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蓝房特约|擦亮眼睛,识别卖房广告的套路

要闻 | 来源:蓝房网2018-06-08 16:35:20 0条评论
[导读]在实践中,开发商为吸引购房人的注意,对新楼盘的宣传广告中往往具有夸大或不真实成分。然而购房人往往就是被这些华丽的广告宣传迷了双眼,不细看购房合同内容的约定便签了字。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第57期《擦亮眼睛,识别卖房广告的套路》。

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注:图片来源于网络

【导语】

在实践中,开发商为吸引购房人的注意,对新楼盘的宣传广告中往往具有夸大或不真实成分。然而购房人在购买房屋的时候往往就是被这些华丽的广告宣传迷了双眼,不细看购房合同内容的约定便签了字。要是购房人奔着宣传资料中商住两用的房屋去最后却只买到了商务办公房,购房人的商住两用诉求还能不能得到法院支持呢?

【基本案情】

2013年趁着国庆假期,打算买房的张某开始了看房的“万里长征路”。很快,他便浏览到了某开发商在媒体上的宣传资料,宣传资料中该小区的名称叫“某某花园”,并刻意突出案涉房产的商住两用性质。张某对此十分心动。于是,张某便来到开发商的售楼部,销售人员给张某看了户型图、样板间,均表明案涉房屋可以当成住宅使用,几经考证,张某决定购买案涉房屋。

2013年10月31日,张某与开发商正式订立了购房合同,合同中约定:案涉房屋的规划用途为商务办公,合同附件十三“补充协议二”对广告宣传资料效力条款约定:买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准,出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,合同又未作重新约定的,可作为合同附件,对双方均有约束力;已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的,不构成合同内容,双方不受其约束。同时,开发商对毛坯房的交房标准中还明确约定了室内墙面、地面无防水层。

2013年12月19日,张某向开发商支付了购房首付60万元,并于2013年12月31日支付了剩余的购房款。

2014年2月1日,开发商向张某交付了案涉房屋。张某收到房屋后却傻眼了,不仅案涉房屋的卫生间、厨房等用水密度大的空间没有地漏,而且因为没有防水措施导致房屋存在严重的漏水现象。此外,卫生间位置还放置两个强、弱电箱,不仅影响整体美感,甚至存在着严重的人身安全隐患。可以说,房屋已丧失了生活居住条件,和开发商宣传的商住两用完全背道而驰。

于是,张某愤然起诉到法院,要求开发商承担违约责任,并对案涉房屋进行相应的改造直至适合居住,全部改造费用由开发商自担。开发商则抗辩称,案涉房屋的交付已达到合同约定及法律规定的毛坯房标准,张某的诉讼请求没有事实和法律依据,且房屋实际上已为买受人实现居住功能预留了条件,买受人可根据自己的需要,在精装修时加装卫生间、厨房功能。法院经过审理后认为,该合同系当事人真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,合同当事人均应受其约束。虽然开发商宣传资料上表明案涉房屋能够商住两用,但合同中双方已明确约定以合同及附件为准,案涉房屋系为办公用途,,在合同附件亦有约定案涉房屋墙面、地面无防水层的情况下,张某要求开发商对案涉房屋进行改造并承担费用于法无据,要求将电箱挪出卫生间位置并承担费用没有合同依据。综上所述,驳回张某全部诉讼请求。

【律师讲解】

在实践中,所谓的商住两用,其实房屋的性质还是商住楼,只不过开发商会预留一些装修空间,供购房人改造,从而实现住宅的功能,满足购房人的居住需求。但开发商为了迎合客户的需要,往往在宣传时刻意突出商住两用的性质,不少购房人在看房买房时往往容易被“商住两用”所吸引,对开发商的广告过分相信,在签订合同时候却忽视了合同约定,陷入无法主张权益的困境。开发商虽然在宣传资料中大肆宣传其楼盘是商住两用,但与购房人最后签订合同时,其性质用途仍然只会标注商用,购房人在签订合同时,一定要注意合同上每一处字眼特别是与广告宣传内容不一的部分,因为购房合同是双方当事人真实意思的表示,如不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同便真实有效,双方当事人均应受其约束。本案中,如果张某在签订合同时能够注意到开发商在购房合同中已经明确标注了房屋性质是商务办公,他当时便可根据自身需求决定是否继续购买案涉房屋,也就没有后来的困扰了。

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本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:李晶]

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