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蓝房特约|亲属间房产转让、买卖、赠与 书面合同不能忘

要闻 | 来源:蓝房网2018-04-20 11:28:29 0条评论
[导读]邹某悦打算按照当时市场价100万元卖掉涉案房屋,于是多次要求返还房屋,但均被二人拒绝。法院认为本案中双方当事人未签订书面合同,违反了国家法律的强制性规定,因此属无效协议。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第51期《俗话说:亲兄弟明算账,买房书面合同不能忘》。

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注:图片来源于网络

【导语】

根据《中华人民共和国物权法》第五条之规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”此为我国物权法对于物权法定原则的规定。物权法定原则决定了物权法的基本性质与特征,也严格地限制了当事人在创设新型物权、改变既有物权之内容等方面的意思自由。房屋作为不动产,法律对其取得、转让方式有严格的规定和限制,因而物权法定原则在房屋买卖交易中显得尤为重要。

【基本案情】

2000年5月,邹某悦购买位于厦门市海沧区xx路xx小区的A房屋(以下简称“涉案房屋”),一直同父亲在此居住。2009年4月,邹某悦与韩国男友结婚后定居韩国。为了方便照顾父亲,邹某悦将房屋钥匙交给其妹妹夫妻二人邹某红及李某生。2013年1月,邹父去世后此房屋一直闲置着。2013年3月,邹某红告诉邹某悦其刚刚生完小孩,自己家的原住处条件太差,希望邹能以低价10万元将涉案房屋转让给她夫妻二人。邹某悦再三考虑后,认为此时涉案房屋市场价已近80万元,以10万元的价格出让实在太低了,但又由于邹某红系其亲妹,不好直接明说拒绝,只说先将房子给他们一家居住以度过这段特殊时期。2015年初,邹某悦打算按照当时市场价100万元卖掉涉案房屋,于是多次找邹某红及李某生要求返还房屋,但均被二人拒绝。2015年底,邹某悦向法院提起诉讼,要求邹某红夫妻立即返还涉案房屋并停止侵害。邹某红夫妻应诉答辩称邹某悦与他们夫妻达成了房屋买卖口头协议,把涉案房屋按10万元卖给了他们夫妻,并已经把该房屋房产证、土地证和钥匙交给了他们,此后他们一直在此房屋居住,故请求法院驳回原告的诉讼请求。法院认为本案中双方当事人未签订书面合同,违反了国家法律的强制性规定,因此属无效协议,违反了物权法定原则,故对二被告的主张不予支持。判决被告邹某红、被告李某生于本判决发生法律效力之日,立即将厦门市海沧区xx路xx小区的A房屋腾出并返还给原告邹某悦。

【律师讲解】

公民的合法权益受法律保护。《物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告系涉案房屋登记的所有权人,对其所有的不动产享有占有、使用、处分、收益的权利。二被告主张:双方之间存在房屋买卖合同关系,二被告基于合同关系,已占有使用该房屋多年,故原告的诉讼请求应予驳回。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中双方当事人未签订书面合同,被告主张双方达成了房屋买卖口头协议,违反了国家法律的强制性规定,因此属无效协议,亦违反了物权法定原则,故对二被告的主张不予支持。《物权法》第三十四条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。二被告占有、使用该房屋,无事实和法律依据,应将房屋返还给原告。在此,笔者通过本案例建议广大读者,进行房屋买卖交易时一定要签订房屋买卖合同,并事先到房管局查清房屋产权是否明确、房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没对房产证进行确认对买房人来说是有极大风险的。房屋所有权人可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。此外,还需要注意的是,在房屋买卖合同签订后三个月内要到房地产管理部门登记备案。因为房屋买卖属于不动产交易,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的转让行为。因此,即使买方签约在先,并已交足房款,但尚未进行登记。如果此时卖方一房二卖,再将同一房产转让他人,并抢先登记,虽然卖方会由此承担退回房款和违约责任,但买方预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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