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蓝房特约|开发商逾期交房?格式条款不是赦免令!

要闻 | 来源:蓝房网2018-08-10 10:17:56 0条评论
[导读]面对延期交房,很多购房者有苦难言,延期交房牵扯到违约金赔付也往往一波三折。那么对于开发商延迟交房,购房人要如何应对呢?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第64期《开发商逾期交房?格式条款不是赦免令!》。

【导语】

开发商逾期交房在楼市交易中较为常见,逾期交房原因有很多,包括不可抗力导致工期拖延;建筑方和开发商有资金纠纷导致施工中止;因市政配套无法到位,楼盘小区配套设施无法如期完成;业主在收房前发现楼盘存在问题而拒绝收房;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。而面对延期交房,很多购房者有苦难言,延期交房牵扯到违约金赔付也往往一波三折。那么对于开发商延迟交房,购房人要如何应对呢?

【基本案情】

2012年11月12日,周某与开发商签订《商品房买卖合同》一份,约定:1、周某向开发商购买案涉房屋,开发商应当在2012年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付周某使用;2、开发商如未按本合同规定的期限将该商品房交付周某使用,逾期不超过90日,自逾期之日起至实际交付之日止,开发商按日向周某支付已付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行;逾期超过90日后,周某有权解除合同,周某要求继续履行合同的,合同继续履行,自逾期之日起至实际交付之日止,开发商加倍支付违约金;3、商品房达到交付使用条件后,开发商应当书面通知周某办理交付手续,双方进行验收交接时,开发商应当出示证明文件,并签署房屋交接单,开发商不得拒绝周某查验房屋;4、开发商需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,周某有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由开发商承担。双方还详细约定了开发商负责办理土地使用权初始登记、申请该商品房所有权初始登记、取得该商品房《房屋所有权证》、代理周某办理该商品房转移登记并交付权属证书或登记证明等事宜及对应的违约责任。此后,周某依照合同约定将房屋价款支付给开发商。

2013年3月9日,开发商登记取得案涉房屋所有权证(初始登记);2013年3月25日,开发商取得案涉房屋土地使用权(土地使用权分割登记)。至起诉之日,被开发商仍未与周某办理房屋交付手续,亦未向周某交付房地产权属证书。周某因此将开发商诉至法院。

2014年5月23日,一审法院判令开发商向周某交付案涉房屋及房地产权属证书,并向周某支付逾期交房违约金和逾期交付房地产权属证书违约金。开发商不服判决结果提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

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图片来源于网络

【律师讲解】

本案中,周某与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定,开发商应当书面通知周某办理交付手续,但直至起诉之日开发商仍未与周某办理房屋交付手续,开发商存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》中明确约定了开发商应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给周某,现开发商已逾期交付房地产权属证书,应当承担违约责任。至于合同中关于“若开发商逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则本合同第十六条中开发商承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。该补充协议的格式条款系开发商提供,并没有采取合理的方式提请对方注意,而其内容显然对周某利益不利,导致周某权益处于不确定状态,免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务,因此为无效条款。故开发商应当按照合同约定向周某交付案涉房屋及房地产权属证书,并且应当承担逾期交房违约责任和逾期交付房地产权属证书违约责任,向周某支付逾期交房违约金和逾期交付房地产权属证书违约金。

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本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:李晶]

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