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蓝房特约|买卖无小事——浅谈房屋买卖交易中 违反附随义务的的责任承担

要闻 | 来源:蓝房网2018-03-28 19:23:33 0条评论
[导读]随着国家法制体系的建设和完善,较之以往的法律规定,现在的法律不仅强调形式上的平等,也努力追求实质上的平等,以实现法律的规范作用。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第48期《买卖无小事——浅谈房屋买卖交易中 违反附随义务的的责任承担》。

【导语】

尽管法律明文规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”但在市场经济中,在各种因素的影响下,交易主体双方往往很难达到实质上平等的状态。由于房屋买卖合同双方在交涉权、知情权等方面均处于不同程度的不对等地位,以至于形成了强势方对弱势方具有压迫地位。随着国家法制体系的建设和完善,较之以往的法律规定,现在的法律不仅强调形式上的平等,也努力追求实质上的平等,以实现法律的规范作用。因此,法律用先合同义务、附随义务等形式以平衡买卖双方的地位。例如,在房屋买卖交易中,出让人往往承担着如实告知义务、协助义务等附随义务。

【案情简介】

2015年9月6日,厦门某某建设有限公司与A女士签订了《商品房买卖合同》,合同约定:A女士购买厦门某某建设有限公司开发的某楼盘的房屋一套,房屋总成交价为360万元。合同约定:厦门某某建设有限公司应当在2016年12月10日前,依照有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给A女士使用。关于违约责任合同约定:逾期超过60日后,A女士要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实质交付之日止,厦门某某建设有限公司应当按日向A女士支付已付房价款万分之三的违约金,并于该商品房交付之日起30日内向A女士支付违约金。

合同签订后,A女士依约向厦门某某建设有限公司支付了全部购房款。

一年之后,尽管厦门某某建设有限公司如期将房屋建好了。然而建设工程竣工验收备案证却迟迟不下来。眼看着交房日期就要到了,为了能避免承担迟延交付房屋的违约责任,厦门某某建设有限公司将一期竣工验收备案证的复印件粘贴到质量保证书和使用书说明上,于2016年12月10日按合同约定将房屋交付给A女士。

2017年8月,A女士向有关部门核查,发现其所购房屋的竣工验收备案登记日期为2017年5月28日。A女士认为,开发商采取欺骗手段交房违约,按照合同约定应赔偿违约金,遂诉至法院。最终法院审理后认为,开发商部分违约,遂判决开发商承担80%的违约责任,支付A女士违约金14940.14元。

【律师讲解】

根据《合同法》第60条之规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此条款规定的是当事人的附随义务。在此案中,开发商交付的房屋最终通过竣工验收,并且房屋也不存在质量问题。然而,尽管开发商延迟取得竣工验收备案登记证并未给购房者造成任何的实际损失,但是,根据法律规定以及合同约定开放商应在2016年12月10日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给A女士,否则就要承担违约责任。开放商却选择利用获取信息能力的不对称而进行欺诈交房,此行为侵犯了购房者的知情选择权。开发商本应如实告知购房者竣工验收的真实情况,购房者有权据此选择不继续履行合同或继续履行合同但要求赔偿损失。这便是附随义务的作用体现,也是厦门某某建设有限公司应承担违约责任的理由。

虽然法律没有对附随义务明文规定,当事人之间也很少明确约定。但为维护一方当事人的利益,并依社会的一般交易观念,法律规定特定当事人附随义务。附随义务是诚实信用原则在法律规定中的具象化,也是法律追求实质平等结果的体现,有利于重塑市场诚信机制,整合业已破碎了的道德环境。笔者在此也提醒广大读者,附随义务虽然不似主合同义务一旦违约便构成根本违约,但是买卖无小事,只要是法律规定的义务,当事人都应当谨慎履行,切实履行告知义务、协助义务等附随义务,并尽量采用书面告知、电子邮件告知等可以留存相关证据的方式,这既是减少纠纷的有效途径,也是未来发生纠纷时的有效抗辩。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:徐杰]

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