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整合速度将加快!3年内房地产前10强将占领50%的市场

要闻 | 来源:明源地产研究院2017-12-10 08:28:13 0条评论
[导读]这2年房地产的收并购很多,这是大家都知道的。

这2年房地产的收并购很多,这是大家都知道的。

但是,行业的集中度最终会到什么程度?整合的速度有多快?这个则有争论。

明源君最近和一些地产大佬讨论过这个问题,最终认为:

地产行业整合的速度之快,可能会超过很多人的想象;到2020年底,房地产前10强所占市场份额将超过40%,而且很有可能达到50%。

整合速度之所以加快,主要是因为:

1、收并购市场强者恒强,弱者有钱也没用

拿地渠道无非招拍挂、收并购、和地方政府合作。

收并购市场并非一个完全公开的市场。有品牌有实力的巨头可以低价买到的项目,中小房企出高价也无法买到。

和地方政府合作,做小镇、做城市运营,需要实力做背书,中小房企也很难进入。

2、获取土地渠道的差异,将让各自的境遇产生天壤之别

2016、2017年2年,一些巨头通过收并购等,用相当于2014、2015年的土地价格获取土地。

而中小房企乃至百强中规模、品牌不那么强的房企,则只能去招拍挂市场买高价地。

房价大涨的时候,高价地和低价地的区别,只是利润的多与少。但是在横盘期,高价地就面临生死考验。

3、未来2年房地产市场将非常稳定,手中的高价地会变成定时炸弹

中国经济未来2年整体稳定,调控下的地产市场也整体稳定。在限价城市,地王项目可能亏本;在非限价城市,项目很难溢价。中小房企财务成本很高,高价地放在手里非常烫手。而默默等待的巨头们,正等着低价接盘……

总之,收并购市场、招拍挂市场土地价格的差异加速了整合。一些中小房企的激进也加速了市场的整合。明源君下面详细来说。

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为什么中小房企很难完成收并购?

为什么有那么多人找上门去让巨头收购?为什么中小房企想收购项目,主动找上门去也谈不成?原因很多,明源君下面列举一些。

1、收并购市场不是一个信息完全对称的市场

大家都知道恒大、融创等巨头想要收并购,但肯定不知道哪些中小房企想要收并购。所以巨头那里主动找上门的项目都不少,小房企找项目则相对困难。

2、被收购者情感上、理智上都更愿意被巨头收购

从情感上来讲,如果你是一家小房企,凭什么要被另一家小房企收购呢?但是如果是被巨头收购,心里就平衡多了。

从理智上来讲,巨头当然是出价更高,特别是出款更快,小房企要拿一大笔钱出来都没那么容易。

3、如果是收购部分股权,巨头产品体系更完善、品牌溢价能力更强

有的小房企会保留部分股权,这样一来,就更要选择巨头合作。巨头的产品体系更完善,拿来就能用。巨头的品牌溢价能力更强,将来项目可以卖得更贵。

4、利益相关方也更愿意让巨头获取土地

转手的项目,许多时候是有利益相关方的,比如地方政府、准业主等等,他们已经被“坑”过一次了,当然是希望有实力的巨头接手,避免再次被坑。

总之,巨头收并购很容易,中小房企收并购很难。

招拍挂收并购之外,还有一种拿地方式是和地方政府合作,做小镇、做城市运营等等,这里面也有一个挑选合作方的问题,地方政府筛选的时候一定是看实力、看能力。

最终,中小开发商,乃至百强中规模、品牌不那么强的房企,只能完全寄希望于招拍挂市场……

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横盘、限价的逻辑下

大部分高价地可能都拿错了

高价地能不能拿,该不该拿,本来是没有标准答案的。2016年之前,其背后有以下2个潜在逻辑:

一、房价大涨的时候,熬过短周期就是胜利

一块土地拿得很贵,“面粉贵过面包”。

但是房价在上涨,2年之后,房价高了,项目就有利润了,什么财务成本都不在话下。

二、   多块地一盘棋算账,亏本也是赚

一块地的楼面价已经到了5万,而周围项目每平方的卖价才5.5万,无论怎么算,都觉得会亏本,不敢拿这块“地王”。

但如果某家房企在这个片区已经有3块地,楼面价分别是2万、3万、3.5万,拿下这块地之后,这个片区的房价可能就会到6万,并且稳定在6万。

可以先把之前拿的三块地上的3个项目卖掉,赚个盆满钵满;2年后,房价如果上涨了,这个项目本身也能赚钱,房价如果不上涨,该项目本身可能会略有亏本,但如果把4个项目算总账,还是赚了。

这就是前几年,在同一个区域拿多块高价地的逻辑。

很多房企,包括很多巨头,过去许多年就是按照上面2个逻辑算账的,而且,他们后来都赌赢了,规模得到了扩张。

不过,在2016、2017年拿了高价地的房企,很难赌赢,为什么呢?有以下一些原因:

1、从全国角度来看:基本面和政策面都决定未来2年的楼市非常平稳

决定中国楼市的,主要是2个方面,一个是经济的基本面,还有一个就是政策。2者也会相互影响,比如经济基本面很不好,就会出政策进行调整。

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现在从政策角度来看,中央已经反复强调“房住不炒”。12月8日召开的中央政治局会议分析研究2018年经济工作,再次明确提出:加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。

从经济角度来看,我国未来2年的经济将非常平稳。一个国家的宏观经济,主要看四大

指标:1、经济增长;2、就业;3、物价;4、国际收支。

中国经济2017年一季度增长6.9%、二季度6.9%、三季度6.8%,这表明中国经济的“L ”型的走势,已经到了那一横上。

中国到9 月底,实现了全年新增就业目标的99.7%。

中国到了11 月份,物价整个CPI 只有1.5%。人民币则在升值……

总之,从政策和经济基本面来看,未来2年楼市都会很平稳。高价地想“熬”到房价上涨那天解困,很难很难。

2、从城市角度来看,限价城市的房价逻辑完全不同了,非限价城市溢价也很困难

热点城市基本都限价了。

想通过后面的地王,抬高之前手里的项目价格的逻辑,在限价城市是不成立的。

因为限价城市参考的,有的是成本,有的是之前项目的售价,但是没有新拍土地的地价。

即使楼市周期“回来”,想通过等待,让项目价格上升,也是不成立的。

因为许多土地在卖地的那一刻,就已经定好了以后的售价,不会变化,否则损害对方政府公信力。

而在非限价城市,市场情况正在起变化,一些城市之前开盘秒光的情况越来越少,大家不急着买房了。供需比较平衡的情况下,项目想溢价,覆盖掉很高的土地成本,是非常困难的,只有极少数项目能做到。

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总之,过去2年,通过招拍挂拿高价地的中小企业,将面临楼市的横盘,而他们的财务成本又很高。所以,他们获得的大部分高价地,在3年内,将被迫转手给巨头……

未来真正称得上“强”的

可能只有前10强

不知道大家注意到没有,一些巨头最近2年很少通过招拍挂拿地了。有几家巨头近2年拿到的土地,据说90%都是通过合作并购获得。

而行业集中度的提升,从200强的差距就能看出来。

2017年1-11月,碧桂园销售额为5347.7亿,前10强的规模门槛为1240亿。

而第100强只有142亿,赶不上第10强规模的后三位数。

第200强只有27.7亿,赶不上第10强规模的后2位数。

这种趋势,未来3年还将继续加剧。最终,前10强可能将拥有50%的市场。

当然,巨头收并购土地之后,也将接受考验。

正如明源君在 2018可能是地产人最难的一年  一文里分析过的:

地产人要在快周转、低成本的前提下,做出好房子,才能在未来一段时间内,立于不败之地。

 

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[编辑:翁晓琼]

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