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蓝房特约丨开发商因政府原因未能按时交付产权证 可免责吗

要闻 | 来源:蓝房网2017-11-20 15:53:18 0条评论
[导读]2005年3月17日,李先生与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第40期《开发商因政府原因未能按时给予业主产权证书 可以免责吗》

【基本案情】

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2005年3月17日,李先生与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有:李先生向新新公司购买A住宅一套,该套房价款为156993元;李先生应于签订合同时一次性付清房价款,新新公司应于2005年11月30日前交付房屋;新新公司应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记中需由新新公司提供的资料报产权登记机关备案;如因新新公司的责任,使李先生不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按李先生不退房、新新公司按已付房价款的1%向李先生支付违约金的原则处理。

合同签订后,李先生按约支付了购房款,新新公司也按约向李先生交付了房屋。但李先生在新新公司交付房屋的570天后才取得房地产权属证书,已超过合同约定的180天的时限,据此李先生将新新公司告上法院,要求新新公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金1569.93元。新新公司则认为李先生未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书是因为政府交地时间拖延,该责任不在新新公司,属于情势变更的情形。

法院通过查明事实认为,被告新新公司与原告李先生签订商品房买卖合同时,被告新新公司对政府的涉案土地无法如期取得的情况是明知的(在被告新新公司与X市国土资源局于2004年1月2日签订的土地使用权出让合同中已告知),但被告新新公司仍与原告李先生约定了明确的交房时间,可认定被告新新公司有把握能如期交房,政府迟延交付所拍地块不能成为被告新新公司免责的理由。

【律师讲解】

《合同法解释(二)》第26条对情势变更进行了相关规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。由此可推出适用情事变更原则须同时符合以下几个要件:一、须有情势变更之事实;二、须是当事人所不能预见的,且有不可预见之性质;三、须发生在合同成立以后,履行终止之前。在本案中,李先生与新新公司签订商品房买卖合同时,新新公司对政府不能如期交付其所开发建设的土地是明知的,即对政府的迟延交付行为是可预见到的,则不能适用情势变更,新新公司应对其主观过错承担责任。因此,在遇到开发商逾期办理房地产权属证书的情形下,若开发商在与当事人签订商品房买卖合同时已经预见到政府将延迟交付土地,则开发商不能以政府的迟延交付土地行为作为免责事由,而应依法承担违约责任。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

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