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蓝房特约丨转让低价购买的指标房合法吗 需注意什么?

要闻 | 来源:蓝房网2017-12-18 14:34:18 0条评论
[导读]面对居高不下的房价,有些买房者将注意力转向了指标房。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第41期《转让低价购买的指标房合法吗 需注意什么?》

面对居高不下的房价,有些买房者将注意力转向了指标房。指标房是指底于普通房价,且高于建安价(指房屋及其配套设施的建造、改建、安装等过程中,由原材料、人工、机械等产生的成本)的房屋价格,通常是通过买房人排队获取号码,并获得指定房源以低价买房的方式。指标房的来源主要有二:一是单位集资建房,二是楼盘向某些单位推出的单位团购房。虽然指标房价格较低,但是存在一定风险,实践中当事人常因购房指标转让合同是否合法有效而发生纠纷。

【基本案情】

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张先生和熊先生均是A市B区政府系统单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的幸福小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊先生将认购该小区1栋405号房屋的指标转让给张先生,转让价格为1万元。熊先生收取张先生1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张先生以熊先生的名义直接交纳。”之后张先生便以熊先生的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊先生和张先生共同到场选定了以熊先生名义定购的房屋。张先生以熊先生的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,合同原件由张先生持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊先生认为张先生未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,1栋405号房屋也一直未交付给张先生。张先生遂起诉熊先生,请求确认其与熊先生之间的购房指标转让合同有效,并判令熊先生将幸福小区1栋405号房屋交付给张先生。

法院经审理认为:本案中,熊先生基于A市B区政府系统单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张先生,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形,应认定为有效合同。

【律师讲解】

定向购买商品房指标转让实质上是对房屋预期定购资格的转让,对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定,所以定向购买商品房指标转让合同有效。本案中,张先生与熊先生关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也通过允许当事人以交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张先生和熊先生之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张先生和熊先生均应按合同履行义务。

但是,需要注意的是,在购房指标方面,法律对几种特殊的房产有禁止性规定,如军队的军用房、经济适用房等。如欲购买指标房,需要注意查看房屋性质,如属于经济适用房等指标转让,则协议无效。而对于转让协议的条款,最好咨询律师拟定,约定双方权利义务及违约责任。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

注:作为特约稿件,版权归蓝房网所有。未经蓝房网的书面许可,其他网站不得擅自引用、复制。如需咨询相关法律问题或转载本文,请致电:0592-5638615。

 

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