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律师解析:“房住不炒”、“租售并举”将会出现的情况

蓝房视野 | 来源:蓝房网2018-05-14 15:12:16 0条评论
[导读]2017年7月,住建部会同有关部门选取首批12个重点城市开展住房租赁试点。并且在去年也选取了10个试点城市作为“利用集体土地建设租赁住房”的试点城市。其中,厦门是试点城市之一。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第54期《“房住不炒”、“租售并举”将会出现的情况有哪些?》。

2017年北京“3·17”购房政策出台以来,全国各地也都纷纷制定了自己的房地产调控政策。在四月份,甚至连房地产市场一直不活跃的东北地区也颁布了属于自己的购房政策。到目前为止,可以说已经在全国范围内形成了以“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”为主要手段的调控政策,中央提出的“房住不炒”已经在各地得到严格的落实。

2018年的五一前后,住建部又迅速约谈了西安、海口、三亚、长春、太原等12个城市政府负责人,强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任。因此,“房住不炒”已成为一条各地房地产市场的高压线。

与“房住不炒”一同被列为中央房地产大政策的就是“租售并举”。在两会报告当中的完整表述是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

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注:图片来源网络

“租售并举”可以说是“房住不炒”的配套政策。2017年7月,住建部会同有关部门选取首批12个重点城市开展住房租赁试点。并且在去年也选取了10个试点城市作为“利用集体土地建设租赁住房”的试点城市。其中,厦门是试点城市之一。【重磅!岛内湖里时隔三年再供地!租赁用地起叫总价2.2亿】

由此可见,对于如何实现租售并举从国家层面已经作出了决策和试点城市的部署。那么,“房住不炒”、“租售并举”若得到长期坚持,对于购房者而言,将会出现哪些情况?

一、商品房买卖领域重质量,购房人不再盲目“抢房”

商品房的投资属性减弱之后,消费者不再笃信“买到就是赚到”,在新盘开盘之后不再如此前一般疯抢,这也将是商品房买卖领域重回理性应有的状态。可能是因为市场疯狂了太久,我们已经不自觉得降低了评价标准,认为只要不再盲目“抢房”即是正常。

同时,我们也要看到目前仍有许多城市由于一二手房价倒挂严重,还是存在部分“抢房”的现象。但是,这并不意味着我们对商品房实行“限价”的调控政策是错误的。

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笔者认为在调整时期,消费者还具备一定的盲目性。我们应当站在较长的时间轴看待这个问题,对新盘的开盘价格进行限价,长时间后将导致周边二手房价的交易价格和交易量下调,而后也将促进一手房价格和交易趋于理性,而并不会导致一手房价格的上涨和二手房量价的上行。

其次,在商品房买卖领域,促成消费者作出购房决策的将是商品房带来的居住品质。所处位置、建筑质量、容积率、绿化率、停车位数量、是否人车分离、物业管理等因素应成为购房人的主要考虑因素。

此前购房人更多考虑的“升值空间”影响力将降低。开发商炒概念和升值保证将难以让购房人作出购房决策。开发商不愁房子没人买的时代渐渐远去,要获得购房人的青睐则需要在品质上多下功夫。

二、存量房买卖领域逐渐转变为“买房为了居住、卖房为了换房”

在房价看稳的预期和严格的限购限贷政策下,居民的投资更多地不再选择流向房地产。买房为了居住,与此同时非居住性购房行为减少后购房人也有了更多的购房选择空间。

同时,由于信贷的收紧和税费的增加,购房成本实际较此前有所上升,刚需购房不再也无法急于“上车”。虽然,从各地的统计数据来看,存量房的交易量跌,但价格并未表现出明显地下跌。但是,由此恰恰可以体现出目前房产交易处于从卖方市场到买方市场的“相持阶段”。

相信,只要政策继续保持高压态势,投资性购房需求将得到有效抑制,居住性购房需求将成为主流。

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从供给角度来说,在存量房交易领域,除了会经历一段时间的投资客回笼资金和止损外为目的的出让房屋之外,将进入稳定的以换房为主要目的的房屋出让周期。

三、房地产后开发时代,是物业服务的新时代

房地产市场进入新的调整期后,交易量及交易价格均趋于平稳和理性。此前不论是商品房交易还是存量房买卖中均不被大家重视的物业服务将越来越被看中,房子的居住属性越突出,物业服务的重要性就越强。

小区由哪家物业管理企业进行服务?多少物业公司工作人员为小区提供物业服务?维修维护是否及时?小区安防是否到位?有没有楼宇管家?甚至有没有成立业主委员会、有没有业主福利?这些问题都成为购房人是否选择购买该小区的房屋,以及成为已入住的业主们决定重新选择物业公司以及选择什么样的物业公司的考虑因素。

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随着城镇化率的不断提高,和房地产调控政策的作用,我们将进入“房地产后开发时代”。如何保障已交付项目的物业服务及品质提升将成为提升人们居住品质的重要保障。社会中产业主的增多,这部分人群已不同以往的住户那样,觉得关起门来自己住得舒服就好,公共服务与己无关。新一代的业主自我意识的觉醒,将要求实现自己才是小区主人的要求。将改变此前物业企业“反客为主”主导小区各项事物的情况。

四、住房租赁市场蓬勃发展,长租公寓受年轻人青睐

“租售并举”作为“房住不炒”的配套政策措施,在房地产调控中的地位不言而喻。

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如何将购房需求正向引导到租房需求,如何缩小租房与购房之间的差异,如何实现“租购同权”,这些问题是“租售并举”下所探讨的主要问题。中央提出“租售并举”后,不论地方政府还是银行等金融机构以及房地产开发企业、中介机构均作出了反应。

地方政府出台鼓励政策同时出让限制只能作为租赁用途的土地;银行等金融机构面向长租公寓经营主体及承租人发布“租赁贷”等金融产品;开发商和在全国有影响力的中介机构纷纷推出或完善自己的长租公寓品牌及长租项目。一时间万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”还有像“YOU+公寓”、“魔方公寓”、“自如寓”等长租品牌和项目越来越被年轻人所熟知。这些长租公寓为年轻人设置了天台花园、篮球场、健身房、免费社交场地、公共厨房等公共区域。

给年轻人打造舒适生活享受的同时,也在改变着年轻人的生活方式和社交方式,让居住变得更多元、更时尚。现在年轻人的生活方式往往大家都说有点“佛系”,有点“文艺”,既然长租公寓已经足以满足年轻人独特的居住和生活需求,为何要急于购房?

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相反,如果年轻人享受这种生活方式,为何要选择另一种不能满足年轻人需求的居住方式?因此,随着社会婚育年龄的推迟,在笔者看来在房地产调控政策措施下,住房租赁市场将蓬勃发展,长租公寓也将更多地受到年轻人的青睐。

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许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

结语

从京城打响房地产调控的第一枪始,“房住不炒”“租售并举”已成为人们茶余饭后热聊的话题。究竟在这样的政策环境下,我们都会面临哪些情况?我们只能对比过去、把握现在、希冀未来。

笔者讲述的上述几点“情况”并不一定都将实现,但是或许这也是一种可能出现的局面。我们看待任何事物不能简单的以褒贬视之,我们应心存美好,不忘对待住房的初心。

 

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[编辑:陆锦萍]

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