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为什么厦门SOHO卖不出福州的价?

要闻 | 来源:厦门地产资讯2018-08-19 21:43:30 0条评论
[导读]前不久,看到福州地产资讯推送的周报中SOHO价格竟高达3.7万+,着实有惊到。

前不久,看到福州地产资讯推送的周报中SOHO价格竟高达3.7万+,着实有惊到,毕竟在大家的印象中,厦门房价一向是盖过了省会福州的,而厦门soho整体价格基本维持在两万左右,如果按这个价格来算,福州SOHO价格已是厦门的两倍,事实真是这样吗?

先是看近年来福厦两地soho成交价格走势对比:

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从近7年的年度成交均价走势可以看出,近几年厦门soho价格表现较为平稳,一直稳定在2万左右,2018以前均领先福州soho价格,而福州在2016-2017年间,soho价格上涨明显,突破两万,到2018年反超厦门,为什么SOHO价格在两地呈现这样的变化呢?让我们试图从几个方面寻找原因。

政策环境

“房住不炒”已成为市场共识,住宅市场的调控政策注定将跨越更长的时间周期,难改短期走势,而SOHO不受双限影响,福厦两地在这同样的大环境背景下,对于办公类市场却有不同的态度。

福州:支持“商改住”,在供应端支持开发商将商业办公房地产项目(含SOHO项目)整体或部分转型,鼓励购买办公类产品,并且给予一定的补贴和购房奖励,办公去库存力度和决心较大。

福州在《福州市加快商业办公房地产去库存若干意见的通知》中明确,符合土地总体规划和城乡规划的前提下,各地支持开发商将商业办公房地产项目(含SOHO项目)整体或部分转型 “凡购买五城区新建商业办公房地产的,由财政按所缴契税等额给予补贴。”“被征收人自领取货币补偿款的一年内,使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的,按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。”

厦门:对办公类项目进行严格要求,严禁将办公项目改为居住用房不得以"公寓"名义销售,部分项目在土地合同内规定购买对象只能是公司为单位,,这无疑是对SOHO市场的重击,降低购房者对厦门soho的市场预期。

“对土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的,必须按照土地出让合同约定条款进行销售。

严禁将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房。开发企业和中介机构在销售过程中,应如实宣传展示,不得以诸如“公寓”、“×房×厅”等推介商品住宅的专属用语或设置住宅样板房误导消费者。

规范要求

在产品设计规范上,两地一支持住宅布局,一禁住令。

福州:放大居住功能,允许SOHO项目在前期规划中带有居住性,允许按照住宅布局进行设计,更多倾向“类住宅”属性,或以“公寓”为名推居住功能,户型设计更趋近于住宅,整体提升了SOHO的可居住性。

“允许铺设燃气管道,允许SOHO项目按照民用住宅收费标准收取水、气费用。”

厦门:严格限定办公属性,对于办公类产品面积分割和布局规定较为严格,不允许住宅布局设计,强调了SOHO产品的“非住宅”性质,同时对分割单元面积也有限定,让厦门soho彻底脱离了“住宅属性”。

“应严格控制最小分割单元的设置,最小分割单元不得小于300平方米。”

市场环境

纵观近几年住宅与soho价格变化,发现SOHO与住宅产品形成梯度的上扬,但不同城市市场影响,呈现不同分化。

福州:2016年底到2017年期间,由于福州限购和住宅长时间的断供,堵截炒房投机渠道,商业地产逆势升温,成为填补住宅投资空白之后的新热点,加之住宅价格涨太快,购房的首付门槛提高,soho以其低总价和低首付优势,成为商业地产中的“香饽饽”,供需两旺,甚至2017年出现供不应求态势,价格持续向好。

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厦门:2017年厦门商品住宅市场受到“四限” 政策影响显现之后,部分开发企业将销售重心转移到未受政策影响的商业市场,手持SOHO产品房企争先推出,收获一波投资客,但随着整体市场环境低迷蔓延,市场逐步进入调整期,购房者观望情绪加浓,更是蔓延至商住房市场。成交价格虽相对稳定,但整体去化速度变缓,处于不温不火状态。

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溢价能力表现

福州:soho与普通住宅的价格涨跌相近,普通住宅价格涨,soho呈现上升态势,甚至在2015年,soho价格反超住宅价格,溢价能力凸显。

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厦门:住宅价格与soho的价格走势可以看出,2015年起普通住宅价格反超soho价格,普通住宅涨幅明显,而soho价格涨幅遇瓶颈,两者价差逐步拉大,溢价能力不如普通住宅,近7年来,一直维持在2万出头,溢价表现较差。

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为了进一步验证溢价能力到具体项目,分别列举福厦两地当前在售项目与板块周边在售住宅项目的价格对比,福州同区域soho价格与住宅价格相近,甚至超越住宅,而厦门同区域住宅价格接近两倍的soho价格,分化明显。

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增值能力

那当前福厦两地soho增值能力又是如何呢,以下分别列举两地soho项目入市5-6年的项目,入市价格和当前二手报价:

可以看出在列举的几个项目中,福州soho价格增幅40%以上,最高达75%,而厦门soho价格增幅相对较低,增长幅度不大,,虽然,SOHO产品的高增幅更多依赖高价值区位的价格拉升,但整体看来福州soho增值能力较为稳定。

综上,福州在soho的规范和政策上较为宽松,鼓励的态度,扩大居住属性,性价比显而易见,而厦门相对严格,办公属性限定。

不管是溢价率、还是增值幅度,福州SOHO项目都得到了市场一定的验证,但不仅仅只有这些,从机会上来看,福州产业环境优、民间资本充裕、投资性需求旺盛,第三产业现代服务业对办公市场需求有比较有力的支撑,核心区办公的高售价高租金倒逼很多中小企业选择SOHO作为办公场所等等,均为助长价格形成的因素,那么了解了这么多,厦门SOHO卖不出福州的价格,你觉得还有什么原因?

 

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[编辑:陈屿海]