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蓝房特约丨政策性规定对房屋买卖合同履行的影响

要闻 | 来源:蓝房网2018-02-05 11:21:49 0条评论
[导读]随着房价的持续暴涨,各地纷纷出台相关商品房限购政策打击投机炒房行为。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第46期《政策性规定对房屋买卖合同履行的影响》

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【导语】

随着房价的持续暴涨,各地纷纷出台相关商品房限购政策打击投机炒房行为,遏制房价过快上涨,从而促进房地产市场平稳健康发展,但这必然会使一部分已签订房屋买卖合同的买受人失去购房资格导致房屋买卖合同无法继续履行,由此产生了大量的房屋买卖纠纷案件。那么,若地方出台的商品房限购政策导致房屋买卖合同无法履行,合同的当事人能否据此解除房屋买卖合同呢?这些政策性规定的出台对房屋买卖合同的履行、已支付的购房款或定金究竟有什么样的影响呢?

【基本案情】

2017年,杨依向厦门市某法院提起民事诉讼。具体案情如下:2017年3月5日,郑小军作为陈小风(甲方)的代理人,与杨依(乙方)在厦门梦梦乐园房产中介有限公司(下称梦梦乐园公司)居间下签订一份《房产买卖协议》。约定:甲方将坐落于厦门市思明区厦禾路XXX号XXX室的房产(下称案涉房产)出售给杨依,建筑面积97.83平方米,成交总价为422万元。协议签订之日,乙方支付甲方购房定金20万元。《房产买卖协议》第六条约定:甲乙双方应于2017年5月15日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易过户登记。合同签订当日,杨依向陈亚风的代理人郑小军支付了定金20万元。

2017年3月24日,厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求自2017年3月25日起,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

杨依现系单身人士,名下有建筑面积为115.66平方米的预售商品房一套。2017年3月31日,杨依向郑小军发送短信,表示因新政的颁布无法履行合同,通知郑小军解除合同并要求退还20万元定金。郑小军回复认为合同中附加了很多可预见性的条款,比如要求指定第三方等其他交易方式,并非单独以银行按揭方式交易,合同并非不可继续,不同意解除合同。

杨依向法院起诉,请求判决解除合同并要求陈小风、郑小军返还定金20万元。陈小风反诉,请求根据定金罚则没收杨依已支付的20万元定金。一审法院判决:一、解除杨依与陈小风于2017年3月5日订立的《房产买卖协议》;二、陈小风有权没收杨依支付的购房定金20万元;三、驳回杨依的诉讼请求。此后,杨依提起上诉。二审法院维持一审判决第一项,即:解除杨依与陈小风于2017年3月5日订立的《房产买卖协议》;撤销一审判决第二项、第三项;判决陈小风返还杨依定金20万元。

【律师讲解】

根据《合同法》规定,杨依与陈小风于2017年3月5日签订的《房产买卖协议》系具有民事行为能力的双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应当认定为有效合同。定金罚则是指约定一方向另一方给付定金作为合同履行的担保。合同履行后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行合同的,应该双倍返还定金。根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(五)法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“……因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”《房产买卖协议》约定双方应于2017年5月15日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易过户登记。但2017年3月24日厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《通知》,杨依成为了限购对象,无法与陈小风如约签订《厦门市房地产买卖合同》并办理过户登记,此种情形可以被认定为“因不可归责于当事人双方的事由”导致协议无法继续履行,双方均不构成违约,当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。因此,杨依有权请求解除《房产买卖协议》,且合同解除后,陈小风应将收取的20万元定金返还给杨依。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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