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【蓝房说法】剖析“真假学区房”,规避潜在风险

蓝房视野 | 来源:蓝房网2018-07-19 08:31:56 0条评论
[导读]蓝房网特邀许东律师做客【蓝房说法】直播间,为广大业主朋友分享买学区房的注意事项,规避潜在风险。

近年来,开发商与业主涉及学区房的纠纷屡见不鲜。前段时间正是各小学入学报名的时间,然而各种学区维权却是此起彼伏。有些开发商打着“学区房”的旗号卖房,最终却不能如约兑现承诺。这时,业主该如何维护自身权益?开发商以学区房为卖点让房价涨了又涨,花大价钱买了房子,是不是真的就能上名校呢?在购买学区房时需要注意哪些问题,避免掉入开发商的“坑”? 

因此,7月18日,蓝房网特邀北京盈科(厦门)律师事务所许东律师做客蓝房直播间,在【蓝房说法第八期】现场许东律师为广大业主朋友答疑解惑,分享购买学区房的传经及维权之道,规避潜在的风险。

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蓝房说法第八期现场

我们在网上发出了征集令,挑选了几个有代表性的问题来进行探讨,许东律师就如何区分“伪学区房”且该如何维权作出了解答。

问题1:去年买了新建楼盘的房子,跟朋友在同一小区不同门牌号,但分到的学区却不同,学校还要求需购房满两年才有学位,跟买房前开发商承诺的不符,这种情况能维权吗?

许东律师: 如果能够举证证明开发商存在违约行为,就可以要求开发商承担违约责任。首先,如果合同有明确约定该房屋为学区房,开发商没有履行义务,就要支付相应的违约金。如果合同中没有约定,要确定在售房前开发商做出了相应的承诺,以此主张我们的损失。

学区房和非学区房的房价是不一样的,可以要求人民法院委托评估机构对房价进行评估来主张我们的损失。比如该房屋可以上A小学那么房价应该是多少,不能上A小学房价又是多少,通过这两者的价差来评估业主的损失,法院由此判决开发商需承担多少的违约金。

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图片来源于网络

问题2:两年前买了一套二手学区房,后来才发现原业主的户口还没迁走,原业主以出差没时间为由一拖再拖,甚至电话打过去直接关机,女儿马上要上学耽搁不了,我该怎么办?

许东律师:一手房领域的问题主要是学区房的不确定性。在二手房领域,学区房存在的问题一方面是房子有没有学位,另一方面是买方户口能不能落到房屋名下。

有可能这个学校划片划到了这个小区,但是如果房屋没有学位,即使买了这个房子也没办法上学。所以买房前一定要跟中介和卖方明确房屋到底有没有学位。

要明确目前房屋是否挂有户口,如果卖方的户口还落在房屋名下,那么买方的户口就没办法迁进来。在合同中,买卖双方是否有就户口何时迁出做出约定,如果逾期没有迁出卖方要承担怎么样的责任。如果有约定,我们可以起诉到人民法院,向法院申请强制执行卖方迁出户口。

问题3:为了让孩子可以读好学校,我们将100平方米的房子换成60平方米的学区房,,但好不容易将唯一的住房卖出后,卖家却经不住水涨船高的房价诱惑,在半年的时间里反复加价,之后签了合同卖家为了卖出更好的价钱,甚至不惜选择毁约,我该怎么办?

许东律师:签订合同的目的一是确定双方的权利义务,二是防止毁约。买卖双方不可以支付违约金就单方面的毁约,除非是双方达成一致。违约方是没有任何权利解除合同约定的,相反,买方可以要求卖方继续履行合同。如果对方仍然不履行,我们可以起诉到法院要求对方继续履行合同。在这种情况下,法院要执行买方的诉求,判定双方继续履行合同。同时,在诉讼过程中,要向人民法院提出房屋财产的保全,防止在诉讼过程中卖方将房屋一房二卖,导致自己诉讼的目的最终没办法实现。

问题4:孩子过两年就要上小学了,我们正筹款准备购买学区房,购买学区房要满足什么条件?需要注意哪些问题呢? 

许东律师:要区分购买的学区房是一手房还是二手房。如果是一手房,在购买之前要将开发商前期的宣传资料留存,不要太轻信开发商的口头承诺。学区房的划分最终的决策还在于教育机关,所以要综合各方面的渠道去确认该房屋是否属于学区房。如果是二手房,要跟卖方和中介查实该房屋是否划分了学校,是否有学位,房屋底下的户口情况是怎么样的,约定户口迁出的时间,把房屋的这些信息写进房屋的买卖合同中。

同时,也要把口头承诺落实到协议当中,在合同中要明确买方购房的主要目的是什么,如果因为卖方的违约,导致买方上不了合同约定的学校,我们就可以以买房的根本目的无法实现为由,追究对方的违约责任。

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许东律师

本期是第八期的《蓝房说法》,许东律师为大家分享了购买一二手学区房分别需要考量哪方面的因素,解答了在购买学区房遇到问题时有哪些维权的途径以及如何避开买学区房的“坑”,做到理性购买学区房。

蓝房说法的往期文章及相关视频链接如下:

第一期:解析厦门新政后买卖双方出现的问题

第二期:毕业生租房,不懂这些怎么行?

第三期:小区频现物业纠纷,业主权益如何维护?

第四期:发展住房租赁市场能否撬动高房价?业内解析痛点和前景

第五期:房市315!厦门购房人消费者权益案例盘点!

第六期:滨海康桥多项欺诈行为,律师教你如何维权。

第七期:律师携手设计师教你斩除买房装修路上的“妖魔鬼怪”

大家可根据自身的需求或感兴趣的内容进行针对性的回顾,相信对大家在购房、租房、装修、房产纠纷、物业纠纷等领域会提供一些有效的帮助。

蓝房说法是蓝房网的一个视频直播栏目,主要针对当下的房产热点事件进行解析,邀请律师为广大业主朋友解答有代表性的问题,提供一些实用的建议,为大家在买房、租房以及房产纠纷等方面分享干货,让大家少走弯路。

本期蓝房说法直播视频链接:买学区房遇“坑”?专业律师教你规避潜在风险

 

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[编辑:李晶]