微信扫一扫,优惠全拿到

当前位置:首页 > 蓝房视野 > 正文

发展住房租赁市场能否撬动高房价?业内解析痛点和前景

蓝房视野 | 来源:蓝房网2017-11-07 09:49:45 0条评论
[导读]蓝房网携手北京盈科(厦门)律师事务所律师许东,以及厦门中原世际房地产代理有限公司总经理游天泉,共同探讨住房租赁市场的那些潜在问题。

近日,国土资源部、住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,此次的方案率先在北京、上海、厦门等地率先开展试点,此次方案的开展,是对我国现阶段土地制度的一次创新,也可以说是一次有挑战性的尝试。11月3日,蓝房网携手北京盈科(厦门)律师事务所律师许东,以及厦门中原世际房地产代理有限公司总经理、房屋银行概念创始人游天泉,共同探讨发展住房租赁市场的那些潜在问题。

点击查看大图

中原世际房地产代理有限公司总经理游天泉(左)、北京盈科(厦门)律师事务所律师许东(中)、蓝房网节目主持人徐杰(右)

许东说道,目前在城市边缘有大片集体土地,我们称之为城中村,当中就存在很多租赁关系,其中有很多违规运作。比如他们建的房子是违章搭盖,没有经过审批便用于出租,获得大量收益,这属于违法行为。但是目前大城市住房租赁的需求非常大,没办法抛开城中村租赁的现象,把它规范化。而目前出台的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》方案,解决了多方面的问题,一方面是房地产过热问题,另外一个是租赁市场没办法满足目前需求的问题。

节目过程中,许东和游天泉特别针对以下问题做了探讨:

1.有专家说,发展租房租赁市场问题之一就是:机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。对此,你有什么看法?

游天泉:在租赁过程中,会产生各种各样的问题,比如租客的需求,还有房屋的损坏,这些必须由一家服务公司进行服务。

许东:所以利用集体建设用地建设租赁住房实际上需要多方参与,一个是大型国企开发商,他们要把思路放在集体土地建设租赁住房上,另一个需要租赁住房管理方运营得当,比如游总房屋银行的退出机制,合同到期怎么退出,满足什么样条件要强制退出之类的问题。

游天泉退出的过程常常会遇到问题,比如对房子是否造成损害,电器是否损坏,所以说退房的时候是一个双方协商解决的过程。一般厦门的租赁市场中,业主会要求抵押一个月的租金,在终止合同时候,业主会对这套房屋进行检查,过程中若发现有损坏,会要求租客做相应的赔偿。

许东:所以我们普通的租赁是有业主方的,如果发展住房租赁市场,产权的所有方跟经营方就需要一个独立的第三方来参与,对这些房屋进行管理。

2.住房租赁市场要想规模化开展,您觉得需首要解决哪些问题?

游天泉:住房租赁市场目前分为出租方和承租方两块,目前政府还没有大规模的建设租赁用房,出租方在3-5年内还是以个人出租的业主为主,房子的租赁渠道都是亲朋好友以及中介,这样容易造成很大的空置期。所以住房租赁市场要想规模化开展需要有一家中间的服务公司,解决租赁过程中遇到的问题,比如房屋租出去了,租客打电话说漏水了等问题,这时业主可能不方便处理,如果有第三方服务公司的存在,就可以快速解决问题。当遇到租客没按时付租金,就会产生拖欠租金的情况,这个时候如果业主跟租客讨要,就常常会产生矛盾,如果有第三方协调,矛盾很快就处理好。

许东:刚刚通过游总的介绍,发现在住房租赁市场,有没有专业的机构来参与,机构的规模和专业性对于能不能实现住房租赁市场规模化起到关键作用。不然都只是一对一,点对点的出租,不便利于房屋的出租、收回等问题。所以专业的第三方运营方的存在很必要。除此之外,我认为集体土地租赁住房小产权化不利于租赁市场的规模化,因为没有交易的流动。

其实,提高租赁房的配套,解决户口问题以及小孩上学等,做好这些也能促进租赁市场规模化。

3.在进行试点方案的同时,也应当注意其中可能出现的哪些问题?

许东:首先是小产权化,因为如果租赁市场不活跃,项目开发完成之后,没有好好利用起来,就只是满足了一小部分人的租赁需求,没办法满足大部分人的租赁需求,这样发展集体租赁房,很容易落入一部分人的利益当中,另外还涉及到集体组织内部成员的利益,比如按照法律规定,集体土地是属于集体所有的,比如我把这块地用于开发住房租赁,作为村民,我能获得什么利益,如果能够保障集体中经济组织成员的利益,那他们才会拥护这个政策,才会有越来越多集体组织欢迎在自己的土地上开发租赁住房。

4.新政指出:“通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则。”您认为在征地过程中,会容易引发什么问题?如何保障农民的权益?

许东:在征地过程中,需要充分考虑集体经济组织中成员的经济利益,因为这些成员本身就建了很多房子用于出租,如果这时候要征地,就损害了成员的利益,若没有照顾到这部分人的利益需求,就会在征地过程中遇到阻碍。其次建的租赁房的合法规范经营,会让原本的租赁方式受冲击,产生竞争关系,所以集体租赁住房的受益需要分一部分给集体经济组织中成员享受。

问题探讨结束后,许东和游天泉也特别针对网友提出的四个问题进行了解答:

1.网友询问,在厦门租房,能得到什么福利?

游天泉目前在厦门租房的福利,政府还没有明文规定,接下去应该会出台相关政策。

许东:可能会跟集体土地建租赁住房相结合,比如入住集体土地租赁房的人享受一些特殊的权益等等。

2.有网友询问,类似湖里很多城中村,多数是老厦门本地人的自建租赁房,如果这类房源入市供应的话,会起到降低房价的作用吗?

游天泉:影响不是很大,因为这些房子所处的地点和周边的配套跟现有的业主出租房有很大的差别。未来除非这些房子改为规范的租赁房,并且提高周边的配套,对出租的商品房形成一定的竞争力,才有可能影响房价。

3.其他省市已经在陆续试点住房租赁,您觉得有什么是厦门可以借鉴的?

许东:首先,所有权、经营权、使用权三权分离,对厦门下一步开展租赁住房有益。另外,目前城中村的房屋状况比较杂乱,不规范,没办法对目前市场造成冲击力,建议在发展集体土地租赁房的同时,也要重视对目前现有的自建房的改造跟提升,这样才能融为一体,把租赁市场规范化、规模化、专业化,从而吸引更多的年轻人去租住,并且配套的福利和政策也都做一个提升。

游天泉还有要提高承租人的权益,鼓励大家去租房,对配套福利进行提升。比如借鉴正在进行租赁房试点的广州,规定只要在这个片区租房,就可以享受就近上学、户口迁入等政策,包括医疗等方面接下去也会慢慢提升。

4.方案的开展,对我国现有的商品房市场会有哪些冲击?

游天泉方案的开展,最主要的作用是把大家的购房需求转换为租房需求,对一手房的市场来讲是一个利空,接下来就很难出现日光盘、时光盘等现象。除此之外,也会导致开发商转型,比如商品房改为已售转租,自持物业,像万科,已经开始跟政府购买自持70年产权,房子开发完不卖,直接收取租金。

许东:按照我的观点来看,只有租赁房能在面积、配套,政策等满足承租人需求,做到租房比买房更有安全感,才能跟购买房屋的差距缩小,真正对商品房造成冲击。

 

团购报名

1. 免费看房专车

2. 购房优惠 会员独享

3. 一站式购房专业指导

4.热门、优惠楼盘推荐

蓝房网手机客户端
[编辑:高以理]

看房团回顾更多>>

  • 厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾

    厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾邀你看房
  • 炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总

    炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总价地铁房受热捧!
  • 蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽

    蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽快下定!
  • 宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博

    宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博得网友青睐
  • 11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢

    11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢先看