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中国版的“全租房”来了!建行首发租房贷

要闻 | 来源:朱罗纪2017-11-05 08:42:05 0条评论
[导读]今天看到媒体在密集报道建行首发租房贷(“按居贷”),个人认为,这是中国房地产发展史上的大事,值得记录。

今天看到媒体在密集报道建行首发租房贷(“按居贷”),个人认为,这是中国房地产发展史上的大事,值得记录。

今天上午,建设银行与万科、中海、恒大、华润、碧桂园等10多家龙头房企,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位,举行了住房租赁战略合作签约仪式。

建行在会上宣布进入长租市场,全国首创发行个人住房租赁贷款产品——“按居贷”。

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我重点对这个贷款品种很感兴趣,也下载了建行专事租房贷款的APP——“CCB建融家园”。深圳新浪房产拿到了非常详细的使用说明,转来和大家分享。

下面7张图,比较详细的讲了全国首个租房贷款产品。

提炼一下要点:

1、这是专门用来交房租用的。

2、贷款时间最长10年(和非住宅类房地产贷款期限一样),可以信用贷款。

3、放款快,一天。

4、额度高,单笔最高可以做到100万。

5、关键是利率低,1年期月息是千分之3.63,换算年息是4.356%。1-3年期月息是千分之3.96,换算年息是4.752%,整体年息最低4厘。比现在的住宅按揭贷款基准利息还要低(住宅是4.9%,但最近都要上浮10%)。

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下面是文字版的“申请条件”。

照例提炼一下要点:

最要注意的是:趸交。这个词是保险术语,意思是“一次性交清”的意思。也就是说,建行的这个长租贷款,只针对一次性缴纳长期房租的行为。所以,它是一次性发放,一次性交付。这个好处在于:有优惠,房租会便宜,而且锁定期长,安全放心。

下面是媒体报道里的解释,有助于大家理解:

“按居贷是向租客发放的,用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。该产品是借助银行金融手段获得长期居住权,租客从银行获得一笔租赁资金,一次性付款给房东。房东一次性收取长期租金,避免每月催缴租金和更换租客的麻烦。而租客从房东获取房租折扣,降低租赁成本,锁定未来较长时间内的租金水平”。

借款申请人条件

1.与出租人签订租约,选择趸交租金方式。

2.借款人年龄满22周岁,且年龄与额度期限之和小于等于70。

3.已交纳租约押金,其中:贷款支付租金费用已含押金和单位统一为员工办理租房手续免交押金的除外。

4.具有合法稳定的收入来源,有按期偿还贷款本息的能力及还款意愿,有良好个人资信客户。

5.境内居民在深圳市最近有连续3期及以上缴存社保或公积金的记录;境外人士最近有半年以上的深圳居住证明,居住证明包含水、电、通信等记录。

6.未列入全国法院失信被执行人名单;客户洗钱风险评级为非高风险客户,且未被人民银行、公安机关、审计机关等有权机关开展反洗钱调查;境外人士未列入反恐名单。

7.信用状况良好,无重大不良信用记录,未列入建设银行不良信用记录名单或内控名单。

8.最近3个月内个人信用报告的查询原因为“信用卡审批”的查询记录≥5次或“信用卡审批+贷款审批”的查询记录≥8次,不予准入。

9.鹏元征信显示的电话(含移动、联通、电信)最近一年新开电话号码累计5个及以上的,不予准入;

10.建设银行规定的其他条件。

看完这些,来谈下认识。

1、这是租赁住房真正获得金融支持的信号,也是银行开切长租公寓蛋糕的开始。

国家发展租赁住房,政策文件里关于金融谈到两个,一是金融机构要支持,二是要探索发行REITS。现在长租市场里的ABS、ABN大行其道,而来自金融机构的实际行动,建行这次是动作最大的。在这之前,昨天,建行和万科在佛山启动了“CCB建融家园?泊寓”的奠基,这个项目是万科自持70年,广东省首宗。

继续看,今天建行还参与投资成立了两家住房租赁公司——由建信信托控股的建信住房服务(深圳)有限公司(以下简称“建信住房”)及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司正式揭牌。这个说明了,银行切入租赁住房,并不是单纯的金融支持,也有自己的野心。

2、类似韩国的“全租房”,将在中国兴起。

我看到趸交的时候,第一时间想到的是韩国的“全税房”(或叫“全租房”),这是全球范围内非常独特的一种租赁住房。大概意思是:租客向房东一次性交付签订租房合同时定下的押金(这笔钱大约相当于月租住房累计的8折甚至更低),然后每月就不用再支付月租了(但水电物业费租客要交)。等到租赁期满,若不再续约,房东将押金全额返还给住户。

建行的这个按居贷,和全税房的相同点是:一次性交租、都能贷款。这样的好处刚才说过了:租金会打折,比如租10年打7折这样。租客得了实惠,省下很多租房钱,房东也可以在不丧失产权的前提下收到一大笔钱,用于别的投资。但不同点是:韩国的全税房,租客最后是没有付租金的,其实相当于一种交押金的长期免费住房。我之前在韩国,考察了一个全税房,位于首尔周边金浦的乡间小别墅,100多平,租给了一对老两口来养老,两年一租,全税8000万韩币(约47.6万人民币),期满不解除自动续约。

这种趸交的方式在上海、北京都在流行,在整个中国能走多远,我个人是乐观的。只要预期未来房租会继续上升,这种情况下,租客会倾向于选择这种长租。而对个人租房不好讲,但对于政府和机构类的租赁住房,也会倾向选择这种交易方式,虽然价钱让利,但一次性回笼了资金。

但要注意,韩国这种全租房也有缺点,万一房东资金紧张偷偷卖房拿钱跑路咋整。这个在韩国发生不太多,当然我们在制度设计上还是要防范一下。不怕一万,就怕万一。现在建行做的这个租房贷,只针对可租不可售的租赁住房,偷偷卖房的风险不存在,但企业资金紧张卷款跑路的风险永远都存在,肯定还是要有制度防范。

3、风险重点在于:如何防止套贷,防止租房贷变成首付贷。

这种全租房,除了跑路风险,在中国,还有第二个风险。比如,这个产品一出来,好友微信号“呆呆咖啡馆”馆主呆呆就发来了这个信息:

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这个显示了在炒房心态浓烈的现实中,民间对这样的事情的看法。建行的这个品种,资金成本更低,只有4厘,而且是一次性发放。假如按最高100万贷款,我买一套商务公寓,贷款期限也是10年,但是利率要到5.4%,比这个要高2成多。那么,这种利差的存在一定会刺激套贷的行为出现。倘若我用虚假交易的方式申请到一笔50万的租房贷款,转头用来买房子去了。那么这个问题就严重了,我们现在正在严查消费贷违规进入楼市,而这个贷款出来的可谓是“恰如其时”。想必建行会意识到这一点,但是在现在的APP软件里和建行的网站上,都看不到防范举措和惩罚措施。所以,这个风险如何防范,我认为是有必要深入观察的。

4、对房租和房价的影响。

有粉丝问,这个房租贷款一旦发放出来,对房租和房价会不会形成推高,这是次于上一个的第三个担心。我认为这还是要看具体的防火墙设置,暂时难以判断。但不从政策变化,只从市场规律分析。中国大中城市的房租会继续上升,虽然我们现在看大城市的房租很不低了(北京的一个朋友刚刚告诉我,东四环一居室要6000块)。但是,我个人判断,未来房租的上涨速度可能会更快。这个道理简单:房价不下跌,大量的人买不起房子,但同时又拼命向大城市拥挤,只会造成租房需求更加猛烈;同时,租赁住房的供给侧改革又是史上最猛的,租赁住房正在进入有史以来最剧烈的品质提升期。这两项加在一起,房租大升的概率,要远远超过稳定或者是下降的概率。

最后说一点,我用CCB建融之家去测试一下我能批多少租房贷款,然后被拒了。我有几个朋友倒是通过了,有的是11万多,最高的一个能贷26万。

 

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[编辑:徐杰]