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【蓝房特约】商品房销售广告能否成为购房合同的组成部分?

要闻 | 来源:蓝房网 2017-08-18 14:59:06 0条评论
[导读]因为信息不平衡,购房者无法提前确认广告内容是否真实。这便容易使双方产生纠纷,主要的纠纷的问题在于:商品房销售广告能否作为合同内容?

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第34期《商品房销售广告能否成为购房合同的组成部分?》。

【导语】

商品房销售的广告宣传可谓是如火如荼,通过各种手段尽力宣传,如电视媒体、网络平台或是制作的宣传手册,近年来更是出现过不少开发商为获得购房者“芳心”而夸大宣传的情况。因为信息不平衡,购房者无法提前确认广告内容是否真实。这便容易使双方产生纠纷,主要的纠纷的问题在于:商品房销售广告能否作为合同内容?开放商没有履行广告内容,买房人能否主张违约责任?

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【基本案情】

2004年初,安徽皖能置业发展有限责任公司开始开发建设贵都花园小区,在其商品房销售宣传册中载明:外墙均采用高级耐脏防水弹性乳胶漆,外墙采用环保隔热保温新型材料,外窗为双层中空玻璃彩色铝合金窗等字样。2004年4月1日,刘长福与安徽皖能置业发展有限责任公司签订一份商品房买卖合同,并约定逾期交房,应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日支付已付房价款万分之四的违约金。但双方同时约定在设计变更造成工期延期、因政府配套设施的批准造成延误等情形下,除双方协商同意解除合同或变更合同外,安徽皖能置业发展有限责任公司可据实予以延期。安徽皖能置业发展有限责任公司应于双方进行验收交接后90天内向刘长福交付验收合格的商品房证明文件。在合同附件三中关于房屋的装饰设备标准载明:外墙为涂料,门窗为铝合金门窗、人户防盗门(彩铝、中空玻璃)等。

2004年8月28日,安徽皖能置业发展有限责任公司向贵都花园各业主发出通知,告知各业主:因车行道、人行道变更设计,原定交房期限将延至2004年10月30日。而至2004年11月11日,安徽皖能置业发展有限责任公司才将贵都花园北楼104号房屋交付刘长福。

贵都花园北楼外墙在其东、南、西三面全部采用了环保保温隔热材料,而在北面部分外墙外未采用保温材料。该楼全部窗户除北面的厨房及北面客房两扇窗户外均采用双层中空彩色玻璃铝合金窗。刘长福在实际入住该房后发现房屋出现多处裂缝。2006年4月,刘长福诉至一审法院。

刘长福诉称,双方签订商品房买卖合同后,安徽皖能置业发展有限责任公司未按约交房,外墙未能如宣传广告所称全部采用环保隔热保温材料,窗户也未按合同约定全部采用中空玻璃,且房屋存在多处裂缝。故请求判令安徽皖能置业发展有限责任公司交付房屋验收合格证明文件;承担逾期交房违约金;全部安装广告宣传册中承诺的隔热保温新型材料;依照合同将普通玻璃改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗、对房屋裂缝进行维修等。

安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向原告说明、出示;由于变更设计造成延期,不构成违约;外墙隔热保温符合合同约定;按照设计方案未采用中空玻璃;房屋开裂也是刘长福拒绝协助维修造成,应驳回其诉讼请求。

一审法院审理后认为,根据合同约定,因设计变更造成工期延的,最迟应于2004年10月30日交付房屋。但安徽皖能置业发展有限责任公司实际交付之日为2004年11月11日,故安徽皖能置业发展有限责任公司已构成违约,应承担逾期交房违约金。安徽皖能置业发展有限责任公司在房屋交付时至今未能按约履行交付房屋验收合格的相关证明文件,对于刘长福要求交付贵都花园房屋验收证明文件的诉讼请求应予支持。

另因安徽皖能置业发展有限责任公司交付的商品房在保修期间出现裂缝.安徽皖能置业发展有限责任公司应按照维修约定,及时修复房屋的瑕疵。依据双方合同的约定,安徽皖能置业发展有限责任公司应按合同约定将其改装为双层中空玻璃彩色铝合金窗。

宣传资料为要约邀请,该资料也未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料,且宣传资料的内容并未对商品房价格的确定产生重大影响,因此,宣传册的内容不应视为合同内容,刘长福据此要求在全部外墙安装环保隔热保温新型材料的诉讼请求无合同依据,依法不应予以支持。

一审宣判后,刘长福不服提出上诉,称安徽皖能置业发展有限责任公司在贵都花园销售宣传册中,有关房屋将采用外墙保温系统的说明及允诺明确具体,本人也正是基于此才以高出其他同类楼盘的价格购买了贵都花园的房屋。安徽皖能置业发展有限责任公司于2004年11月11日将房屋交付本人,原审违约金计算错误等。

安徽皖能置业发展有限责任公司辩称房屋验收合格证明文件已向刘长福说明、出示;由于变更设计造成延期,不构成违约;外墙隔热保温符合合同约定;按照设计方案未采月中空玻璃,房屋开裂刘长福拒绝协助维修等。

二审查明的事实基本同一审查明的事实,同时查明贵部花园北偻北面部分外墙外未采用保温材料系依据设计图纸施工。

二审法院审理后依法判决:驳回上诉,维持原判。

【律师说法】

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北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师--许东

广告是针对不特定多数人发布的,法律上一般把它作为要约邀请而不是要约,虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破,但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的,不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。

律师建议购房者可以从广告中的说明和承诺对购房者是否订立买卖合同有重大影响、对房屋价格的确定有重大影响两方面认定广告内容是否属于合同。如果广告同时具备以上两个条件,则可认定为合同内容,若开发商不履行,则可以追究其违约责任。

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