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2017年福建土地市场盘点 厦门商住地价回归理性

要闻 | 来源:读地2018-02-08 18:41:12 0条评论
[导读]厦门和福州作为热点二线城市,在国家政策高压下,抑制住了以往疯狂的局面;漳州、莆田等三线城市吸引了更多知名开发企业的关注,优质地块受到各大房企的追捧

编者按

2017年中国的经济增速结束下滑趋势,实现近八年来的首次回升,全年GDP首 次突破80万亿大门槛,整体经济好于预期。楼市方面, 2017年被称为“政策年”或“调控年”,房住不炒、租购并举、共有产权、住房租赁等热词贯穿全年,在分城施策背景下,各地调控政策内容不断升级,热点城市政策频频加码,热点周边及三四线城市也同步联动调控,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,金融去杠杆加速。此外,“限售”是2017年本轮调控的新生事物,其本质是楼市去杠杆,精准打击了楼市投机行为。十九大用“房子是用来住的,不是用来炒的”为房地产市场再次定调,建设长效机制将是未来的“主旋律”。在热点城市受到严控背景下,三四五线城市去库存效果理想,房地产补库存、政府加速供地,房地产投资仍超预期,房地产增速与GDP增速呈现大致平行走势。

在这样的大环境下,福建各地市的土地市场呈现出不同的特点。厦门和福州作为热点二线城市,在国家政策高压下,抑制住了以往疯狂的局面;漳州、莆田等三线城市吸引了更多知名开发企业的关注,优质地块受到各大房企的追捧。随着各地公建配套设施的完善,土地市场的价值也日益彰显出来。

本文根据2017年各地的土地市场行情,将福建九地市分为四个梯队。其中,厦门和福州为第一梯队,这两个城市具有较好的市场基础,房地产市场发展水平走在全省前沿,但整体而言两地的土地市场在2017年回归理性;漳州和泉州为第二梯队,这两个城市经济实力强劲,且紧邻厦门,受厦门市场的外溢作用明显,2017年行情较好且未来的可持续发展潜力较大;莆田和龙岩为第三梯队,其中2017年莆田的行情较为火爆,达到历史最高点,龙岩的市场相对稳定;宁德、三明、南平为第四梯队,宁德的市场回暖迹象明显,三明市场的表现比较平淡,南平的基础和后劲则相对较弱。(数据来源:各地国土局网站、厦门土地房产研究中心、中原地产、网络)

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第一梯队:厦门和福州

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厦门:商住地价回归理性

根据厦门土地房产研究中心数据,2017年厦门全市共出让经营性用地48宗,成交45宗(3宗加油站地块流拍),成交土地面积159.07万平方米,总建筑面积279.15万平方米,岛外土地成交268万平方米,占比96%。全市累计成交商住用地30宗,总建筑面积159万平方米,产业用地占比突破40%。(详情请见本期“视点”栏目《2017年厦门土地市场盘点》)

从市场表现来看,厦门商住用地2017年的地价较上一年有所回落,主要在于市场调控加码,出让规则要求严格,“限地价、竞配建”和“一次性申请预售、一次性对外销售”等对竞买人的资金要求越来越严格,开发企业拿地归于谨慎理性。2017年厦门出让多宗位于同安、翔安相对偏远地区的地块在一定程度上平衡了地价;2.5万元/平方米以上的地块集中分布于环东海域的同安新城和翔安南部新城,未来这两个片区的房价压力恐会较大。

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福州:商住用地溢价率降低

2017年福州土地市场出现了“熔断”、“全自持”、“共有产权”“限价安置型商品住房”等拍卖模式的创新。土地供应方面,在上半年五区仅出让11宗地的前提下,下半年政府推地节奏明显加快,临近年末还加推两次较大规模“土地供应潮”,桂湖、五四北、金山奥体、火车南站、三江口等成为热点供地板块;土地性质方面,2017年福州五区土地供应仍以住宅+商住为主,“商办+商服”为辅。

土地成交方面,与上一年度相比,2017年开发商抢地的热情出现明显降温,房企“和谐”拿地情况明显增多,土地溢价率出现下调。主要原因:第一,在调控持续高压下,开发商对未来市场预期的乐观程度发生改变,高地价并不代表高售价;第二,2017年土地起始楼面价并不低,较低的溢价率不意味着房企拿地成本出现缩水;第三,当前福州土拍市场门槛高企,联合拿地成为众多房企重要选择方式之一,在拓宽布局的同时还能降低开发成本及风险。在福州调控高压之下供求双双出现回落,催熟下辖县市市场,多数房企已开始布局福州周边地区以及八县,长乐、福清、平潭等地“面粉贵过面包”的现象时有发生。

2017年福州市区供应经营性用地60宗,占地面积约为232.395万平方米,同比增幅为93%,尤其是下半年政府推地节奏明显加快,地块性质以住宅+商住用地为主。其中,成交40宗,占地面积约为165.91万平方米,同比增长14.2%,总建350.85万平方米,但可售建面仅为269.11万平方米,占比76.7%。2017年的土地成交金额为384.4亿元,同比去年上行52.5%,再创新高。

从企业表现来看,2017年借壳佑威国际登陆港交所的“闽系黑马”福晟集团抢地积极,当前待推可售体量排名福州市场榜首;碧桂园及世茂紧随其后,和上一年相比,外来房企的土地储备增长明显,未来市场竞争将日趋激烈;二级市场收购方面,泰禾、阳光城、福晟等本土房企待推体量相对较大。

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第二梯队:漳州和泉州

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漳州: 土地市场跌宕起伏

漳州的土地市场除了城市经济、产业、规划、环境等各方面的助力之外,还深受厦门房地产市场的外溢拉动。2017年,漳州市区共举行了6次土地拍卖会:上半年漳州土地市场受全国大环境的影响明显,3月初楼面地价首次破万,到4月份首次采取“限地价、控房价、竞配建”的方式出让地块;下半年,6月份土拍现场的“画风突变”,到8月份房企重燃热情,10月份土拍因最终报价未达到保留价而流拍,11月份和12月份3宗商服地块成功出让。纵观这一年漳州土地市场的表现,可谓跌宕起伏;其中,8月份之前漳州是地价上涨较快的三线城市之一,龙头房企的拿地热情还是比较高的,各大房企积极补仓,增加了土地储备,这其中,除了有恒大、万科、融信、建发等漳州置业者熟悉的大牌房企,也有禹洲、中海等新晋房企的身影。

据统计,2017年漳州市区共成交经营性用地11宗,总用地面积为66.26万平方米,总计容建筑面积为134.67万平方米,平均楼面价为7058.74元/平方米,总成交金额95.06亿元。这1 1宗地块包括8宗住宅用地、3宗商服用地。从商住用地的价格来看,平均楼面价为7733.03元/平方米,总成交金额94.04亿元。

2017年,漳州土地市场还有一个显著现象,就是吸引大型名企纷至沓来,这是缘于漳州城市建设日益成熟,老城区地块日显稀缺,新城区地块配套日渐成熟,特别是中心城区和碧湖片区的地块大受开发商追捧。大型房企的入驻对漳州城市开发建设的品质具有显著的提升作用,将明显推进漳州的二级市场进入泛高端时代。

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泉州:成交量价显著增加

纵观泉州市场,2012年至2017年,市区土地供应面积总体呈下降状态,2015年后供应面积出现大幅度下滑,2016年的土地市场也较为低迷,2017年泉州整体市场回暖,政府开始逐渐增加土地供应,各区都有地块出让,整体出让规模和金额都呈现爆发式增长,但整体以小地块为主,总建筑面积超过60万平方米。2017年泉州四区土地成交总建筑面积约达59.5万平方米,万科、特步、大唐等房企活跃于泉州市场。

近一两年,泉州政府积极响应供给侧改革方针,严控土地供应,从源头上控制市场存量,使得后市的有效供应量仍然处于稀少的状态。受厦门、福州、漳州等地影响,泉州土地拍卖进入新模式,受“限房价、竞地价”成为新常态,随之而来的是一批限价房的诞生,而在高地价的情况下,房企为了控制成本,项目产品的定位也会趋向低端的可能。

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[编辑:翁晓琼]

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