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如何让业主住得更舒适?有必要成立业主委员会吗?

要闻 | 来源:蓝房网2018-06-01 08:27:00 0条评论
[导读]改变小区物业管理,从成立业主委员会开始。只要这一观点深入人心,将倒逼物业公司服务水平的提升及小区居住质量的提升!

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第56期《物业管理新时代,你们成立业主委员会了吗?》。

【导语】

从去年北京“3·17”购房政策出台以来,全国各地也都纷纷制定了自己的房地产调控政策。房地产市场进入新的调整期后,交易量及交易价格均趋于平稳和理性。此前不论是商品房交易还是存量房买卖中均不被大家重视的物业服务将越来越被看中,房子的居住属性越突出,物业服务的重要性就越强。因此,业内有一个说法:房地产后开发时代,是物业服务的新时代!

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那么如何让业主住得更舒适?笔者认为,除了聘请一家能够提供优质服务的物业服务企业之外。业主成立业主委员会实现小区自治管理是必不可少的。接下来,笔者将就小区业主委员会的权力、小区成立业主委员会的条件、成立业主委员会的主要流程这三个问题分别作出阐述。

一、小区业主委员会的权力

首先小区业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

由此可见,业主委员会作为业主大会的执行机构实际上其履行职责的范围是比较广泛的。总结起来就是除了选聘和解聘物业服务企业等必须召开业主大会作出决策的权力外,其余的权力均由业主委员会行使,并且召集业主大会会议也由业主委员会来负责。同时,业主委员会负责管理小区的公共收益与支出及可以作出小区管理的一般性决策。业主委员会的作用不言而喻。

二、小区成立业主委员会的条件

有关成立业主委员会的条件在《物业管理条例》没有明确具体的规定,仅仅规定了一个物业管理区域成立一个业主大会(也即一个业主委员会),具体办法由省、自治区、直辖市制定。因此,具体的设立条件实际上还需要依照各省的《物业管理条例》予以明确,但是经过总结我们发现各省所规定的成立条件有较大的相似性,一般都规定首套房屋须交付满两年、入住率达到50%以上这两个条件。因此,并非小区房屋一交付就可以成立业主委员会,这也就意味着如果对物业公司的服务不满,一般也要达到上述两个条件才可组织召开首次业主大会及成立业主委员会。

三、小区成立业主委员会的主要流程

如果具备上述说的两个主要条件,我们要如何成立业主委员会?具体的流程又将如何。总体程序归纳下来分为以下五个环节:申请——成立筹备组——起草文件草案、确定候选人——召开大会及投票——备案。具体的流程图如下所示:

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从全流程可以看出实际上成立业主委员会程序并不复杂,关键是其中需要起草的文件材料及公示、公告的内容较多同时筹备组的成立及候选人的确定较为复杂。同时应注重对设立程序合法合规性的把握。否则,也极易出现业主完成投票后被确认程序违法而不予备案,或备案被撤销的情形,最终导致功亏一篑。

综合上述给大家介绍的有关业主委员会的相关法律问题,我们可以看到小区业委会的成立与否对提升小区的物业管理至关重要。我们发现在未成立业主委员会的小区,往往存在物业公司反客为主侵犯小区集体财产权益(如停车费、广告费、公维金等)又不积极为业主提供物业服务的现象,而针对这种现象小区业主往往无可奈何。改变小区物业管理,从成立业主委员会开始。只要这一观点深入人心,将倒逼物业公司服务水平的提升及小区居住质量的提升!

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本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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