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蓝房特约| 房子不是你想占就能占!

要闻 | 来源:蓝房网2018-08-06 09:37:32 0条评论
[导读]那么当遇到承租人不愿支付租金,在合同到期后也不愿搬走的情况,出租人该如何通过诉讼的途径维护自身的权利呢?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第63期《租赁期满拒不搬出?房子不是你想占就能占!》。

【导语】

当下,许多拥有多套住房的人选择将闲置的房子出租,一方面可以增加出租人的收入,另一方面可以解决外来的无房群体的住房问题。这表面上是一件双赢的事,但是出租人与承租人双方除可以依照租约享受权利外,还应承担相应的义务,一方不愿履行自己义务的行为将会导致另一方权益受损的后果。那么当遇到承租人不愿支付租金,在合同到期后也不愿搬走的情况,出租人该如何通过诉讼的途径维护自身的权利呢?

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注:图片来源网络

【基本案情】

2013年6月8日,原告与被告签订租赁协议一份,约定从2013年6月8日起原告将其位于厦门市集美区的某房屋租给被告,租赁期限截至2016年6月7日止,被告需在每年6月8日前将一年的房租一次性支付给原告,租金每年8800元。三年租赁期满后如被告续租,房租为每年12000元。三年内任意一方如遇特殊(拆迁除外)需提前退租,要退租的一方应提前一个季度通知对方。合同签订后,被告支付了2013年6月8日至2015年6月7日的房租,但之后的房租被告分文未付。协议约定的租赁期限届满后,被告仍未支付欠付的租金且没有搬离案涉房屋的意思。原告在多次向被告索要房租无果后,于2017年2月8日要求被告搬离讼争房屋,被告仍未予理会。原告于2017年2月15日将被告诉至法院,请求法院判令被告支付欠付房租,并解除双方的租赁关系。法院经过审理后作出判决,判令解除原告与被告之间的租赁合同关系。被告应在判决生效之日起三个月内搬出案涉房屋,被告并应一次性支付原告2015年6月8日至2017年2月7日的房租16800元,并自2017年2月8日起按照1000元/月的标准承担房屋占有使用费至实际返还房屋之日。

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北京盈科(厦门)律师事务所--许东

【律师讲解】

原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,应受法律保护,双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告按约将案涉房屋交付给被告使用,被告理应按照合同约定的时间及数额给付租金。但是在生活中,我们经常遇到租赁期限届满但承租人仍未搬走的情况,而这时出租人与承租人是否就不存在契约关系呢?其实不然,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

本案中,租赁合同约定的租赁期限为3年,租赁期限届满后,被告仍继续使用诉争房屋,且双方没有重新签订租赁协议,应认定原、被告在原租赁合同租赁期限届满后形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系,任意一方可以随时解除合同,而且在合同履行过程中,被告仅支付租金至2015年6月7日,之后的房租至今未付,其行为已构成违约,原告作为出租人也有权要求解除合同。故原告要求解除与被告之间的租赁合同关系,不违反法律规定。

合同解除后,合同内容已经履行的部分,根据履行情况和合同性质,原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。基于租赁合同关系解除,原告要求被告自解除合同之日起三个月内搬出案涉房屋的诉讼请求,亦不违反法律规定。另外,租赁期限届满后,被告继续使用租赁物,应按租赁合同的约定继续支付租金,而且在租赁合同关系解除后至房屋交回原告之前,租赁房屋仍处于被告占有状态下,依据公平原则,被告也应按照合同约定的标准支付房屋占有使用费。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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