖”吗?》。

【导语】

由于各种缘由假借他人名义购房的情形并不少见,其中所蕴含的风险亦是颇多。那么,实际买受人在已假借他人名义与出卖人订立一份购房合同后,因障碍缘由消除又与以自己的名义与出卖人订立了一份购房合同,出卖人是否会构成“一房二卖”呢?名义买受人能否据此主张出卖人的违约责任呢?

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【正文】

王某与陆某系继母与继子关系,2003年7月,王某欲通过银行按揭方式购买一套房屋用于改善自身的居住环境,但由于当时的金融政策明确规定借款人必须具有合法稳定的收入来源,有按期偿还借款本息的能力,而王某因没有固定工作,只好借用在中医院上班的陆某之名与A公司订立了购房合同,王某在合同上签署了陆某的名字,并捺自己的手印,A公司也知悉该情况。

订立合同后,王某分两次向A公司支付了购房首付款。随后陆某亦与银行办理了按揭手续,并在个人住房借款合同签字,个人住房贷款下来后于同日通过陆某的账户支付给了A公司,而以陆某名义办理的借款还贷存折则由王某持有,相应的按揭贷款则由王某陆续向自己持有的陆某的存折上存入资金进而支付给A公司。

2007年,A公司再次与王某订立一份买受人为王某的购房合同,并陆续为王某办理了案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证。不久,一审法院随即受理了陆某的起诉,陆某的诉求则是要求解除与A公司的购房合同、返还购房款、承担“一房二卖”的违约责任及赔偿损失。

一审法院审理后认为:王某以陆某的名义与A公司订立的合同系效力待定的合同,该合同已于陆某与银行签订个人住房借款合同时得到追认,应认定该合同系陆某与A公司订立,王某与陆某间仅系代理购房的关系。陆某在签订合同后已经按约履行了付款义务,然因案涉房屋已被A公司于2007年出卖给了王某并办理了过户手续,因此陆某的诉讼请求于法有据,予以支持。

一审法院作出判决后,A公司不服提起上诉。A公司认为一审法院认定按揭房款及利息系由王某代陆某垫付的事实认定错误,且王某与陆某间并不存在代理购房的关系,王某提交的证据及陈述明确表示是自己要购房只是借用了陆某的名义,陆某亦未履行偿贷义务。A公司在二审中补充了新的证据。

王某亦答辩称自己只是借用陆某的名义购房,相应的款项均是由自己支付,自己与陆某之间并不存在代理购房的关系。

二审法院经过审理认为:综合王某提供的证据,能形成完整的证据链证明购房过程中从首付款支付、按揭贷款及利息偿还、余款支付均系王某本人承担和履行,陆某虽称是委托王某代缴,但未能进一步提供证据予以证明,因此不予采信。王某在购房过程中积极依约履行了付款义务,反观陆某在此过程中未履行任何义务。同时从合同签订、房屋交付、办理产权登记时均未向A公司或王某提出过异议,故其并非真实的合同主体,该份合同据实认定系王某借用陆某名义为自己购房。因此本案中虽然存在两份购房合同,但合同的签订主体一致,均为王某。故原判事实认定、适用法律错误,依法予以撤销。

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本文作者:北京盈科(厦门)律师事务所律师许东

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