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蓝房特约|单位内部购房指标也可转让?签合同应注意这些!

要闻 | 来源:蓝房网2018-04-11 09:35:47 0条评论
[导读]购买了指标房是否就等于捡到了便宜呢?其背后又有着怎样的风险呢?购买商品房指标转让买卖合同的法律性质和效力又该如何认定?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第50期《单位内部购房指标也可转让?签合同应注意这些问题!》。

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【导言】

近年来,厦门市房地产市场日益繁荣,房产交易日趋活跃。在居高不下的房价情势之下,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。指标房凭借显著的价格和地段优势,成为一些购房者眼中的馅饼,对购房者具有难以抗拒的诱惑,因而也受到了市场的关注。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么,购买了指标房是否就等于捡到了便宜呢?其背后又有着怎样的风险呢?购买商品房指标转让买卖合同的法律性质和效力又该如何认定?

【基本案情】

赵某系厦门市某区人民法院(以下简称“某区法院”)退休干警。

2009年7月15日,某区法院定向商品房领导小组制订了《关于某区法院团购“茂林”二期定向商品房的实施方案》,决定组织干警采取团购的形式在厦门市某区A开发区购买“茂林”项目房屋,赵某具有购买该团购房的资格。

2009年8月18日,林某与赵某签订《法院A开发区团购房指标转让合同》,合同上载明的甲方(指标出让方)为赵某、乙方(受让方)为林某,内容为:“甲方自愿将某区法院集资建房个人指标出让给乙方。就出让事宜双方达成如下协议,共同遵照执行。一、该指标转让费叁万元正,协议签订时,即支付伍仟元正;乙方以自己名义交首期购房款后即支付余下的贰万伍仟元正转让费。……五、本合同双方签字即生效,到乙方领取产权证后即失效。中途不可单方撤消。”合同签订后,林某委向赵某支付了合同约定的转让费30000元,赵某在合同上注明“转让费叁万元已收”。

2010年1月20日,赵某出具《声明》一份,载明:“本人于2009年8月18日与林某签订的法院为职工团购的商品房指标转让合同标的系基于特定身份取得的定购资格,该合同属无效合同。因此,本人不同意转让该房指标,之后该房的房款和一切手续均由本人亲自缴纳和办理,林某无权插手该房相关事宜,特此告知”。

2010年12月1日,原告林某与赵某协商无果后,只得将其诉至法院,请求确认原告与被告于2009年8月18日签订的《法院A开发区团购房指标转让合同》合法有效,要求赵某依约履行合同义务。

法院认为,原、被告双方签订了《法院A开发区团购房指标转让合同》系双方真实意思表示且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形,且合同签订后,原告已经按约履行合同义务,故判令原告林某与被告赵某2009年8月18日签订的《法院A开发区团购房指标转让合同》合法有效。

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【律师讲解】

转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋预期定购资格转让给受让人,对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规尚未作强制性规定,但根据民法“法无禁止即自由”的精神,定向购买商品房指标转让合同只要符合一般合同的生效要件应认定为有效。在本案中,原、被告双方签订了《法院A开发区团购房指标转让合同》,其主要内容是原告向被告支付转让费,而被告将购买团购房的资格转让给原告,其实质是团购房屋资格权利的转让协议。该转让合同系原、被告双方的真实意思表示,其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形,且合同签订后,原告已经按约将合同约定的转让费全额支付给被告,因此,原、被告双方于2009年8月18日签订的《法院A开发区团购房指标转让合同》合法有效。

但需要注意的是,并非全部的定向购房指标转让合同都是合法有效的。在购房指标方面,法律对几种特殊的房产有禁止性规定,如军队的军用房、经济适用房等。在此,律师建议买房人如欲购买指标房,需要注意查清目标房屋属性,如属于经济适用房等法律有禁止规定的特殊房产指标转让,则协议无效。而对于转让协议的条款,最好咨询律师拟定,约定好转让人将房屋过户给受让人的期限和方式等权利义务及违约责任,确认无误后再签约。而对于定向购买商品房指标的转让人,律师建议一定要签订书面合同,并在合同中明确约定转让费的数额、支付期限和方式。只有这样,当双方就房屋产权归属发生争议时,才能厘清房屋所有人究竟是谁,而对于房屋登记不实的纠正也有据可依。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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