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地产新时代 十大关键词为您解读2017厦门楼市

要闻 | 来源:厦门日报2018-01-04 09:08:36 0条评论
[导读]伴随着城市快速发展,厦门的人居建设也取得了有目共睹的成绩。

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伴随着城市快速发展,厦门的人居建设也取得了有目共睹的成绩。

又到辞旧迎新时。刚刚过去的2017,对于厦门楼市就是一个时代的分割线——过去的很多我们习以为常的规则、生态、格局、认知……都开始改变。

在一系列调控组合拳作用下,2017年厦门楼市平稳收官。在这一年里,我们见证了全年一手住宅的成交面积同比下跌54%;也亲身体验到了市场的冷热不均,强者恒强格局初定……

而最显著感受来自于从上而下改变的决心和动作——在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,共有产权房、公共租赁房、租购并举等新提法、新事物开始涌现,一个住房新时代悄然开启……

安居

调控

2017年,厦门楼市调控全面升级,限购、限贷、限售、限价……各种“限令”相继落地实施,尤其“限售”政策更是在全国率先出台,而其作用也立竿见影,楼市“涨”声不再。

去年3月24日,厦门发布楼市调控新政:从3月25日起,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,单身限购1套,新购住房满2年才能交易;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。

4天后,即 3月28日晚,厦门限购政策再次升级——社保由两年变为三年,银行认房又认贷,公积金贷款由满半年变为满一年。

加上从3月21日开始执行的对“未取得房产证的房屋,厦门各公证机构不得办理出售、抵押等委托事项的公证”等抑制投机炒作的措施,自此厦门楼市调控“大网”全面形成,有力地维护了厦门房地产市场的平稳运行。

正是由于调控力度空前,2017年4月以后,厦门楼市显著降温,在一、二手住宅市场的成交表现上显露无遗。据厦门图智土地研究中心数据显示,2017全年厦门商品房累计销售面积357.9万平方米,同比下降36%,一手住宅累计销售面积152.2万平方米,同比下降54%;二手房方面,全年累计成交面积402.9万平方米,同比下降44%,二手住宅累计成交面积287.5万平方米,同比下降50%。

有专家指出,事实上,2017的住宅成交量与厦门楼市正常年份较为相近,楼市回归理性是大势所趋。

安居

保障房

2017年,随着“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位和“让全体人民住有所居”的目标的提出,厦门的保障房建设力度,更被推向空前高度——在岛外四区分别建设新店、祥平、马銮湾、岩内四个地铁社区,这些社区临近地铁站点,以保障性商品房为主,兼顾公共租赁住房、保障性租赁房,并配套建设相关生活设施。

相关规划显示, 2017年—2020年,厦门将滚动建设43个保障性住房项目,开工建设10万套保障性住房,不仅实现住有所居,更要保证人居质量。

而为了保证更多家庭住有所居,申请保障性租赁房的家庭收入标准也放宽了。去年10月,市建设局正式公布新标准,申请保障性租赁房2人以上家庭收入(资产)标准放宽、保障性租赁房租金补助分档2人以上家庭收入标准拓宽。举个例子,按照新标准,申请保障性租赁房的家庭,2-3人户的家庭年收入要求不高于10万元即可,而2015年的标准是8万元。

安居

租赁

2017年,是厦门租赁市场大变革的一年,租房格局发生了颠覆性的变化。

万科泊寓、龙湖冠寓等6家品牌长租公寓脱颖而出,总量破万间,户型多样;私人经营的公寓也遍地开花——长租公寓市场百花齐放,未来还将有更多加入者。

实际上,长租产品能够快速发展,离不开政策引导。7月,厦门被列为首批开展住房租赁试点单位之一;9月,厦门建行等银行推出相关产品为长租公寓租赁住户提供租金按揭贷款……无疑,租房贷款解决了企业资金回流问题,同时也为租户减轻房租负担,是一种双赢模式。

另外,针对整个租赁市场的动作也屡见不鲜: 由市国土房产局建设的“厦门市住房租赁交易服务系统”正式上线,厦门市房屋管理中心和蚂蚁金服集团共同打造引入信用体系、纳入公租房、长租公寓、个人房源的住房租赁交易服务综合平台,等等。

总体来讲,无论从政策、金融、市场层面,厦门的租赁市场都朝着更活跃、规范的方向发展。租购并举是房地产长效调控的政策之一,对于拥有大量流动人口的厦门来说,租房市场的发展无疑将对楼市的稳定起到举足轻重的作用。

城市建设

地铁

对于厦门来说,地铁的开通绝对是里程碑式的事件,对楼市更是。随着1号线的开通试运营,集美与厦门本岛的时间距离进一步缩短,集美新城、北站片区的楼盘再次成为置业者关注的焦点。

依据厦门的相关规划,城市轨道交通至2022 年要建成5条线路,马銮湾、翔安新城、环东海域、灌口等当前土地、楼盘供应的热点片区,将借助地铁进一步提升宜居指数——地铁时代的到来,让那些曾经被认为比较遥远的地方,正在变成近在眼前的宜居新城。

对于居者而言,地铁意味着出行成本的降低;而对于地产开发来说,地铁带来了大量的人流,意味着区域、产品的升值。也因此,“地铁房”成为当下炙手可热的产品,去年厦门更是创造性地推进保障性地铁社区。随着地铁的开通试运营,当人们切实感受到地铁带来的便捷之后,地铁房的价值无疑将进一步凸显。

众多国内外大城市的发展经验表明,只有当快速轨道交通成为现实的时候,城市大格局才会真正形成。地铁的出现一定程度上标志着一座城市走向成熟。

实际上,厦门城市版图的扩张,还不仅仅体现在地铁上。翔安机场、翔安跨海大桥、厦门第二西通道(海沧海底隧道)等众多基础建设的推进,正在成为厦门楼市乃至整个城市的发展新引擎。基建放大了城市,缩小了距离,将厦门本岛与大陆腹地紧紧地联系在一起,加速消除岛内外的心理隔阂,为真正实现城市格局跨岛拓展、产业结构跨岛优化、公共服务跨岛覆盖、人文内涵跨岛提升提供坚实保障。

城市建设

环东海域

早从2016年开始,环东海域同安新城片区便一跃成为厦门楼市名副其实的供应成交重镇。2017年,环东海域再迎来重大升级——2017年6月,厦门市环东海域东部新城暨现代服务业基地建设指挥部和翔安南部新城建设指挥部整合为厦门市环东海域新城暨现代服务业基地开发建设总指挥部,全新的环东海域新城将原有的翔安南部新城纳入其中,自此,大环东海域时代就此拉开序幕。

2017年,环东海域新城已云集了保利·叁仟栋壹海里、阳光城·翡丽海岸、融信·铂悦湾、特房·银溪墅府、金帝·中洲滨海城、和谐天下、金都·海尚国际、世茂国风长安等8个在售项目。算上待售的融创东南府、融侨铂樾府以及多幅2016年8月以来出让的地块,2018年环东海域新城预计在售住宅项目最多将达20个。

在土地供给方面,环东海域新城去年累计出让14幅商住地块,累计出让建筑面积70.97万平方米,占厦门全年总出让建筑面积的46.63%。

市场

土拍

2017年,厦门共举行了7场商住用地公开拍卖会,出让商住用地29宗,其中,集美3幅、同安11幅、翔安12幅、海沧3幅,建筑面积共153万平方米。

除沿用2016年“限地价、竞配建”的出让方式外,2017年厦门商住用地出让条件更加严苛。去年5月,厦门市国土资源与房产管理局发布同安T2017P01等5幅地块的出让公告,首次增加“一次性申请预售、一次性全部开盘”的出让要求。原文如下:要求受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售。

在政策、市场等综合因素作用下,2017年厦门商住用地出让没有再出现新地王,翔安2017XP02是年度单价最高地块,去配建楼面价33846元/平方米,于9月29日由国贸竞得。而同安T2017P01、03、04则是年度单价最低的三幅地块,楼面价均约2万元/平方米,于6月21日由万科、世茂竞得。其余成交的商住地块,去配建楼面价多数集中于2.6-3.1万元/平方米。

下半年的几次土拍中,突破限价地块也是凤毛麟角。全年出让的29幅商住地块中,有20幅未突破限价、未到达竞配建环节。

市场

新势力

厦门每年都不乏新面孔房企的加入,只不过这一现象在2017年愈发明显。

9月15日,“华南五虎”之一的雅居乐以总价12.6亿元的“门票”,连夺翔安两幅商住用地;同月月底,金茂成功入厦,斥资20.91亿元夺得翔安地块;12月29日,富力房地产以总价7.23亿元竞得灌口地块,至此,“华南五虎”已有四虎落子厦门。

另外,中粮地产、旭辉集团等以前在厦门有过项目的开发商也纷纷回归,而据消息人士透露,知名产业地产开发商华夏幸福正积极谋求入厦,石榴地产(K2)也迫切渴望在厦门赢得一席之地,还有一些品牌开发商如远洋地产、绿城集团虽然没有直接进入厦门,但也通过与本土房企联合,或以环厦板块为跳板,曲线“染指”厦门市场。

业内人士表示,厦门因其健康的市场环境和不断提升的城市影响力,未来还会吸引更多大牌房企进驻,它们在带给楼市更多生机的同时,也极大地拓宽了厦门人居版图。

市场

倒挂

2017年初厦门二手房市场出现异动,“涨”声一片,而一手房市场则在调控组合拳的作用之下“按兵不动”。

因而,个别区域市场上出现了一二手房价倒挂的现象:以今年3月份的集美新城为例,中航城A区复式房源的成交价达到4.2万元/平方米,不远的龙湖·春江郦城复式仅3.6万元/平方米左右。也因此,今年上半年,包括保利·叁仟栋、首开·龙湖春江彼岸等不少新盘的优质房源出现“抢房”的现象。

而随着调控大锤的落下,高热的二手房市场逐渐降温,根据“买房有数”提供的数据,从去年5月开始,原本逐月上涨的二手房房价进入平稳期,虚高的房价水分逐渐被挤出。

不过,2017年二手房成交量依然远超一手房,根据图智土地研究中心数据,2017年厦门二手住宅成交面积287.5万平方米,几乎是商品住宅成交面积152.2万平方米的两倍。

产品

中国风

从产品形态上看,“中国风”项目的全面爆发堪称是2017年厦门楼市的最大亮点之一。自2014年泰禾在海沧马銮湾推出厦门首个“中国风”项目——泰禾厦门院子后,中式建筑开始逐渐为厦门市民所熟知,但随后几年,厦门并无新的此类项目出现。2017年,厦门楼市多个“中国风”项目如雨后春笋般兴起,且均定位高端。这些楼盘包括集美灌口的龙湖首开·景粼原著、阳光城·文澜府,翔安南部新城的世茂·国风长安、翔安新圩的首开万科·白鹭郡,同安汀溪的泰禾世茂·汀溪院子、大唐·水云间以及中海熹凤台,万科、中海、泰禾、世茂等知名房企皆有此类产品推出。值得关注的是,除了阳光城文澜府所在地块是较早竞得外,其余“中国风”项目均为2016年以来竞得的高价地块。

“中国风”项目的兴起,一方面源于大国自信与文化回归,房企和购房者也开始更多地关注传统的东西,旺盛的市场需求,使得中国风开始引领当代建筑设计的潮流;另一方面,市场对产品创新的要求更苛刻,为凸显差异化竞争优势,已经在其他城市取得成功的“中国风”产品也成为各大房企的重要选择。

产品

赠送

忽如一夜春风来,厦门“高赠送”产品遍地开花,其中以复式产品最为常见。

2017年高赠送的复式产品几乎出现在厦门楼市的每一个角落。如岛内的新景·七星府邸,海沧的首开龙湖·春江彼岸,集美新城的中交·和美新城、世茂·璀璨天城,同安的融信·铂悦湾、特房·银溪墅府、保利·叁仟栋、融创·大同府,翔安的海晟·颐翔湾……

复式产品不仅能带给购房者更大的使用面积,开发商在其他形态的产品上也充分发挥想象力,将赠送进行到底。位于灌口的龙湖首开·景粼原著,122平方米的景粼墅可享有20多平方米的下沉式庭院、挑高6米的方正地下空间及超大私人花园,89平方米的奢装洋房也可做到南北通透的四房两厅两卫户型;位于新圩的首开·万科白鹭郡推出小面积中式别墅,90平方米左右即可享受有天有地的别墅空间,迎合不少改善型客户的需求。

厦门大块悉达总经理叶旭端认为:高地价项目要想赢得市场青睐,就必须在产品的附加值上下功夫,高赠送仅是基础,如何在物业服务、建造细节、景观设计等方面升级更是关键。

【楼市排行】

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2017厦门楼市数据之最

2017年厦门楼市是相对稳步发展的。从数据上看,龙湖地产更是为全市商品房的生产与销售大户,无论是房企本身或是其与首开股份开发的首开龙湖·春江彼岸均坐稳多项数据之最。

以下为部分厦门楼市数据之最:

单价最贵的房子:中航当代半岛  178376元/平方米

总价最高的房子:云顶庄园  176540019元

单套面积最大的房子:云顶庄园  2569平方米

销售金额最多的楼盘:首开龙湖·春江彼岸  568451万元

销售套数最多的楼盘:首开龙湖·春江彼岸  1442套

销售面积最多的房企:龙湖地产  30.45万平方米

销售面积最多的楼盘:首开龙湖·春江彼岸  149448平方米

全年供应量最大的楼盘:首开龙湖·春江彼岸  144569平方米  1405套

第一高楼:厦门国际中心  339米

(数据来源:易居克尔瑞)

 

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[编辑:徐杰]

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