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蓝房特约 | 房价大幅上涨 房屋出卖人违约怎么办?

要闻 | 来源:蓝房网2018-07-05 11:17:40 0条评论
[导读]每周将推出一篇独家解读,现推出第59期《房价大幅上涨,卖家要求加价过户怎么办?》。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第59期《房价大幅上涨,卖家要求加价过户怎么办?》。

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注:图片来源网络

【导语】

存量房交易,不仅是一个人、一个家庭的安身立命之所所系,也可能是普通人最重要的一笔投资。因此房价的波动格外牵动人心,特别是在房价突然大幅上涨的城市,已经签订房屋买卖协议尚未全部履行完毕的情况下,一些出卖人往往为金钱所蒙蔽违反约定,要求买受人提高价款方同意继续履行合同或者直接将房屋另行以高价出售给他人。遇到房屋出卖人违约,即使出卖人退回全额购房款,在房价上涨的情形下,买受人也很难以同样的价格再买到同等类型的房屋。那么,遇到这样的情况有什么应对方式呢?以下我们以一个案例加以说明。

【基本案情】

2015年12月21日,汤某夫妇与丁某达成一致意见,以180万元的价格购买位于上海市闵行区的房屋,并于当日签署了买卖合同。合同约定,双方必须在2016年2月24日之前办理完毕网签并完成首付款的交割。合同签订后,房价大幅上涨,丁某于是借故拖延签订网签合同,拒收首付款,并告知汤某夫妇,如果要网签合同必须加价50万,或者解除合同另外赔偿汤某夫妇20万元。汤某夫妇为了尽快办理登记,协商之后接受最多加价5万元,但丁某坚持至少加价到210万,双方就加价事宜没有谈拢。

2016年3月7日,丁某以汤某未于约定的2月24日支付首付款为由,要求解除双方的合同。汤某夫妇认为丁某经合理催告,仍拒签网签合同、拒收首付款的行为系恶意违约,其解除合同的通知没有事实与法律的依据,故将丁某诉至法院,请求其继续履行该合同。在法院依法受理该案后,汤某夫妇申请法院对涉案的房屋进行诉前保全。

2016年4月6日、4月21日,上海闵行区人民法院依法公开开庭审理本案。法院经审理认为,根据双方签订的房屋买卖合同,即便在履行期届满之前,买受人违约支付购房款,且逾期20日仍未支付,作为出卖人的丁某才享有约定解除权,通知解除该合同。丁某在3月7日发出合同解除通知,尚不足20日,故其并未享有约定解除权。且汤某夫妇提供的银行存折显示于3月10日其已经满足了支付首付款的付款能力,在此之前也一再要求继续履行合同,只是因为丁某要求加价出售涉案房屋,而双方未能就加价数额协商一致,导致双方于3月7日以后仍未签署网签合同及完成首付款的交割,但该次合同未能履行的原因不可归责于汤某夫妇。法院依法判决丁某继续履行合同,且履行办理网签及交付房屋等合同项下义务。

【律师讲解】

在二手房买卖当中,存在大量因房价上涨,房屋出卖人违约加价的行为。在双方沟通、协商过程中,无论是卖房者还是购房人,都应注意保留书面证据,包括邮件、微信往来等,以备如实记录房屋交易过程。在出卖人显露毁约意图时,买受人应注意搜集证据、及时提起诉讼,通过诉前保全,对涉案房屋进行冻结,防止房屋过户至第三人名下。

若购房者未能及时采取相关措施,违约的出卖人往往为获取利益并造成既定事实,而将房屋出卖且过户给第三人的行为。这将使买受人处于非常被动的状态,除买受人有充分证据证明第三人与购房者之间存在恶意串通的情形,否则案涉房屋买卖合同因为房屋已经过户至他人名下而将履行不能,买受人维权之路及购房之路将更加艰难。

一处房屋,是安身立命之所、投资理财之器、小区维护之系。

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[编辑:陆锦萍]

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