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银行陆续停止房贷业务, 还有多少韭菜跑步接盘?

要闻 | 来源:金角大王2018-05-27 08:51:47 0条评论
[导读]5月份开始, 已经陆续有不少银行暂停住房贷款。

 

银行陆续停止房贷业务,是银行没钱还是房子不值钱了?

5月份开始, 已经陆续有不少银行暂停住房贷款。

在广州,上个月首套上浮40%的恒生银行,继明确不做二套房贷以后,这个月彻底宣告不做房贷。一向稳妥的交通银行,也宣布“暂不受理房贷”。

在重庆,不少银行已经停止了二套房贷款业务。

在全国,几乎所有银行在房贷利率方面都有上浮的调整,并且不低于20家银行暂停了住房贷款。

早几天,央行发布的货币执行报告显示,4月份居民中长期贷款新增3543亿元,同比和环比均回落。居民中长期贷款主要为住房按揭贷款,这意味着4月新增购房贷款体量正在缩减。并且,按照这趋势,将越来越多的银行加入了暂停受理房贷行列。

一边是火热难耐的楼市——二线城市几千人抢一套房,

三四线城市房价翻倍暴涨

一边是脸色越来越冰冷的银行,不断上调房贷利率,或者干脆就停了房贷。是房子越来越不值钱了?还是银行没钱了?

答案是两者都有,也有其他的原因。

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这事要先从美国加息说起。

美国经济早就进入了加息周期。2017年,美联储进行三次加息。2018年3月22日凌晨2时,美联储宣布上调联邦基金利率25个基点至1.5%-1.75%,这是2008年以来的第6次加息,也是今年以来的第1次加息。按照美联储的声明,2018年维持3~4次加息计划。

加息首先会对美债收益率产生影响。

美债是由美国财政部向全世界发行的美国国债,分不同期限,期限越长收益越高。由于美债是世界上信用最好的债券,风险也是最低的,也正因此,美债收益普遍偏低。其中,十年期美债的收益率,已经成为全球参照的“无风险收益率”。

加息会提高利率,美债收益率也会跟着上涨。4月份,十年期美国债券收益率自2014年1月以来首次突破3%。

全球的资产,都参照无风险收益率进行定价。美债收益率持续走高,全球利率也会跟着水涨船高。

那其他国家的央妈能否拒绝紧跟美国的步伐进行加息呢?

如果不同步加息,其他国家(包括中国)跟美国之间的利差丧失优势,形成资本外逃与贬值预期,给国内经济带来的影响是致命的。近期的港元保卫战很残酷地呈现着这一点。

今年开始,港币兑美元屡屡跌破33年来新低,数次触及官方设定的7.85底线。

原因在于,美联储加息后,港币和美元的利差到了1%。这意味着,只要把港币换成美元,就马上可以多赚1个点的利息。对于各金融机构而言,这简单快捷,没有任何风险的套利。所以,市场不断开始抛港币换美元。

由于香港楼市和股市都处于高位,资金持续外逃,香港的高位资产将无法维持。因此,调控货币的香港金管局只能不断地买入港元打压港币做空者。

所以,全球的央妈虽然都很看不惯美联储,但确实也干不掉它。因为现在是美元霸权的时代。美联储加息,你也只能紧跟着步伐加息,否则出现利差问题,你会输得很惨。

从2017年2月起,为了应对美联储加息,中国人民银行就陆续提高公开操作市场利率。2018年3月22日美联储加息后,第二天中国人民银行就小幅上行了5个基点。紧接着,央行发布公告称,商业银行存款将放开利率上限,相当于让银行自己决定存贷款利率。这,是比加息还猛的加息。

随着加息周期的推进,利率不断上涨。利率上涨,意味着钱变贵了。钱变贵了,供给就变少,意味着对钱的需求正在逐步增大,这本身就会出现钱荒了。加上目前存款流失越来越严重。

4月居民存款大降1.32万亿元,余额为67.4万亿元,为历史单月最大降幅。目前各项存款余额的同比增速已经降至1979年以来的最低水平。个人储蓄存款方面,居民的储蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。

流失的存款,不外乎去了两个地方。

一个是股票、基金、P2P等理财类产品,越来越少的人愿意把钱放在银行里存着。货币基金余额宝去年年底的规模达到1.58万亿,比招商银行的存款总额还要高。而类似于余额宝一类的货币基金,规模高达7万多亿元。

一个是房贷。银行内中长期贷款,主要是以住房贷款为主。2016年新增中长期贷款为5.7万亿元,短期贷款为6500亿元,当年的居民新增存款为5.16亿;2017年中长期贷款为5.3万亿元,短期贷款1.8万亿,当年居民新增存款为4.6万亿元。

这可以看出,两年来,居民存钱的总额比贷款的总额要低。并且新增居民贷款,基本上都是以房贷为主。这让人看得一身冷汗。存进去的钱,都被人们用来加杠杆买房了。

在这些背景下,4月份的博鳌亚洲论坛上,央行行长易纲表示银行存贷款利率进行市场化改革,让银行自己决定存贷款利率。

这意味着,银行可以自行提高利率去拉存款了,所以发生了无比惨烈的存款大战。四大行一年期30万元大额存单的存款利率上浮45%,股份制银行100万元大额存单的存款利率上浮到50%,部分城商行甚至已经上浮到55%。

所以,一边是利率不断上涨,一边是存款在流失,并且为了带来新存款,存款利率进一步上涨。成本高企,供给有限。

住房按揭贷款基准利率是4.9%,这对于大部分银行已属于低利润产品。用人话来说就是,房贷利率对于银行来说已经偏低了。银行现在有了不少利率更高的选择,很多银行开始在零售领域逐步提高个人经营性贷款的比重。

这时候做房贷,就相当于银行少赚了钱。

在这种情况下,银行在贷款结构方面会去做极大调整,房贷所占据的居民存款比例必然会大幅下降。因为如果人们将钱都投入房产,随着居民负债率的上升,银行的存款吸储能力也会相应下降。

对于出现了部分银行暂停房贷,银行也存在对房屋估值不足以覆盖贷款的预判。毕竟房贷占比过高,让楼市有沦为一个赌场的可能。但不管如何,在国内的宏观调控下,不可能银行全面停止房贷的。

只是,严控放款数量,利率持续走高,势在必然。

房地产市场还有多少韭菜跑步接盘?

世间常有匪夷所思的现象,中国的房地产市场专治各种不服,但2000年金融史上没有什么能逃得过常识。

无论是新常态还是供给侧改革之说,无不要求去产能、去库存、去杠杆,但在实际的经济运行中,美林时钟被转给了电风扇。中国经济最应该去杠杆的是谁?显然就是房地产。

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  图1:房地产市场的杠杆向个人购房者转移,风险正向居民转移

但现实很讽刺,最应去杠杆的市场,恰恰仍在加杠杆。房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨,地王还在频频出现。为何是这样,无非都是买房的人在托底。从这几年的购房贷款增长占比看,实质上是移杠杆,正向个人购房者转移,风险正向居民转移。

牛熊交易室统计显示,2014年四季度以来,房地产市场上,房贷开始大跃进,自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来,2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%,一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说,80%左右的居民借贷都是用于买房了。

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  表1:房贷大跃进

2016年以来房贷继续大跃进,5月信贷大增9855亿,居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4%,较上4月有所放缓,且6月以来继续放缓。

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  图2:房地产市场火爆推动居民加杠杆买房

牛熊交易室认为现在有一个很紧迫的问题,房地产市场加杠杆还有多少空间?居民部门加杠杆还有多少空间?说得更通俗些,房地产市场中还有多少韭菜可接盘?

6月中旬,社科院国家金融与发展实验室披露了对我国债务水平的最新估算。2015年底,全社会杠杆率上升至249%,较2014年增加近14个百分点。

华创证券宏观研究团队估算,2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44%左右。主要是在火爆楼市的带动下,2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元,全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5%估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44%左右。

44%的杠杆率意味着什么?如果简单的横向对比,44%的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平,但在同等发展水平的国家中并不低。

此外,如将民间借贷包括在内,根据西财CHFS的估算,2013年民间借贷规模GDP占比约16%,其中以借款买房为主。据此推算,包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55%左右,已逼近新加坡、日本等国水平。

这也就是说,居民部门加杠杆的空间也是很有限的,从5月住宅销售额同比增速放缓看,包括6月以来继续放缓看,当前的加杠杆也是不可持续的。

当接盘的韭菜变少时,房价还能飞多久?这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数,一定是领先于市场先见顶的。

 

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[编辑:吴桂珍]

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