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蓝房特约丨农村房买卖的风险有哪些?

要闻 | 来源:蓝房网2018-05-03 15:18:02 0条评论
[导读]在乡下有一个一亩三分地,有一所房子,过着喂马劈柴的小日子,可能是很多都市人的梦想。但是城市户口可以买乡下房吗?农村户口的可以买其他农村的房子吗?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第53期《农村房买卖的风险有哪些?》。

在乡下有一个一亩三分地,有一所房子,过着喂马劈柴的小日子,可能是很多都市人的梦想。但是城市户口可以买乡下房吗?农村户口的可以买其他农村的房子吗?这就和最近大热的“小产权房”概念有千丝万缕的联系。“小产权房”是指违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或者个人出售的房屋。下面我们通过案件,讲述农村房屋买卖的风险。

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图片来源网络

【基本案情】

2009年7月13日,以邱女士为出卖人(甲方)、卢女士为买受人(乙方),双方签订一份《厦门市房地产买卖合同》,约定如下:“第一条、买卖房地产基本情况。甲方出售的房地产坐落于厦门市集美区……该房地产来源于批建,房屋用途住宅,建筑面积176.57平方米……土地用途住宅……房地产所有权证:……。乙方已充分了解该房地产,愿意购买。……”该合同并对双方的其他权利义务进行了约定。邱女士在该合同的出卖人处签字,卢女士在该合同的买受人处签字,厦门市国土资源与房产管理局在该合同的登记机构处加盖印章。上述合同签订后,卢女士已经向邱女士付清购房款。

2009年9月3日,厦门市国土资源与房产管理局向卢女士颁发《厦门市集体土地使用权证》及《厦门市农村房屋所有权证》。

2009年7月10日,厦门市集美区高浦社区居民委员会出具一份《农村集体经济组织成员证明》,内容如下:“厦门市国土资源与房产管理局集美分局:卢女士(姓名),女(性别),现居住地址:厦门市集美区高浦村二十组,身份证号码系我村村民,属本村集体经济组织成员。特此证明。”

2015年6月4日,厦门市集美区高浦社区居民委员会再次出具一份《农村集体经济组织成员证明》,内容如下:“厦门市国土资源与房产管理局集美分局:兹有卢女士(女,身份证号:)、洪佩玲(女,身份证号:)、洪旗(男,身份证号:)于2007年07月23日由文达路21号之二十五301室移入厦门市集美区杏林镇高浦社区第二十组;非我社区居民,从未属于我社区集体经济组织成员。特此证明。”

后出卖人邱女士反悔,起诉称卢女士不是高浦社区集体经济组织的成员,不具备有购买其房地产资格,要求判定合同无效。

一审法院判决认定《合同》有效。此后邱女士不服一审判决,将该案件上诉至厦门中级人民法院,二审法院经审理认为该买卖合同无效,判决卢女士限期腾空房屋并返还;卢女士不服该判决,申请再审。福建高级人民法院指定厦门中级人民法院再审。

法院再审后认为由于讼争房屋为农村房屋,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……”,买方卢女士并非讼争房屋所在地集体经济组织成员,该合同违反国家强制性法律法规,应认定无效。

【律师讲解】

小产权房实际上是我国城乡土地二元发展模式而产生的结果。因农村宅基地使用权是农村集体组织成员享有的一项基本权利,与特定的集体经济组织成员身份相联系,具有福利性与保障性功能,非本集体组织成员无权取得、享有农村宅基地使用权,非本集体组织成员无权取得或变相取得。简单说即使是在集体所有的土地上合法建造的房屋(宅基地房屋),虽然可以转卖,但仅限于该集体成员之间买卖。依据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》规定,厦门市非国家确定的宅基地制度改革试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,合同应认定为无效。卢女士系于2007年7月因在厦门市购买商品房,户口由江西省余干县迁入本市后落户于集美区,其并非原始取得或因合法的婚姻、收养或其他政策性原因加入取得集美区高浦二十组集体经济组织的户籍,不属于该集体组织成员,其购买讼争房屋违反了农村宅基地使用权基本属性,双方房屋买卖行为与国家有关法律、政策法规等相冲突,故双方房屋买卖行为无效。

在此,笔者通过本案例建议广大读者,进行农村房屋买卖交易时一定要考虑到其中的风险,应当查清楚该房屋是否符合转让条件,买受人是否具备该房屋的购买条件等。因为农村房屋买卖极可能涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,买卖虽完成,但买受人无法获得法律对所有权人的保护,其只能在法院认定合同无效后,请求返还购房款及其利息,买卖双方也只能根据各自过错程度来承担各自责任。

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本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:徐杰]

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