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【蓝房特约】坑!买房后楼盘规划被调整 该如何维权?

要闻 | 来源:蓝房网 2017-08-30 11:10:48 0条评论
[导读]开发商因政府部门变更规划 ,交付严重不符合合同约定的房屋,即楼间距变小了,严重影响了房屋的采光,购房者诉上法院,主张权利,开发商却以政府规划变更为不可抗力,辩称可免除责任。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第35期《因政府要求更改规划 开发商要承担责任吗?》。

【导语】

开发商因政府部门变更规划 ,交付严重不符合合同约定的房屋,即楼间距变小了,严重影响了房屋的采光,购房者诉上法院,主张权利,开发商却以政府规划变更为不可抗力,辩称可免除责任,开发商的行为确实具有行政上的原因,但是否就能因此而否认其民事行为的违约性呢?

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【基本案情】

恒辉公司于2003年向城市规划行政部门提出申请建设恒辉翡翠花园,2003年2月主管部门根据城市规划在恒辉公司工程的规划设计要点中提出恒辉翡翠花园小区退让浦珠北路道路红线不小于20米,并于2003年8月核发了恒辉公司建设恒辉翡翠花园一期工程的建设工程规划许可证,2003年9月核发了小区一期桩基建筑工程施工许可证。2004年5月14日,周济家与恒辉公司签订了商品房买卖契约,由周济家购买恒辉公司位于本市浦珠北路110号恒辉翡翠花园一期02栋501室房屋。双方还约定因恒辉公司或周济家违反有关约定导致解除合同时,恒辉公司或周济家应按总房款的1%向对方支付违约赔偿金。从双方签订的商品房买卖契约附件一,即恒辉翡翠花园规划总平面图上可以看出,邻接浦珠北路的一期01栋房屋与周济家购买的一期02栋房屋之间楼间距为24.38米。但后来,2004年11月1日,南京市浦口区建设局以恒辉公司退让浦珠北路道路红线距离不够为由,要求恒辉公司对恒辉翡翠花园小区的规划方案进行更改,退让浦珠北路道路红线距离不得少于30米,此时恒辉翡翠花园小区的一期桩基工程已经结束。恒辉公司对小区规划方案进行调整后,南京市浦口区建设局审定同意了小区项目规划设计调整方案。小区规划调整后,周济家房屋所在的02栋与01栋房屋之间的楼间距变为16.8米,与双方原来的约定不符,比合同约定缩短了7.58米。

原告周济家诉称:被告恒辉公司违反合同约定,在距离02栋不到24.68米处建造了01栋,该行为属于违约行为,且这一行为已严重影响了原告的采光及生活空间,故要求被告支付损害赔偿金74400元。被告恒辉公司辩称:恒辉翡翠花园规划变更是因政府部门的规划变更所致,恒辉公司作为一个企业法人,必须严格遵守并执行国家的法律法规,对政府规划的更改也必须执行。因此,恒辉公司变更合同约定内容是合法的,不属于违约。政府的规划变更属于不可抗力,因此恒辉公司不应当承担民事责任。另外,01栋的施工工程是经过相关部门许可的,且符合设计规范,未对原告造成损害,因此不应当承担责任。

江苏省南京市浦口区人民法院经审理认为,原、被告间签订的商品房买卖契约合法有效,双方应按约定履行。恒辉翡翠花园原规划图作为双方商品房买卖合同的附件之一,系合同的有效组成部分,按原约定01、 02栋之间的间距应为24.38米,而本案中被告按变更后的规划图施工,导致01、02栋之间的间距变为了16.8米。尽管被告辩称其变更规划并按照变更后的规划内容施工的行为是由于政府的规划变更所致,具有行政方面的原因,且已经公示方式告知业主,但仍不能免除开发商这一民事行为的违约性,对此未按照原合同约定履行义务的行为开发商仍应承担相应的民事违约责任。然而,被告依据变更后的规划所建的01栋楼房符合建筑施工规范,对原告主张的采光并未造成损害,故原告要求被告按600元/m2予以赔偿,无事实及法律依据,故法院对此不予支持。因双方签约时对被告关于本案的违约责任未作规定,本院依据双方签约时就一方违约导致解除合同按总房款的1%向另一方支付赔偿金的约定,酌定被告支付原告违约赔偿金3333.93元。

一审判决后,原、被告均不服,向南京市中级人民法院提起上诉。上诉人周济家诉称:(1)一审法院在擅自认可相关行政机关的具体行政行为合法性的同时又牵强地认为恒辉公司的行为符合相关行政机关的具体行政行为,进而认定周济家没有遭到损害,明显混淆了两个不同的法律关系,将恒辉公司是否遵守具体行政行为与周济家是否遭受损害等同起来;(2)周济家因恒辉公司变更规划的行为遭受了极大的损害,如业主共有绿地面积减少、车库面积减少等。

上诉人恒辉公司诉称:(1)恒辉公司的违约属于不可抗力;(2)变更后的规划方案符合规范要求;(3)规划更改未给周济家造成损失。

南京市中级人民法院在审理后认为,恒辉公司根据政府规划要求调整小区布局并不符合法律规定的不可抗力的构成要件,政府根据法律、法规的规定对恒辉公司做出的具体行政行为不能成为不可抗力事由。并且,恒辉公司缩小楼间距的行为已经构成民法上的违约,恒辉公司的行为虽具有行政方面的原因,但并不能据此免除其行为因违约而应当承担的违约责任。

南京市中级人民法院认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法驳回上诉,维持原判。

【律师说法】

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北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师--许东

本案的争议焦点在于:开发商因政府部门变更规划,在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务,是否就可以主张不可抗力来免除承担违约责任呢?这是不符合法律规定的。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。

其中政府行为是指当事人在订立合同以后,政府颁布新政策、法律和采取行政措施而直接导致合同必然不能履行如对房屋进行征收征用等。而本案的政府行为是具体的、可掌握的,本身并不必然导致开发商违约的结果,因此并不属于不可抗力。开发商的主张于法无据,仍应承担违约责任。

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[编辑:翁晓琼]

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