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蓝房特约|限购限贷政策能否作为出卖人中止合同的依据?

要闻 | 来源:蓝房网2018-08-17 09:44:50 0条评论
[导读]当合同中约定买受人以贷款方式支付剩余购房款时,限贷政策的出台能否作为出卖人要求中止履行的直接依据呢?

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第65期《限购、限贷政策能否作为出卖人中止履行合同的直接依据?》。

【导语】

《合同法》第六十八赋予了双务合同中应当先履行一方在相对方生产经营状况严重恶化、转移财产、丧失商誉以及有丧失或可能丧失履行能力情形下,可以中止履行合同的权利,即所谓的“不安抗辩权”。那么,当合同中约定买受人以贷款方式支付剩余购房款时,限贷政策的出台能否作为出卖人要求中止履行的直接依据呢?

【基本案情】

2015年12月,黄某与柯某在中介机构的居间服务下,签订《房产买卖协议》,由黄某向柯某购买位于厦门市集美区的房屋,并约定黄某向柯某支付首笔购房款后,剩余购房款通过银行贷款方式支付,若银行实际发放贷款金额小于上述购房尾款数额或因黄某的原因导致银行不批贷的,黄某应于银行放款后七日内或接到银行不批贷七日内将差额部分以现金方式支付给柯某。因讼争房屋属于拆迁安置补偿房,签订合同时房屋的一手产权证尚未办理出来,故双方约定于一手产权办理完毕后7日内到房管局办理权属转移登记手续,并在此后7日内办理银行按揭贷款手续。

合同签订后,黄某依约向柯某支付了首笔购房款,柯某也爽快的将房屋提前交付给了黄某使用。交付后,黄某不疑有他,开心的对房屋进行装修、入住,同时等待着一手产权证办理出来后能去办理过户,顺顺利利的结束这笔交易。

这一等,时间就是一年多。到了17年下半年,黄某听闻附件的邻居一手产权证都已办理完毕了,按理说自己买的房屋产权证应该也出来了,可是怎么柯某一直都没通知自己去过户?不对不对,这不合理,难道是柯某不打算卖了吗?于是黄某便开始以各种方式试图于柯某取得联系,终于某次柯某向黄某回电,提出了除非黄某加价,否则其不会履行协议。眼看协议履行不下去了,黄某只能向法院起诉,要求继续履行协议并判令柯某配合其办理权属转移登记手续。

开庭审理前,柯某还向黄某发了通知,主张因限贷政策的出台黄某有丧失或可能丧失履行能力,故要求中止履行协议,并要求黄某提供符合购房和贷款条件的证明和相应的担保,否则柯某将解除合同。并于开庭审理时提出反诉,提交厦门市人民政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》《关于进一步落实房地产市场调控政策的通知》等证据支持其主张。

原审法院经审理后认为,不安抗辩权的行使,应当有确切的证据证明相对方存在法定的情形,但柯某截止至判决日,也未证据证明黄某属于限购、限贷所限制的对象,并且协议也约定贷款额度不足或贷款不能时的处理方式。故柯某无确切证据中止履行协议,未按照协议的约定期限配合黄某办理权属转移登记手续,应当承担违约责任。故对黄某要求继续履行协议及要求继续履行协议的诉求,予以支持。

嗣后,柯某不服提起上诉,二审法院经审理后仍维持原审判决。

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注:图片来源于网络

【律师讲解】

双务合同作为一种互负对待给付义务的合同,每一个合同主体都会不可避免的产生“如果我履行了我的义务,万一对方不履行了我岂不是得吃亏”的担忧,因此在合同签订时,总会尽量的去设计、更改相关条款,使合同在能顺利履行的同时也能尽可能的制约对方,保障自己的权益。但薄薄的几页纸难以穷尽社会生活中万般可能,因此我国的《合同法》设计了诸多抗辩权,进而使当事人能更好的维护自己的权益。本案中,柯某即主张了其中的不安抗辩权,但该权利的行使是具备前提条件的,即有确切证据证明。本案中柯某所提交的仅是政府部门发布的相关政策,并不当然表明黄某属于限购限贷政策对象,自然不能支撑柯某权利的行使。那么,何种证据可以作为直接依据呢?或者说能达到有确切证据证明的标准,举例而言,若黄某为非本市户籍居民的且讼争房屋面积在180平方米以下的,有相关证据能证明其家庭户已拥有了一套住房,则可作为不安之依据。权利之行使应当有据可依,否则不仅可能难以实现所追求的法律效果,也可能使自己处于应承担违约责任的不利地位。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:李晶]

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