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【蓝房特约】购房时对方违约 哪些格式条款无效?

要闻 | 来源:蓝房网 2017-07-28 08:38:41 0条评论
[导读]违反格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重购房人的责任,购房人的利益受到了侵害,购房人该何去何从?

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第33期《购房时对方违约,哪些格式条款无效?》。

【导语】

购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,无良房产公司为减轻自身义务,竟然以格式条款的方式约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,购房人的利益受到了侵害,购房人该何去何从?该格式条款的效力应如何认定?

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【基本案情】

事情是发生在2011年的8月29日,刘岩是一名在校的大三学生,刘岩与淮安恒大房产公司签订一份商品房买卖合同,约定刘岩购买淮安恒大房产公司开发的恒大名都12幢3单元607号房,总价款为813591元,刘岩应于合同签订之日支付首付款244591元,余款56.9万元须在2011年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。

双方在签订商品房买卖合同的同日,还订立了份补充协议,其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定:如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意,买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由淮安恒大房产公司提供,全文字号为“小五号”,前述约定在补充协议中未作任何特别提示,刘岩便也未加以重视。淮安恒大房产公司在与其他买受人签订购房合同时,均签订了与前述内容一致的补充协议。

商品房买卖合同签订后,刘岩依约向淮安恒大房产公司交付了首付款244591元,并办理了按揭贷款申请,本可以顺利地拥有房子了,谁想到银行贷款却出了问题,银行以刘岩为在校学生无还款能力为由,未予批准贷款申请。致使刘岩与淮安恒大房产公司的合同无法履行,买房失败,刘岩在与淮安恒大房产公司协商退房未果后,诉至法院,要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还首付款244591元。

法院经审理认为,淮安恒大房产公司就支付房款的订约方式有违诚实信用原则,其拟定的格式条款,不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定,同时也显然加重了刘岩的合同义务,属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。本案中,刘岩虽向银行提交了贷款申请手续,但因其客观的学生身份导致申请未获批准,刘岩对此并不存在过错。在这种情况下,刘岩请求解除与淮安恒大房产公司订立的商品房买卖合同,依法应予准许,淮安恒大房产公司应当退还刘岩支付的首付款。

【律师讲解】

律师在这边提醒大家,签订合同时,双方签订的补充协议的条款也应该仔细查看,因为补充协议与主合同的效力是一样的,所以不容忽视。因此双方事先应就合同的所有条款详细解读并协商好,有问题的条款应及时提出,避免事后对合同条款发生争议。

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本文作者:许东律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

律师注:作为特约稿件,版权归蓝房网所有。未经蓝房网的书面许可,其他网站不得擅自引用、复制。如需咨询相关法律问题或转载本文,请致电:0592-5638362。

 

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