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蓝房特约丨民间借贷转化为商品房买卖有风险 需注意这些

要闻 | 来源:蓝房网2018-04-28 16:59:57 0条评论
[导读]房屋买卖合同纠纷案件经常会涉及到复杂的法律关系,目前“以房抵债”的购房形式在房屋交易市场上悄然兴起。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第52期《民间借贷转化为商品房买卖有风险,需注意这些问题》。

房屋买卖合同纠纷案件经常会涉及到复杂的法律关系,目前“以房抵债”的购房形式在房屋交易市场上悄然兴起。签订借款合同的双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并对账清算,此种情形下签订的商品房买卖合同是否具有法律效力呢?如何防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款呢?

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【案情简介】

汤某龙与厦门滨海某某有限公司于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对厦门滨海某某有限公司合计6000万元借款的债权。为担保该借款合同履行,汤某龙与厦门滨海某某有限公司签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因厦门滨海某某有限公司未偿还借款本息,双方经对账,确认厦门滨海某某有限公司尚欠汤某龙借款本息7500万元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定厦门滨海某某有限公司将其名下房屋出售给汤某龙,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款500万元,待办理完毕全部标的物产权转移登记后由汤某龙一次性支付给厦门滨海某某有限公司。汤某龙提交与厦门滨海某某有限公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算,并计算复利。

后因厦门滨海某某有限公司未能如期交付房屋,汤某龙诉至法院要求厦门滨海某某有限公司依约支付违约金,而厦门滨海某某有限公司反诉主张本案商品房买卖合同属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”,应认定合同无效。一审法院驳回厦门滨海某某有限公司的反诉请求,判决厦门滨海某某有限公司应当承担违约责任。

嗣后,厦门滨海某某有限公司不服判决提起上诉。二审法院认为,本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期厦门滨海某某有限公司难以清偿债务时,通过将厦门滨海某某有限公司所有的商品房出售给汤某龙的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。厦门滨海某某有限公司所持本案商品房买卖合同无效的主张,不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且厦门滨海某某有限公司提出该欠款数额包含高额利息。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为汤某龙作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,厦门滨海某某有限公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。汤某龙以厦门滨海某某有限公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求厦门滨海某某有限公司支付违约金,缺乏事实和法律依据。一审判决判令厦门滨海某某有限公司承担支付违约金的违约责任错误,二审法院对此予以纠正。

【律师讲解】

民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案中争议的商品房买卖合同签订前,厦门滨海某某有限公司与汤某龙之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方讼争商品房买卖合同是在厦门滨海某某有限公司未偿还借款本息的情况下,经重新对账并协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。事实上,尊重当事人此后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。该交易安排不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”所禁止的情形;该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但本案中双方当事人之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,在厦门滨海某某有限公司请求司法确认和保护当事人合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额结合借款合同等证据予以审查,有效避免了当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。

在此笔者也建议债权人若有意将民间借贷关系转化为商品房买卖关系,应当充分认识到可能面临的法律风险,在制定房屋买卖协议时,尽量将买卖关系与借贷关系剥离开,并尽快完成发票开具、合同备案、产权过户及房屋交付的手续,避免旁生枝节。此外,法律对民间借贷的利率有严格的规定。在民间借贷过程中,出借人在约定利息支付相关事宜时,应当充分了解最高人民法院出台的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,在借款合同中合理约定借款利率,切不可为了取得高额回报,导致约定的利率超出法律规定的民间借贷利率保护上限。

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本文作者:许东——律师北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陈屿海]

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