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蓝房说法:交房不符合预期咋办?盘点十大房产常见维权事件

要闻 | 来源:蓝房网2018-03-16 09:02:54 0条评论
[导读]今天推出第二篇报道,本篇特别总结了十大常见的房产消费及相关领域的问题并作出解答,供大家参考。

前言:相信大家在消费过程中都会遭遇强买强卖、被欺诈的经历,而在房地产方面,同样也是维权重灾区,不论是买房过程中的合同内容、定金收取、交房验资,还是租房过程中的上涨租金、房屋转租等,都容易出现纠纷,而这方面的维权,却又比其他事件的维权难度更高,更加耗时。

3月15日,蓝房网携手盈科厦门律师事务所律师—许东,共同推出“315维权”视频直播节目。今天推出第二篇报道,本篇特别总结了十大常见的房产消费及相关领域的问题并作出解答,供大家参考。

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北京盈科(厦门)律师事务所律师——许东

Q1:一手房买卖,开发商广告承诺很诱人,交房后却没有兑现怎么办?

A:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,若开发商宣传广告对房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定并对合同签订和价格的确定有重大影响的,可以视为是开发商的邀约,购房人签订协议后这些广告宣传内容开发商必须履行,未履行或未完全履行的应视为开发商违约。

Q2:一手房买卖开发商逾期办理产权证,如何处理?

A:商品房买卖合同中一般都有关于逾期办理产权相关违约责任的约定,若开发商逾期办理产权证可依据合同要求开发商支付逾期办证违约金,合同一般也会约定如果超过多长时间购房人可以解除合同要求退款并赔偿损失。

Q3:一手房买卖中开发商交付房屋后又将别墅实心围墙改为铁栏杆围栏,开发商是否有权这么做?

A:开发商交付房屋后,不得擅自改变交付后的房屋的结构和形态。开发商的行为同时侵犯了业主的安全权。《消费者权益保护法》第七条规定,消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。作为开发商,有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求,对可能危及人身、财产安全的,应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。开发商的行为改变了房屋所在别墅区销售及交付时的原有状况,破坏了业主购买别墅区房屋所追求的相对私密、安全、安静的高品质居住环境,侵害了业主的权益。

Q4:通过第三方公司购买商品房,签订认购协议并支付了购房定金后,在签订正式协议前第三方公司告知认购的房屋已被开发商另行卖出,如何追究第三方公司的责任?

A:开发商在销售房屋时往往也会将房源交予第三方公司进行分销,若与第三方公司签订认购书并交付定金后因第三方公司的原因无法签订正式的购房协议,则有权要求第三方公司双倍返还定金并赔偿损失。

Q5:交房之后,房屋处于两墙体伸缩缝的位置。遇到连续下雨天气墙壁均会渗漏水,是否可以要求退房?

A:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,可以获得支持。若渗漏水并非主体结构质量问题产生的,在保修期内也可以要求开发商承担保修责任,若经过维修仍然存在漏水问题,影响正常居住、使用的,可以要求退房。

Q6:二手房买卖中卖方一房二卖,购房人如何要求继续履行?

A:出现一房二卖,两方买家都要求履行合同的。若房屋已经完成过户,则将认定应与完成过户的买方履行合同;若均未完成过户,而已向一方买方完成交房的,则将认定应与完成交房的买方履行合同;均未完成过户及交付的,按照签订合同的时间先后顺序,认定与签订协议在先的继续履行合同。但是,不管认定应当与哪一买方履行合同,存在一房二卖行为的卖方都需要对另一方承担违约责任。

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Q7:和中介签订和居间合同,委托其帮忙物色房屋,最终通过其它中介购买的房屋,但之前的中介认为购房人属于跑单行为,要求支付中介费。该如何处理?

A:根据《合同法》第四百二十四条规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。同时,《合同法》第四百二十六、四百二十七条规定,居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

因此,判断是否需要支付居间服务费用的标准是房产中介是否向委托人报告了最终所交易房屋的订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务。若该中介报告了订立合同的机会,委托人却跳过该中介与卖方人签订了协议,则应当支付约定的中介费。若该中介并没有提供上述居间服务并促成交易则无权向委托人支付中介费。

Q8:物业公司不尽责,门禁不能正常使用、楼宇管家不在岗导致家中财物丢失,是否可以追究物业公司的责任?

A:若业主家中财物丢失且确认与门禁无法正常使用及楼宇管家不在岗的等物业公司不作为等行为有因果关系,则物业公司应当赔偿业主遭受的损失损失。但业主应当注意保存相关的证据。

Q9:在二手房交易时,是否可以选择“公证过户”,方便进行二次交易?

A:在法律上从来不存在“公证过户”的说法,真正的过户是到房管局办理过户手续。大家所认为的“公证过户”实际上属于“授权委托公证”,只办理授权委托公证,将有可能引发卖方单方解除授权委托、卖方一房二卖、卖方将房屋进行抵押及房屋因卖方原因被查封冻结等诸多风险。因此,建议购房人在完成一个完成交易流程并完成过户后再行处置房屋。

Q10:在租赁期间,房东卖房子,要求租客提前搬出房屋。如何是好?

A:该问题在法律上遵循“买卖不破租赁”原则,即买卖关系的确立及履行不得影响承租人在先的承租权,承租人有权按约定缴纳租金并继续在房屋居住至租赁期满。同时,同等情况下承租人享有优先购买权。(本文作者:北京盈科(厦门)律师事务所律师——许东

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[编辑:翁晓琼]

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