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蓝房特约丨房产共有人交易中的不安效力问题

要闻 | 来源:蓝房网2018-03-30 09:43:33 0条评论
[导读]在房地产交易中,共同共有人未经其他共有人同意处分共有房产,如何认定该处分行为的法律效力呢?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第49期《未经共有人同意处分房产的效力问题》。

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图片来源于网络

【导语】

在房屋买卖合同纠纷案件中,我们常常碰到各种各样类型的问题,诸如商品房买卖中与开发商的纠纷这类外部纠纷,还有内部的房产共有人之间的纠纷,可以说情形之复杂,千变万化,处理起来亦多有不同。根据我国相关法律规定,不动产可以由两个以上单位、个人共有,其中共有包括按份共有和共同共有。那么在房地产交易中,共同共有人未经其他共有人同意处分共有房产,如何认定该处分行为的法律效力呢?

【案情简介】

沈某某户涉及拆迁,获得两套拆迁安置房。沈某某与妻子离婚时曾约定,已取得的A房屋归女方所有,拆迁剩余1套房(未拿)归男方及女儿沈女士所有(以下简称“涉案房产”)。

2012年8月24日,沈某某作为售房人(甲方)与尤先生作为购房人(乙方)签订《房屋买卖合同》,约定甲方同意将涉案房产出售给乙方,乙方于签订本合同当天付给甲方购房定金6万元。本协议经甲、乙方签字后即行生效。协议生效后,如甲方违约,应退还购房定金双倍给乙方,并赔偿给乙方60万元。同时在补充约定中明确了买卖标的物是沈某某拆迁所得的涉案房产并保证所拿房屋不是1楼和顶楼,房屋价款按4860元/平方米结算,同时约定了房款的交付时间、房屋办理过户的时间。

2012年8月25日,沈某某出具收条,载明收到涉案房产定金人民币60000元。

然而,沈某某的女儿沈女士作为涉案房产的共有人对上述事情均不知情。

2013年7月3日,尤先生委托律师向沈某某发出《解除合同通知书》,载明沈玉海至今没有履行合同,尤先生决定解除双方签订的房屋买卖合同,要求返还定金60000元,并保留追究赔偿经济损失的权利。沈某某对此未予理会。

嗣后,尤先生以沈某某、沈女士为共同被告诉至法院,请求判令两被告退还定金6万元并支付违约金15万元。沈女士主张其对尤先生、沈某某之间关于涉案房产买卖事宜完全不知情,原告与被告沈某某签订的《房屋买卖合同》无效,二人在合同中的约定对其不具有法律约束力。

法院认为,被告沈某某与俞洪巧离婚的时候明确约定拆迁剩余1套房(未拿)归被告沈某某与被告沈女士共有。被告沈某某与原告尤先生签订关于拆迁安置房的预约合同,处分了被告沈女士的财产,现被告沈女士不予追认,导致本约无法订立,使本可取得的房屋买卖合同标的物无法转移,原告尤先生有权要求解除合同并要求被告沈某某承担违约责任。但被告沈女士既不是房屋买卖合同的当事人,也不是定金的收受人,被告沈女士对本案预约房屋买卖合同无法履行没有任何过错,故被告沈女士不应承担合同责任,原告对被告沈女士的诉讼请求,法院不予支持。

【律师讲解】

沈某某与尤先生在签订合同当时,就房屋的具体坐落地址、建筑面积尚未明确,需待被告实际取得拆迁房且不是底楼和顶楼后,双方之间的房屋买卖合同条款才具体确定并具备实际履行条件,故本案房屋买卖合同实为预约合同。虽然合同标的系沈某某与女儿沈女士共同共有,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第1款之规定“:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”原告尤先生与被告沈某某之间签订的关于转让涉案房产的房屋买卖合同,明确了房屋为必然取得的拆迁安置房,并对结算单价、双方履行期限等方面进行约定,且不违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效。

然而,从《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定可知,共同共有人要处分共有的不动产,必须经全体共同共有人同意。本案中,被告沈某某与原告尤先生签订关于拆迁安置房的预约合同,未经共同共有人沈女士的同意便处分了涉案房产,现被告沈女士不予追认,导致本约无法订立,使本可取得的房屋买卖合同标的物无法转移。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第1款之规定“:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”因此,原告尤先生有权要求解除合同并要求被告沈某某承担违约责任。

出卖人未经共同共有人同意即出卖共有房产导致买受人无法顺利取得涉案房产所有权,这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中。正是由于此类共有房产是出卖人与其他家庭成员共同拥有,买受人在签订房屋买卖合同时,往往容易忽略存在共同共有人的情形,具有一定审查主体不严的过错。虽然现有的立法及司法实践对无权处分买卖合同的效力做了肯定,但是追根结底买受人也只能从债权层面获得赔偿的权利而无法实现取得房屋所有权的合同目的。况且在此类案件中,买受人常常都是在支付了房价后、办理产权转移登记中才发现问题。在此,笔者提醒买房人,在进行二手房交易的时候,一定要对目标房产是否存在共有人的情况格外注意,做好立约前把关工作。待合同签订后,应立即办理过户手续,确保取得登记物权。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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