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蓝房特约丨如何选择违约金条款和定金条款让利益最大化?

要闻 | 来源:蓝房网2018-03-07 15:26:51 0条评论
[导读]如果合同中同时约定了定金条款和违约金条款,当一方违约时,非违约方可以根据定金条款及违约条款主张什么样的权利呢?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第47期《如何选择违约金条款和定金条款让利益最大化?》

【导语】

双方当事人在订立房屋买卖合同时,为了督促买卖双方积极履行合同以及当一方违约时对非过错方权益的保障,往往会在合同中约定定金条款或违约金条款。如果合同中同时约定了定金条款和违约金条款,当一方违约时,非违约方可以根据定金条款及违约条款主张什么样的权利呢?

【基本案情】

2015年4月21日,原告张某(注:乙方)与被告王某(注:甲方)签订一份《房屋买卖合同》,约定甲方将案涉房产出售给乙方,案涉房产建筑面积为89平方米,成交价为160万元;乙方应在合同签订时向甲方支付房屋交易定金5万元。合同第十三条约定:(一)房屋权属过户前的违约责任“1.自违约行为发生之日起,违约方应每日按照本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金,该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过二十日仍未履行的,守约方可解除本合同。2.甲乙双方任何一方违约导致合同解除或无法继续履行的,守约方有权按定金罚则向违约方主张违约责任或按本合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。”合同签订后,王某支付张某定金5万元。

可是在签订后王某似乎出现了资金短缺的情况,迟迟无法在约定的付款事件向张某履行第二笔付款义务。在此情况下张某只得将王某诉至法院,并且提出了如下诉讼请求:一、解除原告与被告于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》;二、被告立即向原告支付合同解除违约金32万元。

一审法院在审理过程中认定被告王某的行为构成根本违约,最终判决解除原告张某与被告王某于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》。但是,令人意想不到的是在审理过程中被告王某向法院提出原、被告约定的违约金数额远高于原告张某的实际损失,要求法院进行调整。在此情况下,一审法院对王某应付的违约金依法予以调整,以法院确定定金数额作为王某的违约金,由定金折抵,王某无权要求返还定金,也无须再另行支付张某违约金。

【律师讲解】

本案涉及房屋买卖合同中定金罚则和违约金条款的适用问题。

原告张某与被告王某于2015年4月21日签订的《房屋买卖合同》为合法有效合同,双方当事人都应当严格依约履行。王某作为房屋买卖合同中的房屋买受人,未能依约履行合同义务,其违约行为致使张某无法实现合同目的,构成根本违约。张某作为守约方,有权要求解除合同。根据《合同法》第116条之规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约金与定金的约定是为了填补非违约方的损失。非违约方只选择适用违约金条款或定金条款,就可以达到弥补因违约受到损失的目的。如果二者并用,其数额可能会远超过因违约所造成的实际损失,从而使非违约方获得不当得利,有违公平原则。张某与王某签订的《房屋买卖合同》约定守约方有权按定金罚则或交易总价的20%向违约方主张违约金。合同中并未明确约定此处违约金的性质,视为赔偿性违约金,因此张某可以选择适用违约金条款或者定金罚则。张某选择了交易总价的20%作为违约金条款要求王某支付违约金。案涉房产的交易总价为160万元,违约金为交易总?鄣?0%,即为32万元。但是王某认为约定的违约金数额远高于张某的损失,根据《合同法》第114条之规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,王某要求进行调整。由于张某在王某要求调整违约金的情况下,并未提供证据证明其损失的具体金额,因此,法院对王某应付的违约金依法予以调整,以其确定定金数额作为王某的违约金,由定金折抵,王某无权要求返还定金,也无须再另行支付张某违约金。

在此,通过本案例笔者也建议存量房买卖的合同双方应合理设置定金和违约金的具体数额和比例。站在出卖人的角度可以要求多支付定金(最多不得超过合同交易金额的30%)作为履约保证;而作为买方则应当充分考虑到违约责任的大小以及定金数额的大小,违约金的金额过高是可以提出调整,但是定金是无法要求调整的。但不论如何,在商品房买卖领域和存量房买卖领域,买卖双方都应当遵守诚实信用原则,积极履行合同确定的各项义务。

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(图片均来源网络)

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师