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蓝房特约丨房屋被债权人合法占有 有权请求归还并获赔偿吗

要闻 | 来源:蓝房网2018-01-15 15:14:10 0条评论
[导读]2003年4月25日,大洲公司与湖畔居委会签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。

编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第44期《房屋被债权人合法占有 有权请求归还并获赔偿?》

【基本案情】

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2003年4月25日,大洲公司与湖畔居委会签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》,合同约定大洲公司拆除湖畔居委会位于厦门市同安区A路2号之房屋,并实行产权调换安置,安置房地点位于湖畔新村二期1号楼301A。2011年11月11日大洲公司与湖畔居委会签订《厦门市城市房屋产权置换协议书》,该协议书约定,为解决湖畔居委会的办公场所问题,拟将湖畔居委会位于湖畔新村二期1号楼301A的现有办公场所,置换到湖畔新村三期2号楼403、404室。置换完成之后,湖畔新村二期1号楼301室房屋相关使用权归还大洲公司。后因湖畔新村三期未能如期建成,上述置换协议书尚未实际履行。2011年11月17,讼争房屋由大洲公司出售给纪女士。2013年4月,因债务纠纷,同安法院裁定将该讼争房产过户给黄先生。2014年10月20日,黄先生将该讼争房屋过户给陈先生。

该讼争房屋建成后就由大洲公司依据合同约定提供给湖畔居委会作为办公场所使用至今。讼争房屋所有权人陈先生在与湖畔社区协商无果后诉诸法院,请求法院判令湖畔居委会搬出讼争房屋并支付房屋的占有使用费。

法院认为,本案的争议焦点在于湖畔居委会占有讼争房产是否可以对抗所有权人陈先生?首先,湖畔居委会对于讼争房产的占有是有权占有。2011年11月11日大洲公司与湖畔居委会签订《厦门市城市房屋产权置换协议书》,约定将湖畔居委会位于讼争房屋的现有办公场所置换到湖畔新村三期2号楼403、404室,置换完成之后,讼争房屋相关使用权归还大洲公司。因此,湖畔居委会是依约无偿使用讼争房产,是合法的有权占有,并非恶意占有。其次,湖畔居委会的有权占有具有相对性的特点,乃针对大洲公司而享有的合法占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定”,湖畔居委会基于其与大洲公司的合同而产生的占有,该占有权为大洲公司主张返还时得以抗辩之法定事由。第三,讼争房产经依法转让至陈先生,陈先生取得完全的所有权,则可依法行使连锁占有权。湖畔居委会无偿使用讼争房产时的占有权不能对抗陈先生的所有权,换而言之,湖畔居委会相对于陈先生主张之时而言是无权占有讼争房产的。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定“不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”。综上,法院判令湖畔居委会搬离讼争房屋并向陈先生支付房屋的占有使用费。

【律师讲解】

基于债权而占有动产或者不动产的现象被称为“债权性占有”。基于债权而占有债务人之动产、不动产时,债务人无权请求债权人返还。但是,基于债权的占有具有相对性,其不具有对世性。即债权人的有权占有是相对于债务人而言的,若债务人与占有标的的所有权人为不同人,在未取得占有标的所有权人许可的情况下,该债权人对占有标的的占有对所有权人而言属于无权占有。本案中,湖畔居委会基于与大洲公司签订的《厦门市城市房屋产权置换协议书》而享有占有讼争房屋的权利,此为基于合同之债而形成的有权占有。但是,基于合同关系而形成的占有具有相对性,该占有只能对抗合同的相对人即大洲公司,不能对抗占有标的即讼争房屋的所有权人王先生,在未经王先生许可的情况下,对王先生而言,湖畔居委会对讼争房屋的占有是无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定,讼争房屋的所有权人王先生有权要求湖畔居委会搬离讼争房屋并支付一定的房屋的占有使用费,这也体现了我国法律体系优先保护物权的价值取向。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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