在一次关于滨海配套设施的调研采访中，一位倪小姐的回答让泰禾明昇·厦门湾的操盘手印象深刻：
“我不喜欢滨海度假区的“旅游配套”，一般都很差，如果可能，我会回到城里居住，我喜欢城里热闹繁华。”
倪小姐的回答是个人吐槽，还是普遍性的不满呢？万房研究团队拿到一份泰禾明昇·厦门湾调研了15城2100位中产的客研报告。
从这份报告中，泰禾明昇·厦门湾受到了哪些启发，在泰禾布局首个“湾系”产品的背后，操盘逻辑和手法又有哪些不同？这值得我们深入研究和评估。
一
精英中产的两个极端
凯伦是精英中产中的一员，她是北方人，很小的时候她对海和山有很深的向往，有着对海居生活的憧憬。当她长大的时候，她站在海南三亚的海棠湾，她说：“这比我想象中的更美”。
当初在中关村经营公司时，她住海淀五道口，这片区域有好的医院、学校，有五星级酒店，也有能买到针线的小店，生活、工作便利而且高效，但有一点让她难以忍受。晚上躺在床上，都市里的噪音、喧闹，让她很难入睡。
有很长一段时间，她会在周五的时候，提前下班，开车奔向密云的房子，只是为了睡一个好觉。而到了冬天，她会选择待在三亚的海棠湾。但住不了多久，她便开始焦虑。
三亚的海棠湾虽美，但是在40岁时，她还没准备好要贵妇般享受三亚闲适温润的夜晚，她也不希望成为一名纯粹的度假名媛。她不想因为全家度假，就被迫改掉城市里的生活习惯。用她自己的话说，她所追求的是最美海岸和超级城市，合二为一的居住式度假生活。
▲泰禾明昇·厦门湾规划效果图
在北上广深玻璃幕墙的高端写字楼里，无数中产只能在周末拥抱海岸，5+2的度假模式是他们对幸福生活的追求？他们是精英中产，那片蔚蓝海岸不应该是工作中的暂停键，也不应该是休闲度假的启动键。那么，在他们的内心深处，对蔚蓝海岸的定义究竟是什么？
比如说，他们多么渴望拥有一套海滩上带大露台的房子，前临蔚蓝海岸，背倚长安街那样的繁华，远眺美丽的、图画般的风景，岛礁山体浮现在浴室窗前，傍晚外出电影院离家不远。
然而，拆解这份美好的憧憬，中产们发现，这是一份奢侈的幻想，想要向海岸投怀送抱，却找不到理想的归属。他们向往蔚蓝海岸，但又都是城市里的族群，他们抨击着城市的雾霾，但又离不开城市中高效的生活。
有人或许会说，你这也太贪心了，看了美景，还想要城市便利，怎么可能有一个地方，同时给你两份大礼包。而现实中，中产们想要的鱼和熊掌，海岸线也并未带来意外的惊喜，没有给到他们解决度假生活痛点的方案。
▲厦门湾海滩实景图
最后，他们还是会做出选择，但往往陷入两个极端，比如北京中产们的选择，一是最远海岸，海南三亚；二是最近海岸，秦皇岛。
或许有人会问，两种选择背后的得失是什么？
二
海岸线城市价值PK
先来对中产们的吐槽，做一个梳理：
痛点1：住在三亚很美，有美景自拍，能在海边看海龟，在无边的泳池泡着。但一周后这里只有海，没有切换感，没有丰富的日常生活。
痛点2：北方的海，因为气候的限制，虽然离城市圈近，但冬天很长时间不能住，空置率高，觉得花的钱性价比很低。
痛点3：因为互联网的普及和交通的便利，中产们不用被困在北上广深来处理公务，有了自由之身后，就想要去环境更好的地方工作、生活，但自己移居的地方和预期很难匹配。
这些痛点的背后，颠覆了我们以往的认知，度假地产实际有两种主流的操盘逻辑：
版本一：先资源后配套，主要贩卖的是稀缺资源，配套是为了服务高端生活圈层，提高地产的溢价，比如海南三亚模式，配套消费极高，城市性不强，缺少接地气、方便的日常配套。
版本二：先配套后资源，主要贩卖的是休闲配套，配套主要是为了吸引5+2周末度假的人流，来平衡文旅地产现金流，比如环京区域的度假小镇。
把市场上的版本与最新的客研报告，进行比对后发现，完全是两张皮，市场提供的是美味鸡大腿，但客户口中想要的是绝味鸭脖。
有没有全新的模式。给到精英中产超值的绝味鸭脖？首次操盘度假产品的泰禾明昇·厦门湾的操盘手会怎么解题？
他说：
滨海城市的价值，核心就两点：一是城市的区位；二是气候。我们改变不了城市区位和气候，但我们可以选择优势最明显的那座城。
具体要怎么选？我们对中国的海岸线做了一个梳理：
▲滨海城市分布图
中国的海岸线是分段的，每段海岸线是不一样的。从烟台往西走，这一块文化价值是最突出的，中国所有与海有价值的重要文化都与这个地方有关。
你只要走到辽东半岛，去看紫颜色的牌子，包括菊花岛，包括北洋水师的基地，包括日俄大战基地都在这里。但这个地方的海多数为渤海湾，海水质量有一定的问题。
再往下走，从山东一直到连云港一带，这里的海洋资源是非常好的。因为这个地方的气候比较好。为什么青岛的房价始终这么高？因为它是广大中国人普遍都能接受的。
接着再往南走，到了厦门湾区这一块，气候开始变的不一样，位于北纬24°，处于这个纬度的还有夏威夷和长岛，属于亚热带海洋性季风气候，年平均气温在21℃左右，冬无严寒，夏无酷暑。可以说是一个移居性的沿海城市。
到了海南岛，它的概念有一点不一样，尤其是三亚，它是中国有海水价值的一个地方，值得你去潜水，但让你长期在三亚住，肯定住不习惯，因为那里气候潮湿。
沿着海岸线由北向南，对比后发现，青岛和厦门湾区的移居性和海洋资源比较突出。那么，在这两个城市和区域中，优先选哪一个？
来看下面这张图：
从区位上看，厦门湾区所在的海西经济带处于长三角城市群和粤港澳大湾区的中间，较青岛所在的环渤海经济带，在财富、人力资源方面优势更突出。
选定了优质的滨海城市，如同拿到了一手好牌，但如何在地段上好上加好，这又是一道劳神费力的难题。
三
“+”出的超级城市和二八原则
常规的版本行不通，好上加好只能打破常规。
左手是客户调研，右手是城市报告，走在24公里不间断的海滩上，泰禾明昇·厦门湾操盘手向万房研究团队，详细讲述了客户调研和城市报告，经过多轮碰撞后的突破性规划落地。
厦门湾作为泰禾“湾系”的第一个战略性项目
，繁华商业、12年制北大培文学校、高端养疗中心、土楼酒店、火山地质公园、游艇俱乐部等配套设施40余项，配套投入千亿量级。
▲泰禾明昇·厦门湾规划图
据说这是升级版的泰禾+大礼包，未来这里将花费400万引入了十二年级的北大培文学校，这400万只是教师一年的年薪，把老师从北京请过来。
▲泰禾明昇·厦门湾泰禾+教育配套北大培文
2013年全年，泰禾耗费200亿拿地，这其中有一部分用于【商业精品路线】的落地，培植中高端商业、体验式的街区商业、社区商业。
▲泰禾明昇·厦门湾泰禾+医疗配套
2017年泰禾投入500亿用于健康医疗板块，整合了爱莱恩斯、康奈尔大学、麻省总医院等顶级医疗资源。五年的时间，泰禾把医疗、健康、文娱、商业、养老、教育装入了泰禾+的背包里，作为客户购房后的一份大礼包。
▲泰禾明昇·厦门湾泰禾+5大配套
在泰禾明昇·厦门湾进行泰禾+的全配和升级，这一系列动作的背后，是要把中产们留下来居住的运营服务思维，也是打造一座滨海住假城市、运营一座移居生活城市的大命题。
四
住假产品“抢人”的新逻辑
住假产品操盘一直有三个难点，怎么吸引人，怎么留住人，怎么让人移居到这里，任何一个操盘手最想做到的就是让人想一直住在这里。
在泰禾明昇·厦门湾项目上，泰禾要做第一个吃螃蟹的滨海住假置业房企。这又是一个巨大的挑战。
如果心里只想着高周转，想着怎么靠配套的噱头来卖房子，或者做一些营销上的让利，被名利驱使的开发思维，很难让中产心甘情愿举家移居。
从中产客户调研的痛点出发，厦门湾的生态气候无可挑剔，关键的问题就是生活的便利和高效。解决的办法很容易想到，做配套，但难点是配套的比例占比多少。这直接与成本、溢价和周转挂钩。
泰禾明昇·厦门湾的突破性就在于此，规划配比是：80%的自持比例配套，20%住宅。打破常规自持的底气是泰禾+的强资源。
▲泰禾明昇·厦门湾度假酒店配套
这是泰禾明昇·厦门湾解决中产们移居型滨海生活度假痛点的一种新的生活方式。
同样是主打最好的景观资源，但是配套换了一种新模式。就是度假目的地+住假模式。大比例顶级配套，城市生活，也支持产品溢价，但重点不是卖房，而是卖生活。
▲泰禾明昇·厦门湾24公里黄金海岸线
每天清早，在24公里的黄金海岸迎着海风奔跑。周末，和孩子一起在2460万年滨海火山地质公园探索大自然。闲暇时，约三五好友在自家露台喝茶观海。亲近自然的方式，或许是人类的天性，也或许是每个人儿时憧憬的生活。
▲泰禾明昇·厦门湾火山康养理疗温泉
等到夜色降临，自然渐渐隐退，都市的繁华慢慢展开，这时候，可以在土楼酒店里宴请朋友，也可以在水乡湾主题商街购物，还可以在星空图书馆里，倚着书架仰望便是浩瀚繁星。
▲泰禾明昇·厦门湾主题商业街
▲泰禾明昇·厦门湾星空图书馆
这种颠覆以往住假产品的开发思维启发我们，不能在中产从度假居所升级到第一居所的痛点中，反思后永找不足的房企，掉队会是必然。
