今天（8月2日）傍晚，广州“住建委”在其官网上发布了一份重要文件——关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知。
通知明确规定：
市区住房城乡建设部门要联合发展改革部门，进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
应该说，通过控制备案价来引导房价，不是这一轮调控中才出现的新做法。但在这一轮调控中，越来越多的城市采取了这种做法，而且管理越来越严格。
比如此前在深圳某个豪宅项目中，出现了开发商两次上报价格，两次被驳回。每次被驳回之后，均价都要下调数千元。最终，这个楼盘的第二期销售价格，比第一期出现下降，也低于市场预期。
昨天，在北京的一场土地拍卖中，备受瞩目的东城区二环内罕见地块，最终被“华润+招商+碧桂园”组成的联合体收入囊中，溢价率仅为0.52%。之所以出现超低溢价率，是因为这块土地有严格的限价，规定：该宗地中商品住房销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。对于开发商来说，除非长期投资或精打细算，否则很有可能无利可图。
北京之所以让这块“近年来罕有的二环地块”以超低溢价率成交，其实也是试图向市场传递“清淡”的信号，抑制房价上涨。这块地附加很多“苛刻”的条款，比如配建数千平方米的博物馆、商业面积大比例自持，还有严格的限价等等。
从北京、深圳、广州等城市近期的调控措施看，政府越来越明显地把住房当做类似柴米油盐的“生活必须品”看待，理直气壮地干预市场价格。此次广州更是明确了“价格指导”的含义，透露出各“政府定价”的意味。在房地产的特殊时期，这种做法不无不可。
连韩国都对楼市下狠手！关键一招或被中国采用
刚刚，据彭博社报道，韩国宣布采取额外措施，为房地产市场降温！
这个新推出的杀手锏是——提高多套房所有者的“资本利得税”。
据报道，具体措施是：自2018年4月份起，在韩国指定区域内拥有两套住房的个人，其面临的资本利得税将在现有水平上提高10个百分点。拥有三套及三套以上的个人，资本利得税率将提高20个百分点。
很好玩的是，韩国政府此次也把中国政府调控时的口号借来使用：房子是用来住的，不是用来炒的，所以任何投机需求都应该受到抑制。
过去一两年来，韩国楼市日渐红火。主要原因，是自2012年以来连续不断的降息，把韩国利率推向最低点。（见下图）
韩国房价上涨最厉害的，也是人口有持续增量、公共资源优质的大城市，比如首尔和釜山。据韩国当地电视媒体去年10月的报道，首尔有的地方房价一夜就暴涨了60万元人民币，首尔江南区公寓购房竞争率居然高达400：1，即400个人竞购一套房。
今年3月首尔公寓的平均价格首次突破6亿韩元（约361万人民币），比四年前增长了20%以上。与此同时，国际清算银行发布的数据显示，韩国家庭债务在国内生产总值中所占份额高达92.8%，甚至超过了美国和日本两国家庭债务在各自国内生产总值中所占的份额。
对此，韩国政府保持了足够的警惕。今年7月3日，就出台过一轮比较严厉的调控政策，其中包括如下内容：
1、首付款需由原来的30%提高至40%。
2、部分区域还限定了年还款额不得超出住房购买者年收入50%的要求，而此前的限定要求是60%。
3、限制首尔、釜山部分地区等地新建公寓转售行为，直到产权登记完成。
相比之下，此次出台的“提高多套房所有者的资本利得税”，虽然尚未看到细节，但仍然可以判断出，这是一个重磅措施。
所谓“资本利得税”，就是对“低买高卖资产所获收益”进行征收。中国虽然没有这个名目，但有近似的个人所得税。但相比之下，我们的二手房买卖所得税简直弱爆了。
这次调整之前的韩国“房屋转让中的资本利得税”是这样收取的：
1、持有房屋满2年转让，税率跟“个人收入所得税”相同，税率在8%到35%。其中适用35%这一档的“应税额”为超过8000万韩元（大约48万元人民币）。也就是说，35%的所得税率，基本上是房屋转让“资本利得税”起步价；
2、持有房屋时间在1年到2年之间的，按照“应纳税额”（基本上是买卖房屋的差价）的40%计算。
3、持有时间不足一年的，按照“应纳税额”的50%计算。
4、拥有3套或者以上房屋的，按照“应纳税额”的60%计算。
刚刚宣布的调控措施是——自2018年4月份起，在韩国指定区域内拥有两套住房的个人，其面临的资本利得税将在现有水平上提高10个百分点。拥有三套及三套以上的个人，资本利得税率将提高20个百分点。如果在上述基础上再增加10%到20%，炒房者的利润基本上都被政府的税费吃掉了。
相比之下，我们的二手房交易个人所得税简直弱爆了。我们的税收方式是：
1、家庭唯一住房卖出的时候，免个人收入所得税；
2、非家庭唯一住房，按照两种方式自愿选择纳税方式：第一，按照买卖差价（卖出时的政府评估价－买入价）的20%征收；第二，按照卖房时政府评估价的1%征收。
举个例子，你的非唯一住房是200万买的，现在600万卖出。但政府系统里的评估价，一般比市场价低，是500万。所以，你的应纳税额是300万元（不考虑装修等扣除），按照20%的税率，是60万的所得税。但你还可以选择评估价的1%来交税，也就是只缴5万元。
所以，连傻子都知道，应该选择按照1%的税率方式交税。
这时候，上述这套房的“实际资本利得税率”只有5÷（600-200）=1.25%。
差距是惊人的！在中国，非首套房相当于只承担了个位数的“资本利得税”，而在韩国则至少是50%，还可能是60%甚至更高！
难道中国不知道有“资本利得税”一说吗？当然知道，而且每隔几年就会有争论——要不要把二手房的“个人所得税”变成“资本利得税”（见下图）。但反对的人很多，主要是地方政府担心房屋交易量下滑，最终甚至影响到土地拍卖和新房交易，所以每次都没有下文。
相对于房地产税（持有环节的税），二手房交易的资本利得税是买卖阶段的税，开征起来更简单易行。虽然功能上有所不同，但对于抑制炒房投机显然是有效的。
未来可以考虑在中国开征这个税种，它一定比禁售更管用，还可以增加政府收益，让居民财产拥有更高的流动性。
