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蓝房特约丨签了房地产认购书 购房者不能掉以轻心否则…

要闻 | 来源:蓝房网2018-05-21 14:32:25 0条评论
[导读]在签订正式商品房买卖合同文本前先行签订房地产认购书在商品房交易实践十分常见。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第55期《签了房地产认购书,只是购房长征第一步》。

【导语】

在签订正式商品房买卖合同文本前先行签订房地产认购书在商品房交易实践十分常见。司法实践中通常认为认购书是对未来签署正式买卖合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。购房者在认购书时通常开发商还没有取得《房地产预售许可证》,所以购房者签订认购书后仍不能掉以轻心。

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【基本案情】

2008年3月,陈先生与某房地产公司签订了房屋认购书,双方约定房屋交易价格为每平米6千元人民币,陈先生先行支付房地产公司诚意金60万,双方约定待正式买卖合同签订时,该诚意金抵充房款。房地产公司必须在取得房屋预售许可证之后,书面通知陈先生签订正式的商品房买卖合同。

2010年5月19日,房地产公司已经取得了正式销售所需的相关权证,但房地产公司在获得预售资格之后没有履行认购书之中所约定的通知陈先生签订正式合同的义务,反而将房屋卖与第三人。

2011年,陈先生诉请法院,要求该公司退还其诚意金60万和赔偿损失,陈先生要求房地产公司赔偿其房产现评估价格与认购书中约定的价格之间的差额损失119万。

法院归纳了本案的争议焦点:陈先生要求房地产公司返还诚意金60万以及赔偿其可得利益损失是否应得到支持?经审理,法院认为:返还诚意金60万应予支持,但可得利益的损失的赔偿应当与开发商因违约行为而获得的利益相对应。换言之,法院认为应当根据房地产公司当时出售讼争房屋时实际售价进行计算。经查,当时公司出售给他人时房屋售价较之与陈先生签订房地产认购书时价格上涨了六十余万。法院最终认定该差价须赔偿给陈先生。

【律师讲解】

根据最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定,房屋认购书订立之后,双方就要受合同的约束,依照合同的约定行事,当事人违约应承担相应的违约责任。

依照《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,预约合同的违约救济亦是如此。本案中,鉴于房地产公司已经将涉案房屋卖与第三人,陈先生要求继续履行预约合同即签订商品房买卖合同事实上已不具有可行性(陷入履行不能),因此,陈先生可以要求解除预约合同并赔偿损失。

赔偿损失的范围应根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定,包括对方违约造成的损失,也包括合同履行可得利益损失。同时,考虑到认购书实际上还不是正式商品房买卖合同,兼顾案件的客观履行情况及当事人的过错程度、合理的成本支出等因素,根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。本案中,考虑到认购书在内容上毕竟缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等内容,还需双方通过进一步谈判加以明确,所以法院以房地产公司当时出卖房屋给第三人时所获得的差价为计算标准,进行损失的认定。

律师在此建议大家,与房地产签订认购书,签之前就要审查合同签订方的背景,降低风险,签了之后,一定要留意,待开发商获得《房地产预售许可证》之后,及时签署正式的《商品房预售合同》。同时注意保留各项书面证据,更好地保障自己的权益。

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本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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