微信扫一扫,优惠全拿到

当前位置:首页 > 要闻 > 正文

蓝房特约 | 如何认定“房屋代持”的法律风险

要闻 | 来源:蓝房网2018-07-10 15:55:08 0条评论
[导读]政策的出台导致许多不符合购房资格的实际买受人与第三人通过签订《房屋代持协议》,将其实际购买房屋登记在第三人名下并由第三人持有房屋。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第61期《第三人代持房屋的法律风险》。

点击查看大图

注:图片来源网络

【导语】

“房屋代持”,即借名买房想必大家并不陌生,政策的出台导致许多不符合购房资格的实际买受人与第三人通过签订《房屋代持协议》,将其实际购买房屋登记在第三人名下并由第三人持有房屋。然类似协议是否具备法律效力?发生了纠纷之后法院又是如何认定呢?我们通过一则案例略窥一二。

【基本案情】

2013年4月12日,王某因心急买房却又不具备购房资格,萌生了通过借名买房解决困境的念头,遂与好友李某签订《代持房屋协议书》,约定由王某出资,以李某的名义购买位于深圳市的涉案房屋,并将房屋登记在李某名下。该协议中明确约定了购房款的支付方,亦载明了王某为房产的实际权利人,李某仅受王某的委托代为持有房产,对房产不享有占有、使用、收益、处分的权利。

2015年3月21日,李某与第三人熊某签订《房产买卖合同》,以208万的价格将涉案房屋卖给熊某。后该合同履行过程中产生纠纷,熊某依据法院的生效判决申请强制执行,要求李某履行将房产过户至自己名下的合同义务。

2016年10月13日,王某向执行法院提出执行异议,主张涉案房产实际为其所有,请求中止对涉案房屋的执行。执行法院查明案涉房屋在查封时登记在李某名下,依法可以认定为被执行人的财产。其提交的证据并不足以排除案件的执行,据此裁定驳回其异议。于是王某向深圳市宝安区人民法院提起所有权确认之诉。法院经审理后查明,2017年2月9日,根据执行法院的执行裁定,不动产登记机构已将涉案房屋所有权转移登记至熊某名下,并向熊某核发《房地产证》。结合案涉房屋的交易价格、交易时房屋的权属登记状况、房屋交付情况等相关事实,宝安区人民法院认为,涉案的《房产买卖合同》已经依据生效的法律文书确认合法有效,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,可以认定熊某已善意取得该房屋的所有权。

王某不服该一审判决,提起上诉。深圳市中级人民法院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人对执行标的提出异议的处理规定,对于已经成为执行标的的涉案房屋,如王某认为其系房屋真实权利人,则应当通过执行异议、执行异议之诉的程序提出主张,不得在执行异议之诉程序之外另案起诉确权。故深圳市中级人民法院裁定驳回其上诉。

【律师讲解】

我国的不动产物权采取登记主义,不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准,即登记人可依法认定为房屋所有权人。结合本案事实而言,在登记人为李某的情况下,李某有权处分案涉房屋,熊某亦可基于正常的房屋买卖交易取得案涉房屋所有权。《房屋代持协议》所产生的只是债权关系,是一种相对法律关系,其约束的仅是协议的各方主体,不能对抗善意的第三人。

因此,作为房屋实际的出资人王某只能依据协议向代持人李某另案提起诉讼要求损害赔偿,而难以主张要求熊某将房屋重新过户至自己名下。如确有必要通过代持方式购房,则在代持协议中应当约定明确,并适当的设立违约责任以便后续进行救济,相应的款项支付凭证亦应予以保留。

一处房屋,是安身立命之所、投资理财之器、小区维护之系。

房屋交易陷阱丛生 ,购房者如何保全自身?

房产金融暗涛汹涌,投资者如何到达彼岸?

房产物业管理瑕疵,业委会如何查缺补漏?

解答与房产相关的法律事宜,维护购房者的合法权益。北京盈科(厦门)律师事务所 许东律师团队 房产维权400热线正式开通!

欢迎拨打400 6688 164,房产维权要律师。

“房事”无小事,维权宜早不宜迟。

法律咨询|签约陪同|商品房交易纠纷|二手房买卖纠纷

房产金融|房产售后(物业)纠纷|涉外房产纠纷|成立业委会

 

团购报名

1. 免费看房专车

2. 购房优惠 会员独享

3. 一站式购房专业指导

4.热门、优惠楼盘推荐

蓝房网手机客户端
[编辑:陆锦萍]

看房团回顾更多>>

  • 厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾

    厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾邀你看房
  • 炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总

    炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总价地铁房受热捧!
  • 蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽

    蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽快下定!
  • 宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博

    宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博得网友青睐
  • 11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢

    11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢先看